房地产开发企业土地增值税节税分析

顾望杰

在市场竞争愈加激烈、利润空间不断被压缩的过程中，房地产开发企业只有控制成本与税务才能够保障企业利益，而土地增值税是房地产开发过程中的关键税务，所以需要深入研究如何进行土地增值税节税，通过有效且合法的手段降低土地增值税，使企业资金能够正常流转。

一、房地产开发企业与土地增值税概述

（一）房地产开发企业

房地产开发企业指的是为了实现城市规划与城市建设目标而开展土地开发与房屋建设工作的企业。在长期发展过程中，我国房地产开发行业逐渐趋于成熟。但房地产开发的产业链较长、成本结构较复杂且资金回收率较低，在一定程度上加大了房地产开发企业的发展难度。

（二）土地增值税

土地增值税即转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位与个人按照国家计税依据以及项目增值额缴纳的税赋。土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

二、进行土地增值税节税的意义

在宏观调控的过程中，土地增值税对房地产企业产生了较大影响，加大了企业税负。通过合适的纳税筹划方式进行节税处理可以在法律允许的范围内减少企业应缴纳的土地增值税，有利于提高企业的资金运转效率与财务管理水平。同时，进行节税处理也可以降低房地产开发的成本，促进企业的长远发展。但节税是通过合法手段减少纳税额，并不等于偷税漏税，所以房地产企业需要提前制订纳税筹划方案，增强节税手段的合法性。

三、土地增值税节税策略

（一）科学把控税收政策

税收政策是繳纳土地增值税的关键依据，也是节税的关键依据，所以企业需要科学把控税收政策，充分了解土地增值税的征收方式以及征收范围。第一，把握征收方式。从税收政策来看，在征收土地增值税时会先明确收入，之后扣除项目金额并进行四级累进税率计算，最后缴税。所以企业需要重点关注扣除项目金额这一环节，从而达到节税的目的。例如，企业可以扣除取得土地使用权的成本、房地产开发成本及费用、房地产转让税金等。第二，把握征收范围。从税收政策来看，出让土地使用权不需要纳税，转让土地使用权及地上建筑物与附着物需要纳税，且只有进行有偿转让才需要纳税。同时，税收政策也对房地产出租、抵押等行为进行了明确规定，所以企业需要充分了解这些政策，为纳税筹划奠定基础。

（二）科学规划销售收入

土地增值额是计算土地增值税的关键，而土地增值额是土地使用权转让收入与相关扣除项目金额的差，所以土地增值税与转让收入呈正比关系，即转让收入越低增值税越低。为此，企业需要通过有效措施降低转让收入，从而降低土地增值额。不同销售方式所适用的税率不同，例如销售服务收入比建筑买卖收入的税率低，所以企业可以将销售收入划分为建筑买卖收入、销售服务收入等类型，之后分别纳税，从而达到节税目的。

（三）科学筹划支付金额

企业不仅可以通过降低转让收入这种方式降低土地增值额，也可以通过增加扣除项目降低增值额。为此，企业在获取土地使用权时需要科学筹划支付金额，增加开发成本与费用，从而降低土地增值税。首先，企业可以将一些人员费用纳入房地产开发费用中，例如将人员差旅费、办公费、业务招待费、工资等费用纳入开发费用中，从而增加扣除项目金额。其次，可以将财务费用、经营费用以及管理费用进行转移，从而将其转变为可以扣除的项目金额。此外，可以将借债产生的利息费用纳入房地产开发费用中。在这一过程中企业需要获取金融机构的合法证明，之后再对利息费用进行扣除。例如，若企业的借款数量较小，且利息费用低于限额时就可以对这一部分费用进行扣除，从而节税。

（四）科学应用税率临界点

从相关条例来看，纳税人在出售普通住宅时，若增值额在扣除项目金额的20%以内就可以免征土地增值税，但若超过项目金额的20%就需要征收增值税。所以，扣除项目金额的20%就属于税率临界点。企业若想控制土地增值税就需要科学应用这一临界点，并充分考虑提高销售价格与降低销售价格的优势，找到二者之间的平衡点，从而在法律允许范围内达到节税的目的。首先，企业需要科学计算增值率，将建筑的销售价格控制在合理范围内，继而将增值额控制在20%这一临界点以内。其次，企业也可以适当加大绿色建筑费用等费用，从而增加扣除额。但在利用开发费用增加扣除项目金额时，需要将扣除金额控制在土地使用税金额与开发成本金额之和的10%以内，确保节税行为符合法律法规的要求。

（五）科学规划拆迁补偿费用

当前，大多数房地产企业在进行房地产开发时都会涉及拆迁补偿这一环节，且企业会通过就地安置、异地安置以及支付补偿金等方式进行补偿，此时企业就需要科学规划拆迁补偿费用，从而降低土地增值税。首先，就地安置与异地安置都是通过房产进行补偿的，所以企业可以根据市场报价明确补偿房屋的价格并将补偿房屋所用资金纳入开发成本中，增加项目扣除金额。其次，在补偿时需要重点审核补偿合同、签收花名册等凭证，确保可以在税前扣除这些金额。

（六）科学应用合作建房模式

合作建房模式指的是一方提供土地使用权，另一方提供建设资金，双方办理手续之后共同进行房地产开发。灵活应用这种模式可以在一定程度上降低土地增值税，继而降低企业开发成本，所以企业可以根据实际情况应用这种模式。但如果存在以下情况，企业就不能进行合作建房。首先，如果一方只通过提供土地使用权获取固定数额的房屋与资金且不承担经营风险就属于转让土地使用权，此时不能通过合作建房这一模式进行节税。其次，如果一方只通过提供资金这种方式获取固定数额的房屋或资金且不承担经营风险就属于房屋买卖，此时不能通过合作建房这一模式进行节税。

（七）科学把控缴税时间

在多种因素的影响下，土地增值税可能无法准确计算，此时企业需要预缴这些税赋。在缴税过程中，企业需要根据发票上的金额或预收款预缴1%—3%的土地增值税。在完成清算工作后，企业需要根据实际数据补缴剩余的税额。但是从房地产行业的现状来看，在完成清算工作之后企业需要补缴的土地增值税相对较多，所以企业可以晚一些缴税，从而节税。

（八）明确税务筹划目标与节点

土地增值税这一部分的费用相对较多，不加强筹划会对企业的资金流转产生一定的影响，所以企业需要根据国家法律法规制定税务筹划目标，增强税务筹划的合理性。同时，房地产开发具有较强的复杂性，包括可行性研究、立项、预售等诸多环节，所以在进行税务筹划时需要准确把控各个阶段的要点。例如，在进行可行性研究时需要全面分析地价区间，避免出现无效区间等问题，且需要准确计算地价并明确不同区域地价的平衡点，之后根据实际情况进行税务筹划；在项目立项之前根据相关条例进行税务筹划，增强立项的合理性并优化土地成本的分摊效果；在预售过程中需要根据项目的销售需求控制相关证件的办理速度，若项目的销售需求不太强烈就可以减慢销售许可证的办理速度，从而将土地增值税的缴纳时间向后拖；在开盘时需要准确分析土地增值税对销售价格的影响，增强销售价格的合理性。

（九）加强税务风险防范

政策、市场是不断变化的，可能会导致企业出现税务风险，而这些风险也会对土地增值税产生较大影响，所以企业需要做好税务风险识别与防范工作。税务风险识别主要包括内部识别与外部识别这两种，其中内部识别指的是通过对比分析法、流程测试法等方法对企业经营理念、税务管理等各个方面进行分析，判断是否存在可能会引发税务风险的因素。外部识别指的是通过大数据、云计算等先进手段分析国家政策以及市场变化情况，并及时根据变化情况调整经营策略与税务筹划。同时，企业需要构建税务风险预警系统，为风险防范奠定基础。

四、优化土地增值税节税效果的策略

在节税过程中，房地产企业也需要为节税工作提供一定的保障，从而优化节税效果。

（一）加强制度保障

房地产企业应针对土地增值税节税特点制定完善的管理制度，为节税工作提供制度保障。首先，企業需要制定税收优惠政策利用制度，明确税收优惠政策的范围、条件，使税务管理人员根据规定充分发挥税收优惠政策的作用。其次，需要制定土地增值税节税审核制度，全面审核各种节税手段是否符合法律法规的要求、是否可以达到良好的节税效果。

（二）加强组织保障

一方面，企业需要构建土地增值税节税领导小组，由领导小组进行节税规划与管理，增强节税工作的专业性与系统性。另一方面，企业应打造专业的税务管理队伍并对税务管理人员进行法律法规、节税策略等方面的培训，让税务管理人员根据房地产开发项目的情况进行节税处理。

五、结 语

综上所述，房地产项目的土地增值税相对较高，在法律允许范围内通过合理手段进行节税有利于降低房地产开发企业的运营成本，提高盈利能力，保障企业资金正常运转。研究结果表明，房地产开发企业可以通过把控税收政策、规划销售收入、降低增值额、应用税率临界点等方式进行土地增值税节税，并通过适当延迟缴税时间、制定税务筹划目标等方式增强节税活动的合法性与合理性。