浅谈城市中的疮疤——烂尾楼

梁健敏

（广州 510000）

浅谈城市中的疮疤
——烂尾楼

梁健敏

（广州 510000）

本文阐述烂尾楼定义，形成原因，以广州为主要研究城市，分析典型案例，烂尾楼在社会中存在的隐患，烂尾楼隐藏的再开发商机，并因应实际情况提出部分解决方法。

城市规划；烂尾楼

随时代的发展，城市建筑作为一个城市建设的重要体现，一直都倍受重视，并在不断地诉说着城市的发展历史与当地文化。然而，由于各种问题而衍生出来的烂尾楼就像城市环境中的疮疤，长期驻留在城市的黄金地段，影响城市环境的建设，阻碍城市发展，甚至危及城市安全，合理地解决烂尾楼问题是一个必不可少的环节。

1 烂尾楼的定义

烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目投资建设后投资额已超过25%，或已完成2/3工程量，因开发商无力投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。根据施工状态，烂尾楼可以分为：①烂尾楼已完成全部施工，即达到结构封顶，但尚未完成建筑装饰、机电设备安装等；②仅完成全部结构工程的某一阶段的结构施工，如桩基工程、±0.00以下结构工程、裙房以下结构工程等。

2 烂尾楼的成因

全国各大城市中都存在着烂尾楼问题，就广州而言，根据《广州市烂尾楼问题分析及对策研究》，截至2007年，存在于广州的烂尾楼大约有一百多宗。这些烂尾楼大部分是1997年亚洲金融风暴的产物，多处于繁华地段，而且工程项目规模大，需要投入的资金量也相当高；部分项目属于联建，参与各方容易出现矛盾，随意撤出资金，项目搁浅。

烂尾楼的成因较多而复杂，时间和原因都会因地方各异，可以归结为：①经济方面。在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链断裂，工程未完又无法转让给其他投资人，只能搁置。②法律、行政方面。法律缺乏完善的规范房地产中的无序状况，不能有效解决房地产开发中的各种矛盾，使房地产的盲目投资热潮不断扩大，没有得到有效的调控。加上执法不严、法律存在漏洞等等。③城市发展中规划不合理，缺乏科学的规划和严格的执行，导致城市用地规划失控，用地结构失衡。

3 为何烂尾楼变成社会发展忧心的问题？

烂尾楼变成社会发展忧心问题的原因有多个方面，首先烂尾楼的其中一个隐患是安全问题。现存的烂尾楼烂尾时间多数不短，日晒雨淋、风吹雷打，楼宇的质量实际上已受到了不同程度的损坏，烂尾楼的安全隐患，质量标准，都是必须考虑的问题。另外，烂尾楼的管理制度，由于多年的施工搁置，大部分烂尾楼已经无人管理或被违法使用，给周边的社会秩序、居民生活带来隐忧。2013年12月15日，广州市越秀区起义路建业大厦发生轰动一时的火灾，由于大厦内租户多作为仓库，损毁货物财产达4千万元。随即，烂尾楼与非法经营很快便被引入公众视野。据广州市政府调查报告显示，建业大厦起火直接原因为总电源线短路，大厦消防设施未整体完工、火灾荷载大等，没有经过合格的消防及房屋检测。另外，大厦安全主体责任不实，业主违法经营，管理机构监督不到位是起火间接原因。大厦负责人未经消防验收擅自对外出租经营，并在多次查封及强制停止使用的情况下，以盘活烂尾楼为由，继续出租大厦，最终酿成火灾。

其次，经济方面，烂尾楼对经济发展有滞后形势。大部分的烂尾楼建筑面积大，长期空置，并占据在城市发展繁华地段，随着经济的发展这些地段的地价不断上涨，对寸金寸土的社会形势，无形是资源浪费，加重经济发展中城市用地的压力。

另外，城市建设的目的是运用适当的技术手段，融汇美学原理，为人们创造安全、舒适的生活环境，而烂尾楼的存在显然与这一趋势相悖。2010年广州亚运会期间，迫于城市形象，整饰工程期间曾对多栋烂尾楼进行广告遮挡改造。裸露的建筑结构、老化的建筑外墙等外观问题，在一定程度上，已影响了人们的视觉要求、城市的建设形象。

4 烂尾楼中蕴含的商机

1997年金融风暴之后，国内的经济逐渐回升，不少投资者将目光再次投向这个被人比喻为城市“疮疤”的缺口中，其中所蕴含的绝大商机逐渐被人们关注以及投资开发，2003年前后，国内的烂尾楼开始逐渐“翻身”。

根据经济形势，广州烂尾楼蕴含的商机总结为以下几个方面：

（1）市场环境趋好，写字楼市场的回暖，天河板块几个大规模烂尾项目的盘活。

（2）烂尾楼多处于黄金地段，地价不断上涨，相对一般新建的工程而言开发成本较低，所获的利润较多。

（3）投资少收获快。一般拍卖的烂尾楼价格比原有价值要低，这样不仅可以减少投资成本，提高资金利用率，并可以缩短工程周期，提高投资回报。

5 如何解决烂尾楼问题

虽然烂尾楼随着经济的回升而有着巨大的商机，但再次投资烂尾楼仍会存在着一定的风险，必须解决烂尾楼原有的法律纠纷，产权关系，投资方向等等。正确地解决烂尾楼问题是必要的。政府提出优惠政策，鼓励投资者接手烂尾楼。一般投资者因对烂尾楼发展前景的担忧而放弃接手烂尾楼的开发商机，政府可以适当提出相对的优惠政策，鼓励投资者续改建烂尾楼。

解决产权和债务纠纷。烂尾楼的一个重大问题是产权及债务，因为烂尾楼的产权往往是最不清晰的，债务也十分复杂。部分城市例如上海，通过拍卖形式进行处理烂尾楼问题，因为通过拍卖方式而出售的烂尾楼产权和债务关系比较明晰，降低潜在风险，受开发、投资商欢迎。

投资者该做好调查，选择适合开发的楼盘。并不是所有烂尾楼都适合于续改建，部分烂尾楼由于建筑质量问题，地段和环境问题等等，可能没有续改建的价值。在选择续改建的目标时，必须充分了解各项条件，做好充分的前期工作，尽量将工程定在可靠的基础上，对工程的可行性进行研究分析。

重塑烂尾楼形象。部分烂尾楼只有框架结构，部分由于搁置工程时间太长，烂尾楼质量和安全问题是必要考虑的方面。烂尾楼的建设时间相对较久，一般都有3～5年，甚至更长时间，无论是建筑形式还是建筑风格，与现在的要求相比都有一定差距。所以接手烂尾楼，开发商必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念，然后对烂尾楼重新加以包装，这样才可能赢得市场的认可，逐渐在市民的心中重塑良好的形象。

作为广州市重点商圈地段，天河区曾是多栋烂尾楼的主要集中地。如广州天河北的“中诚广场”，曾被誉为“中国第一烂尾楼”。当年，广州分别以“诚信”二字命名了“中信广场”、“中诚广场”两座天河区标志性大厦。早在1988年，广州天河体育中心周围逐步成为炙手可热的商务区。对于中诚大厦烂尾原因，存有多种说法，有相关人士向媒体指出实为经济纠纷及商业诈骗，经历多次低谷及转卖，2008年以后，由最高法院指定广州中院来执行变卖中诚广场，并启动了债权分配。现时，中诚大厦已早更名为中石化大厦，办公及商业租赁已正常运作，中诚大厦得以最终“复活”，并成为地段标志建筑之一。

6 总结

烂尾楼是从上世纪遗留下来的问题，为数不少，并且占用了大量的社会和经济资源，影响城市形象。在过去的一段时间内，改建工程有很大的进展，截至2014年统计，从1997年遗留下来的烂尾楼多数已被改造并“复活”，而要想彻底消除烂尾楼，防止烂尾楼再现，各地还有许多问题亟待解决，其中，最重要的就是相关法律法规的健全。这个过程必定是一个漫长的过程。

[1]赵斌.从新时代商务中心看烂尾楼运作模式.国外建材科技，2008（01）.

[2]邱仓虎.烂尾楼工程续改建时的工作程序和应注意的问题.建筑结构，2008（07）.

[3]陈慧，郑德君.烂尾楼再开发的经济评价.四川建筑，2007（06）.

F293.3

：A

：1673-0038（2015）05-0116-02

2015-1-5

梁健敏（1987-），女，助理工程师，本科，主要从事建筑设计工作。