房地产开发企业审计中的税收审查重点

【摘 要】目前，国内房地产产业正在高速发展，房地产开发企业是集聚了房地产的开发、管理、建设为一体的并以第三产业作为主体的产业部门。由于房地产开发经营企业具有复杂多样性和滚动式的开发性等特点，因此存在开发周期长、投资的数额较大、市场不确定等复杂的特性，从而导致了企业所得税等税种的征收还没能完全兼顾房地产行业的特点，所以不能保证房地产企业税收的完整性。本文对房地产开发企业产生税收漏洞的原因进行了简单阐述，由于房地产开发企业涉及税费的种类繁多，本文浅谈了房产税、企业所得税、印花税和土地增值税的审查关注点。

【关键词】房地产开发企业；审计；税收审查

近年来，随着房地产行业的崛起，房地产已经成为当下市场上最赚钱的行业之一，但正是因为人们都意识到了这一点，使得房地产行业竞争压力越来越大。在这样的背景下，房地产企业就开始私自钻空子来偷税漏税。现在房地产开发企业偷逃税款现象严重，如税收计算不准确、纳税范围认识不明确、人为调减税基等各项税款的现象早已屡不见鲜。随着土地使用权成本的剧增及房地产开发所需要资金的萎缩、货币的资金市场条件开始要求苛刻，就会使得很多的房地产开发企业依旧会在税收的缴纳上“动脑筋”。

一、为什么会产生税收漏洞

在目前来看，造成房地产企业偷税逃税的原因是多方面存在的，其中最重要的就是纳税人的意识不强，在利益的驱使下故意进行偷税逃税等行为。下面就来进行简单的几条总结：

一是预收与规定不符的售房款项是房地产在开发的过程中企业经营的重要手段，房地产想要维持着正常的运营，就必须要采取预收账款的方式，因为只有这样才能保证企业的快速发展。根据国家的相关规定，采用预收账款方式销售的流转税的纳税义务发生时间为收款的当天。但是，很多的企业是没有按照这个规定来及时的申报纳税的，而是故意将预收账款计入其他的账户。将那些没收的违约金等作为自己外来的盈利收入或者存入其他的账户之中，这样做就能达到他们偷税和漏税的目的了。

二是在发票上做文章。像在日常生活中经常会遇到某些房地产的开发企业本地的一些工程成本的结算单据中，竟然出现了别的省份开出的材料采购的发票，而事实上这样的建材在本地的采购中是随处可见的，并不是属于稀有的紧销商品。企业就会趁机在报销费用的同时巧立名目，以便增加成本来获取更高的利润。

三是由于房地产开发周期较长，与其他的行业相比具有财务核算复杂困难的特点，企业的财务人员不能够按时的核算收入和成本的费用，以及对税法了解不够详细，所以容易导致偷税漏税的情况发生。

四是税务机关与其他相关政府职能部门沟通协作机制不健全，难以核实开发地块的相关信息，部分税务人员对相关税收政策和会计处理的运用不够熟悉，导致税收征管出现漏洞。

二、税收审查的重点

1.房产税。房产的税分别有从价计征和从租计征两种计税法，税率分别为房产余值的1.2%和租金收入的12%，现行的税法对房地产的开发企业房产税缴纳的情况作了明确的规定：房地产开发的商品房在出售前，对与房地产开发企业而言是一种产品，因此这部分是不作为征收的对象的。但是对于出售前的房地产企业已经使用和出租的产品式应该要按照规定来征收房产税的。在对房产税进行审查的时候，要关注企业的长年未卖出房产的实际状况，例如是否存在已经将房产出租，出借但仍然长年挂账的情况。在抽查的同时要查清来判断存货的实际使用的情况，自用部分是否缴纳相关房产税。

2.企业所得税。企业所得税是房地产开发企业的主要税种之一，也是征管的难点。审计中要重点关注以下几方面：（1）房地产企业是否以商品房冲抵建筑工程款，未作视同销售收入处理；通过代收代付款项如初装费或基金、以及收款后挂账往来科目等不记或隐藏收入；关联方交易的收入是否按市场价格确认。收入是否完整，不仅涉及到企业所得税，而且涉及到增值税和土地增值税。（2）提高建安企业工程成本的真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合同、假发票虚增成本，特别是真票假业务，重点关注预提费用科目年终是否存在大量结余，有无相关依据；同时存在多个成本核算对象时，应关注共同成本有无随意调节分配情况；成本费用扣除必须依据真实、合法、有效的票据凭证，重点检查真票假业务情况。（3）随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化发展，审计中要重点关注利用关联企业进行虚假交易的情况，这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调节收入及利润，以达到偷逃税款的目的。（4）重点关注车位及人防设施的收入与成本方面的财税处理是否正确。

3.印花税。房地产开发企业涉及到的合同主要为购销合同、建筑安装工程合同及借款合同等。审计中应重点注意这些合同是否按照规定的税目和税率去计算应缴纳的印花税。

4.土地增值税。土地增值税相对其他税种而言，自身有很强的专业性，也是房地产开发企业税收的一个难点。审计中应重点关注以下几方面：（1）是否已达到土地增值税清算条件的仍未进行清算。（2）收取客户的购房装修款以及定金、诚意金、更名费，以及因转让房地产收取的违约金、滞纳金、分期付款的利息应当确认为房地产转让收入，缴纳土地增值税。（3）未取得发票的成本费用不得计算扣除土地增值税，如房地产开发企业扣留的建筑工程施工企业的质量保证金，如果未取得发票则不得扣除。

三、总结

在目前的国内形势下，房地产行业的热度持续不减，在经济利益的促使下很多企业开始想方设法逃税漏税等行为是可耻的。企业只有正确对待税收的重要性，以及征税部门要加强对房地产企业的监督和管理，才会使得房地产行业逃税偷税的行为有所减少，也会使得房地产行业的发展前途一片光明。

参考文献：

[1]周莹.房地产开发企业审计中的税收审查重点[J].企业改革与管理，2015，01：93-94.

[2]牟韶红.房地产开发企业审计中的税收审查重点[J].财会月刊，2006，17：45-46.

[3]闻国胜.房地产开发企业审计应关注的重点问题及对策[J].审计月刊，2006，15：37-38.

作者简介：

陈宇渊（1977—），男，本科，籍贯：江苏省无锡市，汉族，职称：中级，工作单位：无锡众信会计师事务所有限公司。