房地产企业土地增值税纳税筹划探索

甘晓凤

［摘 要］房地产企业是推动经济发展的重要助力，其发展能同时带动上下游产业。但近几年我国的房地产企业发展状况不容乐观。除市场竞争压力大、法律限制等因素外，土地增值税征收政策及其相关实践存在从严趋向，导致房地产企业面临高税负。为降低土地增值税纳税成本，房地产企业可以合理、合规地开展土地增值税纳税筹划。基于此，文章首先阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性，然后分析房地产企业土地增值税纳税筹划的基本原则与方法，最后论述房地产企业土地增值税纳税筹划的具体路径，以期帮助房地产企业降本增效。

［关键词］房地产企业；土地增值税；纳税筹划

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.06.021

［中图分类号］F812.42；F299.23［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2024）06-0066-03

0     引 言

近年来，国家一直提倡“房住不炒”，并针对房价制定了一系列管控措施，尤其是税收政策变动较大，使房地产企业面临较大的纳税压力。在众多税种中，土地增值税占比较高。尽管国家在土地增值税征收中出台了一系列优惠政策，但房地产企业如果不能对政策进行有效利用，则会出现高税负的情况。加强土地增值税纳税筹划，在政策与法律法规允许的范围内降低税负，是现阶段房地产企业“降本增效”的重要方向，也是提高企业市场竞争力的关键。

1     房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性

1.1   降低税收成本

当前，我国土地增值税政策不断变化，国家通过完善法规与政策强化对房地产企业的约束。企业面临多变的税收政策，因此，应积极改进土地增值税纳税筹划方案，合理利用法律规定进行避税，降低纳税成本，避免多缴、错缴税款。房地产企业具有资金投入量大、资金周期长等特点，因此，其需要在开展各项工作前做好纳税筹划，这对降低税收成本具有重要的推动作用。

1.2   提高财务管理水平

土地增值税纳税筹划必须先于项目开发，企业还要制订纳税筹划方案并严格执行纳税筹划方案，这样才能杜绝不合理的纳税行为，保证项目开发、房屋销售的合理性与规范性。财务部门的工作者需要掌握财务、会计核算、资金分配等知识，同时实时跟进国家针对房地产企业出台的税收制度与政策，以保证纳税筹划方案的实时性与合理性。财务部门负责土地增值税纳税筹划工作，增强财务人员的纳税筹划意识，夯实相关工作，提高企业纳税管理效率，同时能有效提升企业的财务管理水平［1］。

1.3   保证收入分配合理化

房地产企业在完成项目开发后，销售房屋所得的收入需要按国家规定纳税。持续改进与优化土地增值税的纳税筹划方案，可助力企业进行合理的收入分配。房地产企业需要严格遵守法律法規，结合项目开发、资金运营等情况合理分配税后收入。尽量将收入转移或分摊，如总公司可将收入下拨到子公司用于弥补其损失，保证总公司与子公司都处于盈利状态。

2     房地产企业土地增值税纳税筹划的基本原则与方法

2.1   房地产企业土地增值税纳税筹划的基本原则

土地增值税在房地产企业所纳税款中占比较大，强化土地增值税纳税筹划有助于降低房地产企业的纳税成本。但房地产企业开展土地增值税纳税筹划必须严格遵守法律法规，同时遵循以下基本原则：第一，严谨性原则。房地产企业的纳税额度受法律、政策、运营状况等多种因素影响，土地增值税纳税筹划需要全面兼顾各方面的影响因素，以“降低企业纳税成本”为目的，持续保持纳税筹划方案的严谨性，不触碰法律红线。第二，成本收益原则。房地产企业应重点关注自身的成本支出与经济收入，把握好成本与收益的平衡性，在此基础上进行土地增值税纳税筹划，这样才能达到事半功倍的效果。房地产企业应尽量提升自身的经济效益，秉持成本收益原则，合理进行土地增值税纳税筹划，保证纳税额度低于成本额度，促使房地产开发效益最大化。第三，全面性原则。全面性原则是指房地产企业事前、事中与事后进行动态化的土地增值税纳税筹划。房地产企业要在房地产项目开发前综合分析自身发展现状，深入调研当前国家的税收政策与制度，初步规划土地增值税的纳税方案；房地产项目开发过程中，企业的财务与税务团队要密切配合，共同监管企业内部纳税进度，适时调整不合理的纳税规划，以帮助企业合理避税；房地产项目竣工后，项目验收、房屋出售阶段应从定价、销售策略等方面出发做好纳税筹划。第四，科学性与专业性原则。房地产企业的纳税筹划工作者必须不断提升自身的专业性，这样才能保证纳税筹划质量。因此，企业需要定期组织财务人员、纳税筹划人员接受专业化培训。纳税筹划必须是科学的，房地产企业纳税筹划过程中必须严格遵守法律规定，科学规划纳税方案，避免因不合法、不合规纳税筹划导致企业承担法律责任［2］。

2.2   房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

在土地增值税纳税筹划过程中，房地产企业可以根据经营管理现状，选择以下合理的纳税筹划方法：一是利息支出筹划。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，房地产企业可按规定提供融资证明并进行分摊，据实扣除利息支出。若无法提供有效证明，企业可按固定比例扣除利息支出。企业可根据自身经营状况合理选择利息支出扣除方式，通常选择扣除额度较高的方式。二是费用转移筹划。将内部管理、行政管理、差旅费等间接费用转移至开发或销售过程中，增加直接成本，降低土地增值税的纳税成本。三是关联交易定价进行税收筹划。大型房地产企业可打通上下游企业，通过合作建房、设立销售公司、销售价格临界点定价等方式降低税负成本，并不断提升纳税筹划方案的科学性与合理性。

3     房地产企业土地增值税纳税筹划的具体策略

3.1   准备阶段的土地增值税纳税筹划策略

（1）确定清算单位与办证方式。根据当地发展特点，房地产企业在准备缴纳土地增值税时需要做好政策考量，并確定清算单位与拿地办证方式。例如，山东省规定整期房地产项目以整期项目为单位完成清算，分期项目以分期为单位清算，具体清算单位由当地税务机关掌握；办证的方式通常是根据建设用地规划许可证和当地的建设用地政策规划来确定。因此，房地产企业要弄清本地区的清算单位与办证方式，这样可以从源头上确定土地增值税清算单位，明确办证方式，节约税款。

（2）科学选择利息扣除计算方式。房地产企业作为资金使用周期较长的企业，通常需要融资来获取足够的资金，其一般选择负债融资方式。这就需要企业在土地增值税清算过程中科学选择利息扣除计算方式。房地产企业可选择利息扣除较高的方案进行土地增值税清算，以降低税收压力［3］。

3.2   开发阶段的土地增值税纳税筹划策略

（1）利息扣除。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，房地产开发阶段的项目如果能提供金融贷款证明并对项目计算分摊，可按实际发生额扣除；如果无法提供贷款证明或无法准确计算分摊，需要按照固定比例计算扣除。例如，某房地产企业销售房屋时，土地加开发成本共计4 000万元，根据不同扣除方式计算得到利息支出平衡点为200万元，当实际利息超过200万元时选择按实际扣除方式，不超过200万元时选择固定比例计算扣除方式。

（2）开发费用转移。期间费用在房地产开发过程中占比较大，但增加期间费用无法增大土地增值税扣除金额。房地产企业可通过开发费用转移的方式增加土地增值税扣除金额，如增加期间费用相关工作者的工作内容，使其兼顾部分项目开发管理工作，促使期间费用分摊至房地产开发成本中，从而增加土地增值税扣除金额，降低纳税成本，达到节税目的。

（3）开发方式筹划。房地产企业可在项目开发之初确定产权的最终持有人，并采用“合作开发分房自用”或“委托代建”的开发方式。这样一来，房地产企业仅出售自身分到的物业部分，只需要缴纳物业部分的土地增值税，而其他房屋不动产权的持有人不发生变化，房地产企业无须承担土地增值税的纳税义务［4］。

3.3   销售阶段的土地增值税纳税筹划策略

一是定价区间筹划。房地产企业应正确、深入地理解超率累进税率，只针对超过优惠利率的部分采用较高档次税率计税。与其他行业不同，房地产的土地增值税与增值率二者的上扬曲线为相互对应关系，不存在阶梯差，土地增值税的攀升是缓慢而连续的，合理筹划房地产企业的定价区间，对降低土地增值税有明显的作用。例如，房地产销售普通住宅时，增值率小于等于20%的土地增值税可享受优惠政策，即20%税率为全额累计税率的临界点。以某房地产的一幢普通住宅为例，正常情况下可扣除项目2 100万元，销售收入可达到2 550万元，增值率为21.4%，超过20%临界点，此时土地增值税率须按照30%计算，即（2 550-2 100）×30%=135万元，再减去纳税款项，即差异收益为（2 550-2 100-135）=315万元；若销售额改为2 520万元，增值率刚好为20%，享受优惠政策免收土地增值税，差额收益为（2 520-2 100）=420万元。因此，普通住宅销售过程中，房地产企业需要按照增值率20%进行定价，进而享受国家土地增值税优惠政策，提高自身收益。

二是销售策略筹划。房地产销售方卖出房屋取得的收入减去扣除项目，所得增值额即土地增值税的计税依据。房地产企业可在前期费用、土地成本等总和的基础上加扣20%。例如，在综合开发成本为5 000元的清水房销售过程中，可按照“卖装修房”“卖清水房”两种策略进行销售：装修房每平方米售价9 000元，装修成本每平方米1 000元，计税增值额=9 000-（5 000+1 000）×（1+20%+5%）=1 500元，扣除后土地增值税额每平方米450元，销售额度减去综合成本与装修成本、土地增值税额，获得净收益2 550元；清水房每平方米售价8 000元，计税增值额=8 000-5 000×（1+20%+5%）=1 750元，扣除后土地增值税每平方米525元，销售额减去综合成本与土地增值税额，获得净收益2 475元。上述两种销售策略可选择第一种，帮助房地产企业节约税收成本［5］。

3.4   清算阶段的土地增值税纳税筹划策略

一是成本分摊筹划。在清算成本分摊阶段，房地产企业有两种纳税筹划方式：直接归集和分摊计入。直接归集指的是在清算阶段将成本直接计入，可以通过房地产企业的票据、合同、流水等单据直接反映开发和销售成本。分摊计入则是将管理费、招待费、行政费等多种费用分摊计入房地产企业的成本中，以提高成本核算的准确性。房地产企业可以根据房屋使用性质合理选择成本分摊方式。商用房的收入和溢价相对较高，因此其增值率也高于普通住宅。若普通住宅的增值率能保持在20%以下，则可享受土地增值税优惠政策。而商业房可采用直接计入方式来反映真实的商业成本价值，避免直接分摊带来的价值损失。通过精确的成本分摊与核算控制，房地产企业可以降低土地增值税成本。

二是合理选择利息费用扣除方式。以一期

3 000万元的在建工程开发贷款为例，贷款月利率为7.25%，房地产企业每销售一套房屋就需要解押一套房屋。这种经营模式下，整个清算周期的贷款利息费用总额为55 612.45元。早期会保持较高的利息费用扣除金额，但随着贷款余额减少，房地产企业的利息扣除金额减少，导致土地增值税增加。因此，房地产企业应根据自身经营情况，合理选择土地增值税计算扣除方式。其他房地产开发费用若符合规定，可采用“房地产开发成本+获得土地使用权支付的金额”的5%计算扣除费用，若不符合规定，则按照10%计算扣除费用。

3.5   完善土地增值税纳税筹划保障机制

一是构建税企合作关系。房地产企业可通过以下措施构建良好的税企合作关系。首先，设立专门的税务管理团队，与税务主管部门积极沟通，及时了解税收政策、法规等信息，并根据政策变化改进土地增值税纳税筹划方案，以合理避税。其次，与税务主管部门积极沟通解决资金周转和税务问题，在合理筹划的同时申请缓缴税款，解决资金周转困难。

二是利用外部中介机构。房地产企业可依托外部中介机构力量保障土地增值税纳税筹划顺利开展。首先，聘请资深税务顾问协助完成土地增值税纳税筹划方案的编制，并使其实时跟进税款缴纳情况，每季度总结分析纳税筹划方案，提出精准的改进建议。其次，通过线上平台打通税务咨询渠道，与税务主管部门、税务师事务所等第三方机构在线沟通，广泛收集土地增值税政策改革信息，为改进纳税筹划方案做好准备。

4     结束语

强化土地增值税纳税筹划工作是房地产企业降低税负、增加经济效益的重要举措。房地产企业应在遵守法规、紧跟政策的前提下，将土地增值税纳税筹划作为提升经营效益的关键手段，动态监测房地产开发、销售等环节的纳税方案，及时调整不合理的筹划措施，实现企业健康有序发展。

主要参考文献

［1］林大伟.房地产土增税的清算及其税收筹划风险和控制研究［J］.财经界，2023（18）：165-167.

［2］张鑫.房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析［J］.财会学习，2023（10）：134-136.

［3］李行.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险探讨

［J］.纳税，2021（19）：53-54.

［4］谭燕华.浅谈房地产开发企业土地增值税清算的合规化税务处理［J］.财富时代，2021（6）：67-68.

［5］景梦.房地产开发企业土地增值税纳税筹划探析［J］.中国外资，2019（14）：19-21.