房地产企业财务报表分析方法研究

徐秋玲 中国电建地产集团有限公司

引言

随着房地产公司的不断成长，利用一般公司的财务报告分析而得到的分析结果已无法适应报告阅读者和使用者的需求。因此，根据现阶段房地产公司的特征及其财务报告分析面临的问题，研究完善财务报告分析的措施，寻求当前更有利于房地产公司的财务报告分析。

一、房地产企业财务报表分析的重要性

（一）财务分析是财务预决算和计划的基础

随着市场经济体制的不断完善，市场经济全球化进程的不断加快，我国房地产行业也得到了快速的发展。为了提高房地产企业的竞争力，确保房地产企业的健康发展，其自身管理水平的提高势在必行，这样合理有效的财务分析就显得十分重要。在房地产企业内部财务管理工作中，主要包括财务预算、财务决算、计划制定与执行等几个管理环节。而财务分析是整个管理工作的最后关口，同时也是下一个财务管理循环的开端。结合目前企业的财务报表情况，全面分析和掌握企业近期经营战略下的财务和经营管理状态，并为后续房地产企业的发展预测提供支持，保障房地产企业科学地做出各项决策。

（二）财务报表分析是挖掘企业潜力和提高经济效益的有效途径

从当前市场经济环境来看，房地产企业面对着激烈的竞争，导致企业无论是设计、营销还是管理等方面都需要遵循创新原则，而基于财务报表分析工作能够精准地获取推动企业发展的有利因素与负面因素，实现趋利避害，发挥企业在经营管理中的优势，摒弃一些薄弱环境，从而改善企业整体内部管理效果，满足企业健康发展需要。

二、房地产企业财务报表的局限性

财务报表分析也被称为财务分析，是企业经过收集财务会计报告的相关数据之后进行分析及整理，结合相关的补充信息，对企业状况的综合比较以及评价，成为管理者决策的必要信息，是一项管理工作。房地产企业的资金投入大，投资回报期长，一般的财务报表分析方法在房地产企业中并不适用。首先，随着房地产企业经营规模的不断扩大，财务部门也在短时间内出现了大量预收账款，导致房地产企业负债激增，对房地产企业财务管理人员通过报表来判断偿债能力产生较大的偏差影响[1]。结合我国现行的企业会计制度来看，其中对收入确认有着明确规定，房地产企业的收入确认标准必须满足以下几点要求：（1）当房地产开发工程竣工且通过验收；（2）房地产企业具备购买方认可的结算通知书；（3）房地产企业履行销售合同条款，同时相应价款能够取得或已经获取；（4）房地产企业成本计量具有可靠性。但是房地产企业的经营活动从预售开始到收入账款需要经历多个复杂的环节，同时周期也比较长，而大额放款收入处于长期预收账款状态，不仅会造成企业短期负债压力增长，而且还缩减企业放款收入的权益，尤其是最近几年我国房地产行业应力增速较高，但在财务报表组却不能呈现出来，导致财务管理人员无法通过财务报表准确地评估房地产企业的偿债能力，从而阻碍房地产企业健康发展。

以碧桂园项目为例，该项目以低密度住宅为主，同时包含酒店运营等物业管理项目。通过碧桂园财务报表中的资产负债流动比率和速动比率（如表1）分析可以看出，碧桂园的流动比率下降，企业短期偿债压力急剧提升，但偿债能力逐步下滑，导致企业面临着较大的财务风险。

表1 碧桂园财务资产负债流动比率和速动比率

其次，开发成本与账实存在偏差，影响财务管理人员通过报表评估企业资产情况。房地产企业为了实现长远发展，必须储备一定的土地资源，这也导致土地成本根据购置的实际支付价款入账，导致财务报表中没有呈现出时间价值以及土地增值的价值。从最近几年分析来看，大部分地产企业通过自身品牌影响以及资金优势，再加上政府政策上的扶持，通过协议出让获取丰富的低价土地资源，并且在实际低价上已经增长数倍，影响财务报表的真实性。此外，企业在进行项目开发过程中，大部分工程款项都是由施工企业垫付的，一些垫付比例甚至超过半数，而且垫付时间较长，施工企业对于垫付资金不开发票，同时由于房地产企业拖欠工程决算时间较长，因此也导致财务部门的成本核算难度较大，最终出现财务报表中的成本比实际数值低的现象。

最后，房地产企业的费用计入当期损益报表，容易导致企业经营成果存在较大的偏差，针对企业现行的会计制度分析，项目在实际开发时经常会出现以管理费用和销售费用作为期间费用，并将其计入房地产企业的当期损益报表内。大多数房地产企业在开发项目时并未开展竣工决算和大额预算销售前就已经出现了亏损现象，从而对房地产企业经营情况真实性产生一定影响。

三、房地产企业财务报表分析方法

（一）收入与费用配比整改收入结转前产生的费用

房地产企业财务管理人员必须重视财务报表分析的重要性，同时结合当前财务各部门的职能，明确编制工作在企业战略决策中的核心地位，财务报表分析在金融市场与价值管理两个层面上都占据着重要地位。在经济全球化的发展下，以往企业内的财务管理体系难以迎合时代发展需要。财务部门与和高层管理部门必须坚持统一的原则，全面掌握市场发展动向，提高发展财务管理水平，发挥先进的技术手段，保质保量地完成财务内部工作的各项事宜，从而保障房地产企业股东和所有人的合法权益。

（二）科学分析企业成本构成

房地产公司在进行未开工用地的采购时，必须仔细比较其他地块资源价值，同时进行地块资源采购评价，扣减资产价值，超过账目价值的确认土地增值，并将其作为资产公积和调增存货。对必须入账而没有入账的工程款也应采用计量或成本的方法加以入账，对未竣工的工程实行科学预提和考核，以尽可能保证成本与实际接近。在进行成本预转时要充分结合成本配比和收入比例原则。此外，也应按照总收入和支出比例原则，对已结算的支出作出相应调节。

（三）根据收账方式分析应收账款

房地产企业与传统企业有所差别，其根本在于房地产企业的商品一般都具有较高的价值，同时收款方式也不同于其他商品，其主要包括分期付款、一次性付款以及按揭付款等多元化的付款方式。房地产企业的销售活动中，如果采用一次性付款方式，那么财务收入确认后应收账款准时到账。无论是否具备房产资格，只要一次性支付足额到账，就实现了风险转移。房地产企业的商品销售如果采取分期付款方式，那么在确认收入账款后，需要按照合同约定收款日进行，但如果购买方在合同约定内未全额付款，那么房地产企业财务部门需要对购买方的资信以及实付欠款金额进行评估，倘若购买方不具备良好的资信，同时欠款额度较高，需要拒绝确认收入。如果采取按揭付款方式，也要严格按照首期交付和按揭贷款项确认收入。由此可以看出，房地产企业的预收账款内确认收入必须开展预结转，同时也要进行销售税金计提。良好的销售业绩能够在2 年之内实现会计确认，在这种情况下，形成的财务指标数据可以真实展现出财务信息是否失真。

四、房地产企业财务报表分析的相关建议

企业财务报表为企业利益相关者提供了有利的数据支持，企业利益相关者可以通过分析企业的财务报表，了解企业的整体发展状况，为企业做出更为合理、科学的发展决策。

（一）重视财务报表分析的作用

为了全面发挥房地产企业财务报表分析的作用，首先必须提高财务部门对报表分析工作的重视度，从管理高层入手，明确划分财务报表分析的职责与义务，在财务部门制定完善的内部控制管理制度，并在当年组织房地产企业各部门都要参与其中，开展全方位的财务报表分析会议，充分表达对财务报表分析的重视，也进一步发挥出房地产企业财务报表的作用，但这需要企业各部门的通力协作，挖掘财务报表中具有价值的信息，从而为房地产企业后续的发展决策提供支持。另外，房地产企业管理层也要将财务报表分析列为与其他部门工作同等重要的位置，并加大财务部门的财务报表分析工作人才支持和资金力度，构建独立的财务报表分析队伍，制定科学的业绩考核与财务分析评定标准，将其纳入房地产企业的内部奖惩机制中，激励财务部门积极开展财务报表分析工作，充分展现出财务报表分析对房地产企业发展决策的重要支持，也为企业战略目标的制定指引方向[2]。

（二）科学技术手段与多种财务分析方法结合

在完善房地产企业财务报表分析工作中，首先，要充分发挥多种财务分析方法与先进技术手段的应用优势，房地产企业高层管理需要时刻掌握市场经济环境下的发展趋势，对市场动向做出精准评估，其中也包括国家对房地产行业提出的相关政策，明确房地产行业自身发展状态以及未来发展走向，把握房地产企业的发展趋势，积极利用财务分析设定多个发展目标，指引房地产企业稳定发展。其次，房地产企业的财务部门也要做好财务报表内容的详尽分析与评估，通过企业客户、业务流程以及学习和成长等内容，深切反馈出企业当前发展中存在的各类问题，并且做好问题的深层次分析[3]。最后，对于一些很难找寻企业规模和财务报表分析模式相同的对比企业，不但要充分考虑影响企业财务经营状况的各类因素，还要充分考虑现金流以及经营成果带来的影响，结合系数调整方案、聘请专业人士指导以及结合企业财务人员工作经验等方式，对比房地产企业财务报表数据进行科学调整。房地产企业还要充分考虑规模上的因素，对房地产企业财务报表数据依照规模进行一定比例缩放，从而提高数据的可比性。另外，房地产企业还要采用比例指标来实现科学对比，降低以及消除各类由于规模或者模式不当引发的比较无效现象。

（三）提高财务报表分析人员专业技术与综合素质

首先，重视房地产企业财务部门报表分析人员的专业能力提升，作为房地产企业重要的部门，必须为财务部门配备专业化的人才，因此，在开展房地产企业财务人员招聘时，要重视财务人员报表分析能力的考察，要求财务人员必须具备一定的财务报表分析基础，有条件的企业还可以专门组建独立的财务报表分析团队，只招专业化人才，全面提升房地产企业财务报表分析水平，发挥报表中数据价值。房地产企业还要结合独立的财务报表分析部门，制定完善的岗位职责与任务分工，将所有责任细化到每一个岗位和个人中，激发财务报表分析人员的积极性，从而不断提升自身的专业能力，强化自身的专业水平，为房地产企业的财务报表分析提供人才支持与保障。此外，房地产企业也要在财务部门制定一套完善的人才培训与考核制度，定期组织人员培训，可以聘请专业人才来企业指导讲座，也可以采取外出参与培训的方式，确保房地产企业财务报表分析人员接触最新的技术和方法，并灵活地运用到企业财务报表分析中，全面提升房地产企业的财务报表分析水平，为高层管理的经营决策提供依据。因此，房地产企业积极提升财务报表分析人员的专业能力是一项重要任务。

其次，重视房地产企业财务报表分析人员的综合素质，除了专业技能以外，财务人员自身的素质也是决定房地产企业财务报表分析质量的重要因素，倘若财务报表分析人员的工作态度和责任感都存在问题，那么即便是具备再高的专业水平，也无法发挥出应有的财务分析效果，从而阻碍财务报表分析工作的有效推进[4]。

结语

综上所述，房地产企业在新时代发展下，对财务部门的管理工作重视度不断提升。然而，财务报表作为房地产企业一段时间经营发展的重要体现，其中蕴含着众多有价值的数据信息，合理地利用财务报表内的数据信息可以帮助房地产企业查缺补漏，找到发展中的优缺点，并为后续的房地产企业发展战略目标设定提供支持，也是保障房地产企业稳定收益的重要手段。为此，房地产企业必须重视财务报表分析工作的有效开展，提升财务管理水平，利用报表分析精准识别房地产企业经营活动中存在的潜在风险，从而制定科学的战略发展目标，保障房地产企业可持续发展。