不动产登记对房地产经济的影响和研究

王伟

摘 要：随着经济的发展，我国在房地产上的纠纷和问题也逐渐增多，为了减少在房屋产权上引起的纠纷，也为了进一步规范房地产行业的发展，我国实施了不动产登记制度。通过该项制度来对房屋产权进行明确，同时也促进了房地产行业的有序发展。论文从不动产登记制度的涵义、该制度对房地产经济的影响以及该制度的体系构建情况进行分析，希望能够为不动产登记制度对房地产经济的影响和研究提供一些参考和建议。

关键词：不动产登记；房地产经济；影响

一、不动产登记制度的涵义及其与房地产经济的关系

不动产登记制度是一项物权制度，其主要内容是相关机构根据当事人的申请，将相关不动产的自然以及权利进行登记并公示，其作用主要是为了确认不动产的归属权。不动产登记的核心就是权属，由于房屋、田地等具有不可移动的特性，其权利的归属也较为复杂，因而需要通过不动产登记制度对其产权进行有效的规范和确认。对于房产而言，进行不动产的登记可以有效明确房产在买卖、租赁等各项经济交易中的权责界限。尤其是在房产的买卖过程中，在买卖双方进行申请后，国家的专职工作人员会将不动产地转移登记事项记录到不动产电子登记簿上，进而确保房屋的产权发生转移，以减少因房屋买卖而出现的一系列纠纷。在不动产登记的过程中，国家相关工作人员需要对房屋进行法律勘验取证，进而登记人员才能将不动产的变动进行记录，完成不动产的登记工作。

不动产登记制度对于国家、企业以及个人都具有诸多益处，从国家层面而言，不动产登记制度可以有效减少在房产等方面产生的民事纠纷，减少相关人员在这方面的工作量和经济费用，同时有助于国家在不动产方面进行有效管理。并且也进一步加强了房地产投资属性的社会认知，相关企业可以通过对房屋余值进行抵押，满足社会或企业的融资需求，进而促进市场资金的流通和发展。对企业而言，通过明确不动产的归属权问题，可以有效减少在不动产买卖过程中的混乱和纠纷，同时使得房地产交易安全得到了极大地保障，维护了房地产交易的秩序，极大地提升了相关人员的办事效率，同时也减少了许多不必要的手续，从长远角度而言，可以有效促进房地产行业的可持续发展。对个人而言，不动产是个人十分重要的固定资产，归属权和所有权的明确可以确保自身财产安全得到充分的保障，并且减少与他人的纠纷，同时产权人的不动产担保也受到了广泛的认可，对于房主的资产流通和变现都提供了便利。

通过推进不动产登记制度，促进相关不同部门的工作交流和合作，并结合科学技术和网络建立起全国范围内的不动产信息管理技术平台，促使相关部门在对不动产的产权进行保护的同时，也可以进一步规范不动产交易市场的秩序，并变相刺激各种二手房源进入市场，降低城市内空置房的比例，促进房产经济的快速发展。

二、不动产登记制度对房地产经济影响的实证分析

（一）不动产登记制度对房地产市场供应的影响

不动产登记制度对于房地产市场供应在短时间内有一定的影响。首先在住房资源方面，保有环节的房产税对于房价以及房产资源的调控具有十分重要的作用，部分具有多套住宅的人为了减少不动产纳税方面的经济压力，可能会向市场抛售房产，在短时间内会对市场的供应方面造成影响。尤其是在大型和中型城市范围内采用不动产登记制度，会促使部分以投资为目的的房产持有人对高档二手房进行抛售，造成平抑二手房价格现象。二房房产税的征收会在短期内对部分地区的房源供应造成影响，促使短期内二手房的供应增加。但由于此类人员的数目较少，再加上通过取消传统的地域地址等对房产持有人的限制，在一定程度上也会提升部分人对于房产的购买欲望。所以在房地产市场的供应方面，不动产登记制度造成的影响较为有限。

此外，不动产登记制度并未将房地产的供应调节作为制度建立的主要目标，对于房地产经济的主要影响还是体现在房地产市场的未来发展方向。从长远的角度而言，通过实施该项政策可以促使政府更加精准有效地对不动产行业进行管理，进而对房产的供应进行更加精准的调整。

（二）不动产登记制度对房地产市场需求的影响

伴随着不动产登记制度的健全和推广，国家也会采取相应措施对二房房产进行征税，这在一定程度上会减少一部分人对于房产的购买欲望，使他们在短时间内采取观望态度，但此类态度在不动产登记制度全面落实后的一段时间内就会逐渐消失。目前我国对于房地产的发展更主要的是采取市场运行的机制，在房产的需求方面并未实施政策化操作，短期内的房产需求量下降更多的是由于市场自身的调节机制的影响。

并且在不动产登记制度的推动下，相关企业要想开发房地产经济，首先要做到充分发挥相关建筑单元的最大价值，提高土地利用率，此外在开发过程中，还要结合互联网技术和信息技术对当地的房产资源和房屋售卖情况进行深入的分析和研究，促使企业在原本的建筑设计上不断进行优化，进而刺激人们对于住房的购买需求。

因此综合而言，不动产登记制度在短期内会对房地产市场的需求造成一定的影响，但从长远而言，通过利用不动产登记制度，可以有效減少劣质建筑的出现，进一步优化房地产等各项建筑的建筑质量。同时国家也能够从各个方面对房地产市场进行一定的规划，促使优质企业设计并建设性价比更高的房屋，从整体上优化我国房地产行业的市场环境，更有助于相关企业的长远发展。

（三）不动产登记制度对房地产价格的影响

影响房产价格的决定因素有很多，市场、人口、收入等都有可能对不动产的价格产生影响。不动产登记制度在实施过程中，房价确实会产生较大程度的波动，但相关人员在经过一系列深入研究后，发现真正能够影响房价的并不是不动产登记制度，不动产登记制度只能在一定程度上对不动产的归属权进行确认，并对房地产行业进行规范。真正影响房价的主要因素是收入、供求需求以及市场认可度。

从对短期市场的冲击而言，不动产登记制度加强了国家对于个人房产税的征收和管理，在一定程度上影响了购房者对于房屋的购买欲望，同时也造成了房产行业的短期下滑。但从根本上来说，不动产登记制度对房地产的价格之间不存在直接的联系。该项制度实施的主要目的还是在于确认不动产产权，尤其是针对部分老旧城区的房产遗留问题进行解决。从长远而言，不动产登记制度对于部分老城区的建筑进行了产权的明确和划分，更有助于部分大型房地产企业对相关城区的修整重建，从而减少了房地产在建筑资金和建筑空间上的压力。并且政府相关部门可以借此加强对城区建设的长远规划，并对相关企业进行一定的政策扶持，在进一步激发老城区的经济活力的同时，也能促进新旧城区的房地产行业有效流通，有助于房地产行业的长远发展。

三、目前房地产经济下的不动产登记制度体系构建

（一）完善房地产经济宏观调控

对于整个房地产行业的长期发展而言，实施不动产登记政策是十分有益的。首先，这项政策可以促进国家对于全国的房产资源进行全面的统计，并建立起信息化一体化分享平台，进而对全国的房地产经济进行宏观调控。在当前的房地产发展和市场管理方面，常常出现信息不平等现象，阻碍了正常企业的发展。而通过不动产登记制度的建立和推广，相关房产等基础情况在一定范围内变得规范和透明，从而促使房产购买者在购买之前能够做好调查，避免一时冲动而造成巨大的损失。

其次，不动产登记制度的建立也为房产税的征收奠定了良好的基础，政府相关部门可以利用税收改革对房地产行业的发展进行更加有效的管控，促使房地产行业的发展更加成熟和稳定，减少因炒房、冲动性购买等对房产价格造成的不良影响。统一的不动产登记制度可以从长远上对房地产行业的发展进行有序规范，减少投资者为逐利而蜂拥楼市的现象，进而促使楼市逐渐回归正常，房地产行业的发展回归理性等。

最后，从对楼市的宏观调控方面而言，不动产登记制度可以通过计算机实现对各个城市的个人住房拥有情况的统计和分析，进而建立和完善相关的不动产税收制度，并加强对城市中楼盘中相关住房的类型和存量的调控，进而促使楼市在长时间内得到健康有益的发展。

（二）优化简化不动产登记流程

在不动产制度体系的建立过程中，通过对不动产登记的流程进行优化简化，加速相关制度的建立和健全，进而有效促进相关部门对房地产行业的规范。在进行不动产信息的统计和管理过程中，技术人员可以利用相关技术对得到的信息进行优化统计和数据分析，并通过政策进行有针对性地调控，使相关企业能够根据市场发展要求进行改进，同时政府也加强对市场环境的规范和管理，进而促进房地产行业的健康发展。

在进行流程简化过程中，首先要对整个登记的流程和过程进行优化，通过相关技术，将房地产、财政、税务以及不动产登记等相关业务进行整合，打破“孤岛”的办事模式，进行流程上的简化，避免来往人员多个窗口部门来回跑的现象。同时，要提升窗口服务人员的综合素质，确保其对工作内容包含的各部门的政策了如指掌，并且提升办事人员对各项手续和工作流程的熟练程度。

其次，对于各类不同不动产交易的相关证明材料和证明文件的转移、梳理以及存放方面，要确保各部门负责人的分工明确、权责到人。避免出现资料不全，资料混乱甚至资料丢失等事件的发生。

（三）建立不动产登记统一平台

建立不动产登记统一平台，首先需要强大的信息技术支持，并且需要不动产登记部门、财税部门以及房地产等部门进行充分的配合，进而建立起高效、便捷的不动产登记统一平台。通过建立不动产登记统一平台，对于非涉密或者涉及隐私的信息进行无缝对接、实时共享，不仅能够提升在相关窗口的办事效率，更能促进网上办事流程的发展。通过政策培训，充分发挥社会组织和相关政府部门的联动性，进而在材料收集、办事流程以及证书发放等环节实现网上办理。

其次，在统一平台的建立过程中，要注意不同地区的信息更新，在部分基础设施达标的地区，可以在相关部门的窗口附近设置自助一体查阅机等，并加强互联网技术的开发和利用，实现相关软件和网站的独立应用，从而促使人们可以在网上即能查阅相关信息。在不动产登记统一平台的建立过程中还要注意对相关信息的保护，注重户主的个人隐私。

最后，在建立不动产登记统一平台的过程中，相关人员也可以与水、电、气等基础设施服务公司进行合作，进而形成不动产登记的便民服务。在帮助人们提供便利的同时，也能够促进人们积极进行相关手续的登记和办理，提升相关部门的办事效率。

（四）加强农村宅基地登记管理

当前的农村宅基地以及集体建设用地的使用权和房屋所有权是不动产登记的重要内容之一。到目前为止，我国的所有县、市都已经完成了不动产登记职责机构的整合，并且除部分偏远地区外也都实现了不动产的“停旧迎新”。

根据相关法规和政策的规定，农村的相关房产建筑也要颁发不动产登记证明。使用权人根据登记的主体或者房屋所有权的主体进行申请，并在首次申请时提供申请人身份证明以及不动产登记申请书等材料，在经过相关的手续和公告无误后，便可以发放不动产登记证明。

通过对农村宅基地的登记管理，可以有效避免部分人员出现违规建设等现象，同时也能够提升农村用地的利用率，进而加强对土地资源的管理，进而保护好我国的种植用地。

（五）优化不动产登记营商环境

为了提升不动产登记制度对于市场监管和便民服务的力度和范围，相关部门要尽力优化不动产登记的营商环境，进而打造出“办事不求人、审批不见面、最多跑一次”国际化、跨区域的发展模式。首先要健全企业营业执照的备案制度，对于与政府进行合作或代办部分事务的企业，要对其营业执照、经营许可证等各方面进行集中备案，备案完成后，相关人员在后续的手续办理过程中就无需每份申请都提供相关材料，同时相关窗口也不再收取此类证明材料的纸质版。而通过此项优化手续，不仅为办事人员减轻了工作内容和工作压力，同时也简便了前来办理业务的人员手续，减少了不必要的工作流程，提升了工作效率，并在一定程度上优化了相关部门的营商环境和氛围。

其次，推广使用电子证明，并且推广不动产登记的信息共享率。通过使用电子证明可以有效发挥电子证明安全高效、方便管理以及节约成本等优势，并且通过利用电子证明，可以有效降低相关办事人员来回奔波的困扰，通过网络直接将电子证明传送到相关场所，让“数据跑”替代“人工跑”。同时利用共享信息平台和网络，可以减少办事人员在信息方面的利用率，进而避免企业在办事过程中频繁上传资料的麻烦。

最后，要着重提升不动产登记营商的服务质量，在进行登记服务之前设立预审机制、上门服务机制等，相关企业对资料进行收集整理，并咨询业务服务专员，业务专员上门对资料进行预审后，并告知相关的登记事项，进而避免资料缺漏或准备不全面等现象出现。此外，相关企业也可以根据不同情况设置容缺机制，对于前来办理不动产登记的基本条件符合但次要手续欠缺的人员签订容缺承诺书，然后委托登记中心先行受理相关业务，并一次性告知缺少的材料后，在规定时限内令其补齐即可。通过此类设置，可以大幅度提升不动产登记的营商环境，并能够减少相关人员多次跑腿的困扰，在提升了工作效率的同时，也为相关企业的服务增加了人文关怀，更有助于和谐社会的建设。

四、结语

不动产登记制度对于我国的房地产经济发展具有重要意义，通过该项制度可以对我国的房地产市场秩序进行有效的规范和整顿。国家相关部门也可以根据市场需求和房屋分布情况进行宏观把控，从各个方面对房地产企业的发展进行优化，进而促使城市楼价逐渐回归至正常水平，减轻当前人们的购房压力，提升人们生活的幸福指数。并且通过实施不动产登记政策，可以一定程度上提升房屋的入住率，并促使房地产企业减少土地浪费，进而有效调节我国当前的社会矛盾。

同时，由于我国的地域广阔，不同地区的经济发展水平相差较大，因此在不动产登记政策的实施和优化过程中，也要根据各个地区的自身发展情况进行设计，重视在制度完善过程中发现的风险和隐患，积极采取相应措施进行预防，进而从各个方面确保我国房地产经济的稳定发展。

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