房地产开发企业多元化融资模式分析

周闯闯

［摘 要］长期以来，房地产行业被赋予支柱产业的地位，对我国国民经济发展作出了巨大贡献，但由于房地产开发企业属于资金密集型行业，资金需求量大，如何通过多元化融资手段获取更多周转资金、优化融资模式，成为业内关注的重点问题。因此，对房地产开发企业多元化融资模式进行研究，并为企业提供多元化融资建议，具有重要意义。文章在阐述房地产开发企业多元化融资模式设计原则的基础上，对开发、建设和销售阶段的多元化融资模式进行分析，并提出其在融资实践应用中的注意事项。

［关键词］房地产开发企业；融资模式；融资风险

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.20.008

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］ 1673-0194（2023）20-0025-03

1     研究背景

房地产开发企业融资需求大，这就需要企业采用多元化融资方式进行资金筹集，以满足业务运营中的资金需求。然而，房地产开发企业由于多元化融资设计思路过于狭隘、模式设计与业务运营阶段的融资条件不匹配，加大了融资风险和成本控制难度。房地产开发企业多元化融资模式设计是否合理，与企业融资风险和成本控制有着密切关系，因此，对其多元化融资模式进行分析意义重大。

2     房地产开发企业多元化融资模式的概念

房地产开发企业多元化融资模式指的是房地产开发企业在项目开发、建设以及销售等不同阶段，通过不同融资模式组合，通过定量数据分析，合理搭配不同资金来源占比，以满足不同阶段的资金需求。房地产开发企业具有项目建设周期长、资金需求量大的特点，因此，采取多元化融资方式筹集资金，贯穿房地产开发企业项目开发整个过程中。尽管房地产开发不同阶段的融资模式存在多元化特征，但在具体融资实践中，还需要企业根据融资风险和融资成本的控制要求，组建最优融资模式［1］。

3     多元化融资模式的设计原则

房地产需要企业根据不同阶段的融资需求采取不同的融资模式，但无论何种融资模式的设计，都必须遵循以下几项基本原则。

3.1   收益性原则

融资既能给项目带来投资收益，同时也需要企业支付一定的融资成本，当投资收益与融资成本之间的关系配比处于合理区间时，才符合融资收益性原则。

3.2   时效性原则

房地产开发企业在不同阶段具有不同资金用途的融资需求，如果融资时效过慢，无法及时与融资需求同步，那么将会延误项目拿地或开发进度，因此，房地产开发企业必须通过科学预算和统筹安排的方式，提前安排多元化融资模式。

3.3   合规性原则

融资是企业重要经济活动，国家层面对融资活动的规范性制定了一系列法律法规和政策，企业无论采用何种类型融资模式都必须坚守合规底线，以规避法律风险或合规风险。

4     多元化融资模式设计

4.1   开发阶段的融资模式

4.1.1   设计思路

房地产开发企业在开发阶段的主要任务是通过竞标的方式拿地，而拿地所需资金量大，需要企业在规定时间全额缴纳。根据新优序融资理论，企业首先应通过内源融资方式筹集拿地保证金，在自有资金不足的情况下再采用外源融资方式，而银行贷款具有融资成本低、审批时间短的优势，因此可作为房地产外源融资第一选择，当然，企业可将储备土地等资产作为贷款抵押品。

4.1.2   模式设计

根据设计思路可知，房地产开发企业在开发阶段的多元化融资可采用自有资金和银行贷款两种组合模式，其融资操作步骤如下：第一步是密切关注建设单位发布的招投标公告，在参与招标并中标之后，便要着手准备项目立项，同时对项目投资额度及其资金需求进行准确测算，确定前期所需投资额，然后匡算并落实企业股东实收资本及自有资金来源。第二步是采用银行贷款、股权合作融资等方式弥补资金缺口。银行贷款具有利率低、审批额度大的优势，而股权合作融资则具有转移风险、规避风险的优势［2］。

4.2   建设阶段的融資模式

4.2.1   设计思路

在获取施工证之后便进入项目建设阶段，在此阶段需要采购大量的原材料、施工设施，并按时支付劳动力工资，由于工期紧、资金需求量大，而企业自有资金却有限，所以企业融资压力较大。不同地区政策不同，部分地区当项目施工进度推进到主体工程正负零阶段时，房地产开发企业可获取预售许可证，这就意味着企业可通过期房预售的方式回笼部分资金，通常情况下，高层住宅项目工程进度达到主体建筑的2/3时，即可获批公积金贷款，由此逐步获得资金回笼。

建设阶段的开始时间为获取施工证之后，项目开始进行大规模施工，该阶段的主要特点是项目的快速建设推进，施工的范围较大，供应商较多，各类项目合同的签订，大额资金持续支出，主要用于工程款的支付。基于此，房地产开发企业在加快预算回款的同时，还必须提前着手多元化融资筹划，而供应链金融保理模式较为适宜于建设阶段所采用，该融资模式具有发行灵活、发行审核速度快等方面的优势，其融资风险基本处于可控范围，因为其融资额度通常以应付账款余额为基准。当然，如果预售回笼资金较快，那么可适当降低供应链金融保理模式的发行额度。

4.2.2   模式设计

第一步是向施工单位支付资金时，工程管理部门和财务部门要密切关注施工合同相关条款、合同总额度以及施工进度，并在核实不同施工单位的施工进度、工程量等关键数据的基础上，使用开发阶段从银行渠道获取的资金向施工单位支付相应款项。第二步是合理采用供应链金融保理融资模式。随着项目工程施工进度不断推进，所需要支付的款项也加大，而前期从银行渠道所获取的贷款资金已明显不足，在这种情况下，房地产开发企业则可采用供应链金融保理融资弥补工程资金缺口。具体操作方式如下：房地产开发企业与保理商签订应收账款转让合同，将应收款项转让给保理商，而保理商则在扣除手续费之后将相应款项划转给房地产开发企业，在获取保理资金的基础上，房地产开发企业的工程资金缺口则可得到一定程度的缓解。第三步是通过商品房预售方式获取资金。随着工程施工进度推进，当达到施工量和施工进度要求时，房地产开发企业则可在获取预售许可证的情况下，通过收取客户的首付款筹集资金［3］。

4.3   销售阶段的融资模式

4.3.1   设计思路

房地产开发企业在取得预售许可证之后便进入销售阶段，当前情况下，由于楼市销售市场较为萎靡，大规模楼盘并非短时间所能完成，通常需要2年左右才能清盘，当然，当房屋销售进度达到90%或以上时，剩余楼盘便可称为尾盘。由于前期销售高峰期已过，房企营销宣传力度也有所减弱，客户对剩余楼盘的认可度和满意度相对较低，所以尾盘期间清理库存的压力较大，尾盘所占用的大量的资金也难以在短期内盘活。

销售阶段的资金回笼主要表现为房屋销售，通常70%的回笼款项来自预售阶段的按揭贷款，但在当前房产市场并不景气的环境下，房屋销售回款速度过于缓慢，仅仅依赖销售回款难以满足业务发展中的资金需求，在这种情况下，房地产开发企业只能通过多元化融资手段应对资金缺口。比如，企业可将尾盘资产与第三方专业营销公司签订包销合同，也就是采用兜底包销的融资模式，加快尾盘资金回笼速度，另外，购房尾款ABS融资模式也较为适宜。

4.3.2   模式设计

销售阶段的融资总体可按购房尾款ABS+兜底包销的模式进行设计。

第一步是设计符合销售阶段融资特点的兜底包销模式，其具体操作流程如下：首先，房地产将尾盘进行全面清理盘点，确保账实相符，然后以清理的尾盘资产数量和价款为依据进行利润测算和折扣处理；其次，调查审核第三方兜底包销公司的资质和销售能力，并与筛选出的第三方公司签订包销合同，包销合同标的必须通过多方评估与谈判，以合理价格转售给包销公司，并以此回笼尾盘资金。第二步是购房尾款ABS融资模式设计。此融资模式的关键在于如何利用购房尾款合同组建资产池，因此，在实际融资操作的前期准备阶段便要与资产承销银行、资产管理公司及会计师事务所保持密切互动，并在全面审核购房合同的基础上，房地产开发企业将购房尾款进行打包处理，组建资产证券化处理的资产池。作为ABS融资发起人，房地产开发企业转售给证券资产管理有限公司的资产必须确保真实、有效，这样才能在短时间内顺利获取资产管理有限公司的资金结算与支付。当然，为资金安全结算与支付，还需要委托承销银行在承销其基础资产证券时进行全程监管。

4.3.3   多元化融资模式排序

通过以上对房地产开发企业开发、建设和销售3个阶段融资模式的分析可以发现，房地产在每个阶段都可组合两种不同的融资模式，但不同组合模式下的融资都需要根据风险程度和成本因素进行优先顺序排序。

多元化融资模式排序的影响因素主要包括两类，一是融资风险，二是融资成本，而在两大影响因素中，融资风险是影响多元化融资排序的主要因素，这是因为在当前房地产开发企业普遍表现加杠杆、高负债率的资金管理特征，如果融资模式设计时疏忽了融资风险因素的评估和判断，那么将给企业带来更大的偿债压力。根据不同融资方式的风险特征，融资风险从高到低的排序应为银行贷款、供应链金融保理、购房尾款、兜底包销、自有资金。另外，融资成本也是房地产开发企业多元化融资模式设计时必须考虑的重要因素，通常情况下，融资成本从高到低的排序应为自有资金、银行贷款、购房尾款ABS、供应链金融保理、兜底包销。基于此，房地产开发企业参照以上多元融资模式进行排序，有利于实现融资风险控制和融资成本压降的目标。以BG公司为例，一直以来，BG公司通过债券融资、银行贷款、股权融资和信托融资等融资策略的实施，获得了大量的资金支持。自2021年12月以来，BG公司在公司债、供应链ABS、境外融资等方面取得成功，显示了公司在融资风险与成本控制中极强的韧性，当前，信用债、ABS已成为该公司融资的主要模式。

5     房地產开发企业多元化融资模式应用的注意事项

房地产多元化融资模式要实现从设计到实践操作的转化，还需要企业结合不同的具体情况，并在实践探索中进行动态化调整，并重点关注以下几方面问题。

5.1   拓展融资渠道

从理论层面来看，房地产开发企业融资渠道较为多元化，企业有较大的可选择余地，并可通过不同融资模式组合控制融资风险和降低融资成本，但在实际操作过程中，房地产开发企业融资模式普遍表现出单一化特征，多数房地产开发企业依然过于依赖银行贷款模式，而难以在股权融资、债券融资、资产证券化融资以及其他多元化融资模式方面取得突破。当然，房地产开发企业之所以无法向多元化融资模式延伸，除了资管、监管政策因素之外，与房地产开发企业资本运作能力不足也有着密切关系，因此，为进一步拓宽融资渠道，企业可通过聘请第三方专业公司的方式对企业融资模式进行科学、合理设计［4］。

5.2   增加长期债务比例

当前，房地产开发企业贷款大多以短期债务为主，长期债务所占比例相对较少，而这种融资结构很容易给企业带来集中到期偿还风险，在上文分析中也并没有涉及债务期限管理设计的问题，这需要企业在融资实践中灵活运用，综合平衡，以加大长期债务在负债总额中的占比。以银行贷款为例，企业可通过增加信息透明度、提高可抵押资产比例等方式提高信用额度，银行在风险可控的前提下，可以提高房地产开发企业长期债务的比例。

5.3   加大直接融资比重

当前，房地产开发企业在项目拿地、建设开发以及销售阶段所需资金大多依赖间接融资模式，如银行贷款、发行债券等，这不仅抬高了企业资产负债率，加大了资金偿还风险，而且间接融资成本也相对较高，随着间接融资规模的不断扩张与融资余额的不断累积，利息支付成本将严重削弱企业盈利能力。因此，企业在多元化融资模式设计时，应优化考虑直接融资模式。比如，通过增加股东实收资本、增资扩股以及提高利润留存比例等方式增加自有资金比例；再如，IPO上市融资、买壳上市、REITS等直接融资方式都可应用在实践操作中。当然，在我国多层次金融市场体系还不够完善的背景下，直接融资模式受到多种监管政策限制，如果企业规范运营、全面真实披露年报信息，则有利于提升其直接融资申请审核通过率［5］。

6     结束语

房地产开发企业多元化融资模式的设计必须遵循收益性、时效性和合规性原则，以有效控制融资风险和融资成本。当然，多元化融资模式设计必须与实践操作相结合，并在实践操作中重点关注融资渠道拓展、长期债务比重和直接融资比重增加3个方面的问题。

主要参考文献

［1］谭皓威.财报视角下房地产企业多元化融资策略的效率分析及启示：以万科地产为例［J］.时代人物，2022（13）：

124-127.

［2］王岚.我国房地产企业多元化融资分析［J］.中文科技期刊数据库（全文版）经济管理，2021（6）：157-158.

［3］王永毅.新形势下房地产企业多元化融资渠道的探索［J］.中文科技期刊数据库（全文版）经济管理，2021（10）：162-164.

［4］谢钰璋.房地产企业多元化融资模式探究［J］.今日财富

（中国知识产权），2021（3）：48-49.

［5］杜盛男.经济新常态下房地产企业融资模式探讨［J］.合作经济与科技，2023（10）：50-51.

［收稿日期］2023-04-20