试析居住权登记制度的建构

[摘 要]居住权制度在我国经历一波三折之后，终于在2020年生效施行的《民法典》中得以确立下来，但居住权制度内在缺陷颇多，在法律上确立时间不长，有待完善。在登记方面客体上的居住权数量、登记中伴随债之关系的缺失、登记审查标准模糊不清等问题陷入争议，需要立法进一步明确和解决。在登记行为的效力方面，合同型居住权和遗嘱型居住权应当分别采用登记生效主义和登记对抗主义，当所有权与居住权发生纠纷时，由于居住权制度承担着特殊的时代使命，不仅要适用物权变动的有关规定，还要兼顾这一特殊因素。针对居住权登记审查之困境，我国法律应当在明确部分住宅登记问题、强化登记簿相关内容、确立登记审查标准和审查权限三个方面进一步完善弥补漏洞。

[关键词]居住权；登记制度；审查标准；伴随债之关系；登记效力

居住权起源于罗马，德国、日本等国以及我国澳门地区的法律制度中借鉴吸收并不断发展[1]。该制度在我国经历一波三折之后终于在2020年生效施行的《民法典》中得以确立下来。不动产登记制度在我国法律上有较为成熟的规则体系，然而居住权的特殊性使其在登记制度方面有别于一般的不动产权利类型的登记，需要在《民法典》确立居住权之后具体加以规定。

一、登记审查之困境

虽然在登记制度方面自然资源部颁发了《登记办法》，但是不动产登记制度上存在缺口，相关的居住权登记条款存在空白，面对居住权这一法律上的新的用益物权，仍有许多问题亟待解决，才能更加全面保障居住权人的权益。

（一）登记客体上的居住权数量

民法上存在一物一权原则[2]，那么在同一房屋上是否能设立多个居住权呢？

首先，在将房屋视为一个整体的情形下，是否能在整体之上设置多个居住权？通常来说，拥有居住权的人不可避免地要和与其有共同居住关系的配偶、父母、子女等关系的亲属和生活辅助人员共同居住。这些人员对房屋不具有所有权，也不是合法获得居住权的主体。此时，应当对这一主体进行扩大解释，从而使得具有共同居住关系的人员享有源于居住权的从属性居住权[3]。因此，在此种情况下，不应当认为实际居住人皆为居住权人，否则居住权主体会被不当扩大。如果是没有上述关系的人在同一房屋上同时享有居住权，那么他们对房屋的占有和使用权益将会产生排斥，此时应当适用一物一权原则。

其次，若将房屋分割为几个部分，分别设立居住权，应当是不违反一物一权原则的，并且此种做法有利于提高房屋的利用率。在《德国民法典》中就有如此规定，并且在我国的法律修改进程中也曾考虑过此种做法。不管是立法例上还是学界观点都大多持肯定态度。从现行法律的规定来看，《民法典》没有明确规定是否可以在部分住宅之上设立居住权，但是《登记办法》中规定：居住权人对一个不动产单元的全部住房享有居住权的，登记机构在登記簿相应栏中填写“全部住宅”；对部分住房享有居住权的，填写具体住宅部位。从这个规定来看，部分住宅是可以设立居住权的。

（二）登记中伴随债之关系缺失

传统不动产权利登记簿中对不动产本身以及不动产物权的构成要素的记载一般是较为明确且具体的。而居住权登记内容，与一般的用益物权相比，其与获得居住权的基础合同权利义务之间更具有紧密性[4]。

由于居住权的占有、使用等权益内容主要以合同为依托，因此有学者也提出居住权制度是一种伴随债之关系，它一方面有债之关系的属性，既可以由当事人在居住权合同中约定，也可以由法律做补充规定；而另一方面，居住权可能紧密附着于物权之上，对最初的权利人和后续的权利受让人都具有约束力[5]。《民法典》规定了在居住权合同中一般包括“居住条件和要求”条款，使居住权登记簿内容不仅包括不动产本身，还会包括与满足一定居住条件和要求相关的权利义务内容。而在本次立法中，法律并没有予以明确。

（三）登记审查标准模糊不清

不动产登记审查标准通常采取形式审查为辅、实质审查为主的模式。然而居住权具有例外情形。居住权有较强的人役性，带有保障特定人群住有所居的时代任务，通常是基于婚姻关系、家庭关系等产生，具有无偿性和永久性，并且对法律居住权的客体有一定的要求，需是住宅。登记机构需不需要核实居住权合同主体、审查居住权客体是否为住宅、设立居住权的目的等，这些问题在法律上没有明确的标准和要求。

《登记办法》中规定的登记机构审查职责分为实质审查和形式审查两种。实质审查方面，在居住权登记办理过程中重点审查登记房屋的权利状态。形式审查方面，需核验居住权登记申请书、不动产权证书、居住权合同等材料记载的主体是否一致等。这给实务中办理居住权登记提供了一定的参考，但是上述提及的问题，审查内容更加深入，需要登记机构有更大的权限进行审查，这又可能会产生行政审查越界的问题。

居住权制度随着时代的发展，投资功能也许会逐渐加强，但是目前为止，在居住权制度设立之初，该制度还是主要承担着社会保障功能，如若不对居住权登记的相关要件进行严格审查，不免会使社会保障的功效被大大削弱。再者，我国房地产市场中不乏投机取巧之行为，如果在登记时，对居住权合同主体和设立目的不加严格审查，就极有可能被不良房地产开发商钻法律空子。

二、登记行为之效力

不动产登记制度自创设以来，关于登记行为效力的争论一直存在。学界大概存在登记生效主义和登记对抗主义两种范式。居住权根据成立方式不同分为合同型居住权和遗嘱型居住权，两种居住权的登记效力或有所不同。

（一）合同型居住权的登记效力

《民法典》在三百六十六条中规定了合同型居住权，应当适用三百六十八条中规定的“居住权自登记时设立”，采用登记生效主义。当然在登记完成之前，居住权也并非完全受不到保障，合同同样对双方当事人具有约束力。在居住权人占有、使用住宅后，其作为占有人也有权依据法律行使占有保护请求权，尽管这个权利在效力上是弱于物权请求权的。

总之，合同型居住权的登记效力范式为登记生效主义几乎是没有争议。

（二）遗嘱型居住权的登记效力

关于遗嘱型居住权的规定在《民法典》中仅有一句“参照适用本章的有关规定”，法律中的大面积空白致使指引作用无法实现，这于相关权利人的权益保护十分不利。若参照合同型居住权的规定，遗嘱型居住权的登记效力也采用登记生效主义。但是《民法典》也规定了，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。那么遗嘱型居住权就应该采取登记对抗主义。两者的规定是相互冲突的。本文认为，遗嘱型居住权登记行为采取登记对抗主义有一定的合理性，客观上也有助于居住权人权益的保护。

目前不动产登记制度中，缺乏可行的居住权登记项目规范，遗嘱继承人可以依据遗嘱获得居住权，但是若其未前往不动产登记机构办理登记，在所有人将房屋转让给善意受让人等情况下居住权很难得到保障。因此，现有立法在遗嘱型居住权登记效力上的法律漏洞为司法实践埋下了隐患，法律有必要进一步明确遗嘱型居住权登记行为的法律效力。

（三）所有权与居住权的冲突

所有权与居住权发生冲突主要有以下几种情形：

1.居住权合同双方当事人签订了合同，但未办理登记，之后发生纠纷；

2.在双方当事人签订了合同之后、办理登记之前，所有权人将房屋转让给第三人，并完成了过户登记，买受人取得所有权后与居住权人发生纠纷，要求居住权人搬离房屋；

3.双方当事人签订合同并办理了登记手续，之后所有权人将房屋转让，买受人要求办理登记手续。

第一种情形中，双方未办理登记手续，之间仅存在债权债务关系，合同合法有效的前提下，一方反悔，需要承担违约责任，在所有权人反悔的情况下，对方当事人可提起诉讼要求其继续履行义务办理居住权登记。这种情形合同的有效性是争议的焦点，不涉及登记的问题。

第二种情形中，涉及第三人的利益，首先要看第三人是否知情，其次看居住权的设立目的。如果第三人在订立房屋买卖合同时知情，却仍然做出了购买该房屋的决定，则视为其同意并承认居住权的设立。如果第三人在订立房屋买卖合同时对居住权合同不知情，第三人与居住权人之间的关系处理要根据居住权的设立目的加以区分：当居住权是为保障特殊群体“住有所居”的任务而设立时，居住权的设立通常是无偿的，居住权人没有另外居所可以居住，这时既要确认第三人的所有权，也要确认居住权；当居住权的设立是有偿的，其目的多是为了投资或改善生活条件，不具有生存上的紧迫性，则应该严格按照法律的有关规定，以登记作为物权变动的条件。未经登记，不发生物权变动的效力，居住权人在法律上不能取得居住权，只能基于合同之债要求原所有权人承担违约责任。

第三种情形中，已经办理居住权登记手续，居住权已经设立，发生物权效力，买受人可以继续办理过户手续，但必须容忍居住权人占有、使用房屋。如果买受人在订立买卖合同时受到欺骗，只能要求原所有权人承担违约责任，与居住权人无关。

从以上三种情形来看，由于居住权制度承担着特殊的时代使命，在所有权与居住权发生纠纷时，不仅要适用物权变动的有关规定，还要兼顾这一特殊因素。

三、登记完善之建议

（一）明确部分住宅登记问题

鉴于《民法典》中没有明确禁止部分住宅设立居住权，且《登记办法》中有相关规定，并且部分住宅设立居住权有利于提高房屋的利用率，本文支持部分住宅可以设立居住权的观点。那么对部分住宅设立居住权时如何登记就需要进行明确。

住宅作为居住权客体是登簿的核心内容，住宅的具体位置，以及部分住宅涉及整个住宅上的居住权划分的，关系到居住权人实际使用的范围，登记机构必须将这些信息详细记载在登记簿上。当事人确有意愿进行对部分住宅设立居住权的，应当考察相关住宅部分是否具有空间上和使用上的独立性，并在办理居住权登记之前办理房屋分割的变更登记。

除此之外，居住权人除有权使用其专有部分外，应当还享有与其他相关权利人共同使用住宅共用部分的权利，对公共区域的权利义务应当严格记载于登记簿上。

（二）强化登记簿相关内容

伴随债之关系的内容仅在合同中进行约定，保护力度是不够的，必须强化登记簿上的相关内容，在办理登记手续时将约定的合同内容进行不动产登记。

居住权人与所有权人之间的权利义务内容中比较重要的有如下几个方面：1.附属设施使用权限问题。《民法典》中的规定只涉及住宅而未提及附属设施，而房屋的占有、使用离不开附属设施的辅助。2.住宅以及附属设施日常的维护维修或改良修缮，居住权人对此的权利义务大小是多少？3.住宅以及附属设施的重大修缮问题，这是居住权客体的根本，且一般耗费费用巨大，应当由所有权人还是居住权人决定并出资？这几个方面的问题在登记簿中应当有所记载。这些问题原则上应当实行意思自治，由当事人之间达成一致之后在合同中进行约定，按照合同约定进行登记。

合同中约定的事项并不是每一项都需要进行登记并公示出来，尤其是居住权合同多发生在具有亲属关系的主体之间，合同公示会涉及家庭内部隐私，当事人并不一定会有意愿进行公示。本文认为将伴随债之关系涉及的相关内容设计为表格，登记时进行表格填写这种方式较为合理，这样一来，仅对有必要进行登记的内容进行记载，表格填写既明了清晰，也利于提高登记和查询的效率。

（三）确立登记审查标准和审查权限

居住权具有与其他用益物权不同的人役性属性，只对居住权登记的审查进行形式上的审查是远远不够的，需要对一些重要内容进行实质审查，并且居住权登记涉及的材料比较单一，不会给登记机关造成过重的负担。对居住权的主体和客体可以分别采取实质审查和形式审查的标准。

对居住权主体的资格进行实质审查。《民法典》设立居住权主要是“满足生活居住的需要”，隐含着居住权一般是为无房可住之人而设立的立法本意，这为居住权主体资格的审查提供了法律指引。登记机构需要查证居住权申请人名下的住宅数量、设立居住权的数量等，以此来判断居住权申请人是否属于为“满足生活居住需要”的目的设立居住权。此外，申请设立居住权的主体可能不仅仅是自然人，还包括法人、非法人组织，他们通常具有营利性，更要加强对其的资格审查，拥有住宅的合法性资格、设立居住权的合法性资格等内容是审查的重要内容。

对居住权客体进行形式审查。《民法典》对居住权客体的要求必须是“住宅”。对设立居住权的住宅进行审查，要审查在住宅是否经过首次登记、登记的用途是否为“住宅”。这种审查一般通过对不动产权证进行形式使审查达到确认信息真实性的目的，完成审查目标。

结束语

居住权制度自2002年《物权法（征求意见稿）》首次进行规定到如今正式在《民法典》中规定，一波三折历经近二十年。此次居住权写入《民法典》，并且明确规定了居住权設立的具体方式、居住权主体的资格、居住权的客体，不但可以指引居住权主体设立居住权和维护自己的利益，还能保障部分弱势群体居有定所，充分体现了一个时代、一个国家的社会文明，有着深远的意义。在“全体人民实现住有所居”的中国式功能定位的影响，《民法典》对居住权的规定都趋向于保守，但随着时代的发展和“住有所居”任务的实现，居住权的功能也许也会逐渐改变，被赋予更多使命。

参考文献

[1]王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊，2019，51（7）：91-100+148.

[2]王利明.一物一权原则探讨[J].法律科学（西北政法大学学报），2009，27（1）：64-72.

[3]黎英杰.民法典视域下居住权制度的理解与适用研究[J].洛阳理工学院学报（社会科学版），2021，36（6）：55-60.

[4]刘旭华.居住权登记制度若干问题探讨[J].中国土地，2021（2）：24-27.

[5]申卫星.民法典居住权制度的体系展开[J].吉林大学社会科学学报，2021，61（3）：51-61+233.

作者简介：关心（1999— ），女，汉族，山东聊城人，天津师范大学法学院，在读硕士。

研究方向：经济法学。