城市青年住房租赁问题研究

[摘 要]新时代背景下的城市城镇化发展迅速，大型城市对青年虹吸效应显现，青年群体的持续涌入带来的住房需求对城市承载力提出了更高的要求。杭州市贯彻落实党中央、国务院精神，坚持“房住不炒”定位，牢牢抓住新发展阶段住房保障和长租房市场的重大战略机遇，以满足青年住房需求为出发点和落脚点，多措并举，通过政府与市场合并发力、长租房市场与住房保障互补并行，在推动高质量住房租赁市场发展中着力做好保障和改善民生工作，着力缓解城市青年住房困难问题。

[关键词]杭州市；青年；住房租赁；长租房；保障性租赁住房

青年是城市发展中的“核心资源”，是城市经济发展的核心驱动力。近年来，随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市城镇化进程逐渐加快，大城市宽松的政策环境、突出的工作机遇、完善的配套设施、良好的生活环境等条件，吸引越来越多的青年投身于城市建设，对于城市住房的需求也日益增长[1]。而大城市房地产市场的高速发展导致房价的相对高昂，上涨压力较大，同时住房租赁市场发展的滞后，租赁品质的偏低，供给空间的错配，引起了住房供给侧结构的失衡，凸显了大城市青年住房问题[2]。2022年全国“两会”期间，政府工作报告中指出，要“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，充分体现了对大城市住房责任的担当要求和对青年住房租赁政策的支持。

一、青年住房问题的背景与现状

（一）重要认识和必然要求

进入新发展阶段，杭州市推动住房租赁市场高质量发展解决青年住房租赁问题，既是坚持问题导向深化住房供给侧结构性改革的一部分，也是解决当前房地产与租赁市场发展突出矛盾、促进实现经济高质量发展的重要途径。完善和规范住房租赁市场，有利于在杭州市现有住房市场总量充足的环境下，缓解住房结构性供给，提供稳定质佳的租赁住房，防范租赁市场潜在风险，满足青年在大城市安居宜居的住房需求，也是作为浙江高质量发展建设共同富裕示范区的核心城市之一发展的必然要求。

（二）青年住房需求逐年增加

根据克而瑞租售数据显示，现在一、二线城市的新一代租客群体年龄在20-29岁的超过51%。作为长三角城市群中心之一，杭州市近几年来常住人口增长迅速，越来越多的青年向城市聚集，根据近三年杭州统计年鉴显示，2019年、2020年、2021年末杭州常住人口分别为1036万、1196.5万、1220.4万，年平均增量约为61万。另统计显示，2021年杭州租赁人口高达410万人，占常住人口比例40%以上。以此测算，杭州市年平均租赁人口增长约为24.4万，按照平均单套间居住2人测算，年平均租赁住房需求约为12.2万套（间），不断涌入的人群有相当一部分比例的青年群体，反映杭州市住房租赁市场蓬勃发展，来杭青年住房需求持续稳定增加。

二、青年群体租赁住房困境

随着社会的发展，青年群体的住房观念产生了转变，由于城市房价较高，青年群体工作时间较短，储蓄较少，购房支付能力不足，为了减轻住房压力选择租赁住房，同时青年教育水平和素质的提高，对租赁住房的需求从“有居”向“优居”转变，便捷的交通位置、稳定的租赁关系、良好的居住体验等条件都是青年挑选租赁住房的重要因素[3]。而现在住房租赁市场发展的不规范、不平衡、不系统往往与青年租赁住房需求产生了冲突，使得青年群体在租房时面临着以下困境。

（一）住房租赁市场不透明

住房租赁是随着社会时代的发展产生的市场新兴行业，随着青年租房需求的不断增加，住房租賃市场规模在不断增大，更多企业冲着政策、资本、市场的红利纷纷进场，加之缺少针对性的监管政策，使得整个住房租赁市场秩序混乱，不诚信的企业大行其道，如宣传房源与实际带看房源不符这种“挂羊头卖狗肉”、中介收取1年租金3个月后经营不善跑路等不良企业经营行为，在租赁行为中比比皆是。根据贝壳研究院调查数据显示，41%的毕业群体在市场租房时担心“被不良中介、二房东等群体”欺骗，青年想租到心仪的房子缺少透明可靠的渠道。

（二）租赁房源供需错配、职住平衡矛盾显著

根据《2021年杭州住房租赁市场白皮书》调查数据分析，通勤时间较短、1居室整租、租金价格是青年租房选择的首要考虑的因素，靠近地铁站等交通优势、家具家电齐全的2居室合租也受到青睐。目前住房租赁市场上提供的租赁房源除了政府主导筹建运营的公租房、人才房外，主要由委托住房租赁企业或中介机构代租的个人房源、商业工业用房改为租赁用房的机构集中式公寓、农村自建房等组成，这些租赁房源大多数建成年限长、装修简陋、小区环境较差，而小部分的新建商品房屋存在户型面积较大、周边配套不足、交通不便等因素，不能兼顾新时代年轻人的租房需求。

（三）住房租赁行为纠纷投诉维权困难

目前住房租赁市场产生的纠纷主要在退租时租赁合同规定的租金、押金返还方面，产生的原因主要是房东合同期内收房、企业无故涨租金等导致的退换租。而住房租赁市场缺乏全面的法律法规体系和有力的监管手段，租客处于维权弱势地位，青年往往缺乏社会经验，若出现租赁纠纷，损害了合法权益，维权时间精力成本较高。

三、近年来杭州市青年群体租赁情况

杭州市住房租赁市场规模逐年增长，根据统计数据显示，目前全市租赁住房约150万套（间），其中纳入杭州市住房租赁公众服务平台管理验真房源46.7万套（间），作为样本数据充足。本文以近年平台房源数据为基础，多维度统计分析其中杭州市青年群体（22-34岁年龄段）租赁情况。

（一）青年租赁住房情况总体统计

根据统计，青年群体在杭州市租房群体中占比逐年升高，2020年、2021年、2022年分别占租赁客群的61%、65%、66%，平均同比增长2.5%，是杭州市租赁市场的主要生力军。

（二）青年租赁住房户型面积分布

根据样本对青年群体租房面积统计看，由于市场供应房源整体面积偏大，小户型房源占比较小，大部分青年会选择30-90㎡的家庭户型同他人合租，而真正适合青年租房需求、房屋功能齐全的整租小户型的产品较少。

（三）青年租赁住房租金价格分布

从样本对青年群体租房租金选择统计来看，租金价格在2000/月以下的租住群体比例是最多的，占青年群体的三成以上，其次是2000-3000/月的租金段，租金价格越高，选择的青年群体就越少，目前杭州租赁市场的产品多覆盖在3000元/月以下，大多可以兼顾现在青年群体的品质追求和支付承担能力。

（四）青年租赁住房居住通勤分布

从样本对青年群体租房通勤时间统计来看，越来越多的青年选择了在距离工作地点30分钟以内的路程租房，同比增加2%，相当一部分青年因为节省租金成本会选择距离工作地点90分钟以上的地点居住。同时，根据租房需求调查显示，通勤时间在地铁出行半小时以内是大部分租客的主要需求，电动车、地铁现在是青年出行选择的主要交通工具，租金、地段等因素会降低通勤时间期望值[4]。

（五）青年租赁住房换租周期分布

从样本对青年群体租房换租时间统计来看，40%青年会选择在一年以内换租，36%青年会选择在1—2年换租。青年换租周期普遍较短，工作变动、租金增长、对租住环境不满意是其换租的主要原因。

四、杭州市住房租赁市场发展举措

（一）积极探索长租房市场建设

杭州市加大市场主体培育力度，增加长租房源筹集，以中央3年24亿及市级3年1亿财政支持住房租赁市场发展为契机，大力培育优秀住房租赁企业、多渠道增加房源供应、优化智慧租赁监管平台，促进住房租赁市场健康平稳有序发展。一是在确定21家国有企业和43家专业化住房租赁企业作为首批试点培育企业基础上，鼓励支持住房租赁企业开展规模化、品牌化運作，向符合条件的住房租赁从业企业拨付中央财政奖补资金和市级财政资金，有效推进住房租赁企业服务青年等租客需求。二是以缓解新市民、青年人租房需求为目标，支持市场主体通过盘活收储存量闲置用房、改建非居住闲置用房等方式增加租赁住房。三是在全国率先建成运行杭州市住房租赁监管服务平台，创新大数据监管与开放式服务并举的住房租赁市场管理模式，加强市场监管，规范租赁交易，提供政府服务，实现数据归集。在此基础上，不断完善优化升级住房租赁平台功能，为住房租赁企业和社会公众提供租赁房源挂牌到签约等全过程服务，为青年群体等租赁人员提供公积金在线提取、租赁登记备案、流动人口居住登记申报等“一站式”租赁服务。

（二）大力发展保障性租赁住房

自2021年国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，杭州市积极响应、全面部署，出台《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》，明确加快发展保障性租赁住房，促进解决好城市新市民、青年人住房突出问题。一是构建“1+X”政策体系，在出台实施方案的基础上，制定租赁项目认定、免收城市基础设施配套费、租金管理等优惠和管理政策，完善保障性租赁住房建设和管理工作机制，落实优惠措施，激发市场主体参与活力，减轻青年租房成本，助力保障性租赁住房发挥实效。二是成立市区两级保租房领导小组，建立住建部门与规自、财政等多部门联动机制，推动利用村级留用地建设、公交地铁停保基地新（改）建、农居安置房集中收储转化等8种途径，落实筹集建设保障性租赁住房。三是在智慧住房租赁管理平台上建立保障性租赁住房建设运营管理系统，实现项目认定、建设、运营全流程监管，青年人可以通过平台查看、咨询、租赁部分投入运营的项目，切实发挥保障性租赁住房民生实效。

（三）加大住房租赁行业监管力度

一是2019年以来出台《关于促进我市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》等政策，进一步明确管理要求和实施标准等系列文件，落实租赁企业开户、合同备案、空气质量标准等规范性举措；二是为抑制住房租赁市场乱象，2018至2020年连续3年开展市场专项整治，制订租赁市场专项整治方案，通过“摸底排查、整顿规范、加强管理”三个阶段，对全市住房租赁从业企业和网络信息平台进行排查和行业整治，解决青年群体租房过程中引起的维权纠纷；三是在全国首推住房租赁资金监管机制，要求住房租赁企业开设资金监管专户存管租赁资金，按比例缴交风险防控金，有效防范租赁企业经营风险，并按月核查落实“白名单”企业，对未落实资金监管要求的“白名单”企业实行退出机制，对外公布51家落实资金监管的规模化住房租赁企业“白名单”，帮助青年群体选择规范运营住房租赁企业。

五、解决青年住房租赁问题建议

（一）加快住房租赁体系建设，规范市场秩序

目前杭州市尚未出台住房租赁条例，可以根据杭州市住房租赁市场发展现状及未来展望，参考北京、上海住房租赁条例出台建设实施情况，加快制订杭州市住房租赁条例，从法律上明确住房租赁各方主体和有关监管部门权利义务，推动形成安全稳定可靠的租赁关系，加强对青年群体租房的权益保护，保证青年群体租房维权有法可依，租赁市场秩序正本清源。

（二）增加保障性租赁住房供给，持续推进长租房市场建设

一方面，充分利用国家保障性租赁住房土地、税收、金融等支持政策红利，积极引导社会资本参与保障性租赁住房建设，鼓励企业充分利用基础设施REITs等金融工具，推动形成政府给政策、银行给支持、多主体参与的可持续商业运作模式，筹集建设更多适合青年的保障性租赁住房，推动保障性租赁住房高质量发展；另一方面，总结住房租赁试点工作经验做法，健全长租房金融支持体系，加大信贷支持力度，引导企业通过收储利用、改建存量房源等方式增加小户型租赁房源供应，市场租赁住房与保障性租赁住房共同发力，努力解决青年住房问题[5]。

（三）逐步推进公共服务均等化

实现“租购同权”，保障租住青年同等享受户籍、教育、医疗等公共服务，是满足青年群体“优居”需求的关键[6]。杭州市可以根据城市发展现状，循序渐进推动系列“租购同权”相关政策改革，加大公共教育、医疗卫生、社会服务等基本公共服务领域投入力度，合理调动区域资源分配，推动公共服务均等化，帮助青年租房群体也能以城市主人安居，放开手脚为美好生活去奋斗。

结束语

青年租房需求的多样化，对住房租赁市场提出了更高的要求，杭州市在未来的租赁市场发展中应聚焦青年住房租赁难点，完善配套政策，加强保障和市场供应，让青年群体在城市中感到更加充沛的满足感、更可持续的幸福感、更有保障的安全感。

参考文献

[1]谢育珊.青年群体社会分化视角下大城市青年住房难问题研究：以京津唐地区为例[D].天津：天津商业大学，2022.

[2]阎婧，席枫，杨中.房住不炒背景下青年住房租赁问题研究：以天津市为例[J].上海房地，2022（1）：40-43.

[3]项军，刘飞.特大城市青年房租客的结构、境遇与心态[J].中国青年研究，2021（9）：79-88.

[4]杜元可.城市新就业青年住房问题研究[J].住宅与房地产，2021（36）：18-21.

[5]顾杰，张意，周刚华.杭州住房租赁市场中的新问题及路径选择研究[J].中国房地产，2019（3）：51-54.

[6]张璐，曹诗琦，周博颖.循序渐进推动“租购同权”的政策研究[J].城市观察，2022（2）：113-121，163.

作者简介：梁凯宇（1995— ），男，汉族，浙江绍兴人，杭州市住房租赁管理服务中心，助理工程师，本科。

研究方向：住房租赁。