楼市3·15：房产交易纠纷案例背后，消费者如何捍卫自身利益？

邱永芬

据广州市房地产中介协会介绍，自2021年起，广州市住建局将有关房地产中介管理职能下放至各区住建局，故而协会在2023年全年立案处理的消费者投诉中介的案件仅11宗，但协会接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量仍然居高不下，达到374宗。

据介绍，消费者相关咨询案件主要集中在咨询中介服务费收费问题（约占28.7%）；咨询交易过程中出现纠纷后应当如何妥善处理，其中签约后一方当事人因合同约定不明而不履约等（约占26.4%）；咨询存量房网签流程、如何办理网签撤下手续（约占23.6%）；咨询存量房交易的相关政策法规及注意事项等（约占12.3%）。此外，还有约占9%的是咨询如何查询房地产中介机构的备案情况、从业人员的实名登记情况以及中介信用状况等。

案例一：买房改房住了一年后，厕所“飞”了

三年前，黄女士通过某中介公司，买了刘叔单位分配的房改房。该房改房楼层不高，建筑面积虽不大，但房屋的实用率很高，屋内经过重新间隔，也有两房和独立的厨房厕所。

入住房屋一年后，邻居陈伯的儿子陈某找到黄女士，并向她表示，黄女士房屋内的厕所面积，约6平方米，应属于他家的合法面积，并要求她把厕所面积腾退出来。黄女士当场蒙了。

黄女士说，此前购房时，原业主刘叔曾表示他已经在这里住了20多年，买房时也没有跟她提及屋内厕所部分的面积非其房屋的面积。

而陈某则表示，当年由于房改面积不足，房改单位将黄女士右侧的那套小面积房屋补给父亲。陈某父亲则居住在黄女士房屋左侧那套面积较大的房子里。原业主刘叔当年为了自己屋内有独立的厨房厕所，所以改建的时候占用了原属陈伯房屋的厕所。

黄女士对此表示不接受。于是陈某找了专业的测绘机构对房屋进行测量，并向法院提起诉讼，要求黄女士腾还非法占用面积。

经过测量，黄女士的房屋的实际面积确实比房产证的登记面积大了6平方米，多出部分正是黄女士屋内的厕所部分面积。法院最终判决要求黄女士腾还该部分面积。黄女士非常郁闷，无奈重新调整房屋格局，将厕所的面积腾出去。

案例分析

广州市房地产中介协会提醒：购房人在房屋买卖合同订立和履行过程中负有谨慎注意的义务，故实地看房时，应对房屋进行仔细的检查，对照房产证的测绘图进行比对，看清房屋的层数、结构、面积，必要时可请专业人士对房屋进行综合评估。

签约前，主动询问业主交易房屋是否存在改建、违建、渗漏等情况，并在合同明确如果房屋存在问题责任如何承担，避免日后产生不必要的纠纷。而中介公司及经纪人员应根据《房地产经纪管理办法》《广州市房地产中介服务管理条例》与《广州市房屋交易监督管理办法》的规定，以及在中介服务合同中约定履行的义务，带客实地看房及如实告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

案例二：银行审批贷款金额不够致购房失败，能追回中介费吗？

2023年初，买方梁某委托A中介公司寻找合适的房源，中介公司的经纪人为梁某带看了多套的物业，并且根据梁某的购房需求，介绍了各套房源的优缺点以及需缴纳的税费等。

在A中介公司促成下，梁某与卖方陈某签订《房屋买卖合同》（下称：合同），约定房屋成交价为400万元，签约当天支付购房定金10万元，首付房款120万（含定金）在完成房屋过户出具回执当天完成支付，剩余280万以银行按揭贷款方式支付。

交易双方与A中介公司分别签订《中介服务合同》（下称：服务合同），约定在合同签订当天，按成交价的1%向A中介公司支付中介服务费。签约完成后，买方梁某向卖方陈某支付定金10万元，买卖双方分别向A中介公司支付4万元中介服务费。后买方梁某因银行最终同意贷款的金额仅为240万，现有资金无法支付首期款，向卖方提出解除合同。

A中介公司多次組织买卖双方调解，寻求补救措施，但未能达成一致。买卖双方就违约金问题分歧较大，卖方陈某向法院提起诉讼，要求按合同约定的成交价的10%作为违约金并赔偿其已支付的中介服务费。经法院判决，双方解除合同，梁某向陈某支付解除合同违约金40万元以及4万元中介服务费。

梁某认为A中介公司促成合同签订后，并未提供合同签订后的“抵押、过户、收楼”等房屋交易环节的相关服务，应退还全部或部分中介服务费，故向协会投诉A中介公司乱收费的问题。

案例分析

广州市房地产中介协会指出，根据《民法典》中介合同第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。”即中介公司在促成房屋买卖合同成立的，在其没有存在法律法规规定的禁止行为或过错的情况下，委托人应依约支付报酬。即使签约后买卖双方在履约过程中，出现交易纠纷，解除房屋买卖合同，但基于中介公司为促成合同成立已付出的服务和提供了订立合同的机会，仍有权获得报酬。

协会提醒消费者，房屋买卖合同的标的物金额大，合同签订后一旦出现违约行为，需根据法律规定及合同约定向守约方支付巨额的违约金，还需要向中介公司支付中介服务费。建议消费者在签订合同前，应谨慎考虑，做好充分的准备：比如是否已清楚了解本市最新的购房政策、住房贷款政策；是否有足够的资金面对可能出现贷款不批或贷款不足的情况，若无，请在签约前与卖方协商，一旦出现贷款不批或贷款不足的情况下的补救措施。此外，签约前认真阅读合同条款，对中介公司提供的格式合同，如对条款存在异议或疑问，应主动询问中介公司确认条款内容，与交易当事人及时沟通，并将协商结果以书面形式确认。

案例三：报高成交价以低首付买二手房？买卖双方皆担风险

罗先生与朱小姐是一对外地来广州打工的小情侣，在广州工作6年期间一直在租房住，省吃俭用为在本地置业做准备。2023年3月，两人通过中介公司在海珠区看中了一套250万的二手房，业主是香港籍的张先生。由于两人的积蓄只有50多万，考虑到房屋还要装修和购置家电等，首期款方面还是不够。

通过咨询，二人采用报高成交价格获取更多贷款的方式，以减少首付比例。故要求中介公司协助制作交易价格为335万元的网签合同，准备申请230万元的贷款。中介公司了解情况后对两人的要求予以明确拒绝。

无奈之下，两人私下找业主张先生并说服其通过自行交易的方式制作网签合同，并向张先生承诺一定能按照三方签订的《房屋买卖合同》的成交价格给齐房款。业主张先生告知家人买方的提议，家人提醒他在收齐房款后，房款转移出境，需要做合法资金来源申报手续。张先生向相关部门了解后，才得知财产转移申报是根据网签合同出售价和完税证明等文件，并非根据三方签订的《房屋买卖合同》。现网签合同的出售价高出成交价85万，与实际所得房款金额不符，可能无法通过申报。

再三考虑之下，张先生不同意买方的建议，坚持按原交易价格制作网签合同。罗先生与朱小姐認为如按250万成交价格申请贷款，他们无法达到首付款的支付条件。双方意见争持不下，最终双方通过司法途径解决。

案例分析

部分购房者为了达到少付首付或不付首付的目的，采用签订“阴阳合同”的方式（即网签的出售价比房屋真实成交价高），向金融机构申请住房贷款，获取更多的贷款资金。如案例中罗先生与朱小姐利用“高评高贷”的方式实现“低首付”的购房目的，作为出售方面临房屋过户后无法收齐房款的风险。

同样，作为购房者也可能面临以下风险：网签价格高于实际成交价格，购房者税负成本会增加；当银行发现出现“高评高贷”情况，有权拒绝发放贷款。届时，购房者会被要求依据合同支付全部房款；倘若不能支付，将面临被追究高额违约金。同时，贷款人会被银行列入黑名单，以后都不能申请贷款。此外，购房者甚至还可能面临涉嫌骗取贷款罪的刑事风险。

协会提醒，无论是报低交易价格，逃避交易税费；还是报高交易价格，骗取贷款金额，均属违规行为。若出售方是外籍人士或港澳台人士在处理内地房产后需转移财产出境，应在交易前提前了解相关的外汇政策，避免出现不必要的麻烦。