高周转模式下企业绩效及问题研究

摘 要：作为资金密集的房地产行业，其政策敏感性强、产业链长、风险系数高、周期长。高周转模式成为大多数地产企业的选择，以提高周转速度，加速现金流回正，实现规模化跨越式发展，增强公司竞争力。但是随着房地产企业“高周转”模式的快速发展，企业的财务杠杆快速攀升，工程安全问题频发，“高周转”模式备受争议。因此本文以碧桂园为例，研究其运行高周转模式所产生的绩效及面临的风险，分析高周转模式的利弊，给房地产企业及其他行业提供一定的借鉴。

关键词：高周转；经营绩效；财务风险；房地产企业

作者简介： 高含（1998- ），女，湖南常德人，湖北经济学院会计学院硕士研究生，研究方向为金融会计。

一、碧桂园的经营状况及高周转模式

（一）碧桂园的发展背景及经营状况

1. 碧桂园的发展背景

碧桂园集团，由杨国强于1992年创立，是中国最大的新型城镇化住宅开发商之一，公司采用标准化的运营模式，提供多元化的产品以契合不同市场需求。2007年在香港上市，上市后碧桂园实施全国拓展战略，全年共实现23个全新项目开盘。同时也开拓海外市场，增加企业在全世界的竞争力。目前碧桂园集团已发展包括物业、建安、装修、酒店开发和园区建设等多个业务，建立地产开发、智慧建造、现代农业、智慧餐饮为一体的经营板块，创下了千亿销售记录。

2. 碧桂园的经营状况

2016年碧桂园主打高周转房模式，即以乡村包围城镇的发展策略，在全国三四线城市大规模拿地，拍下的地块可以当天出图，3个月开盘，4个月资本返还，5个月资本再运转[1]，极速开发极速扩张。当年合同销售额翻倍，到2017年更是冲刺到5508亿，首次超过恒大、万科，位列销售额排行榜第一名，在之后的几年碧桂园成为房地产集团的龙头企业。2021年，中央政府为贯彻“房住不炒”的调控基调，推出了一批去金融化的相关措施，如“三道红线”“信贷集中度监管”等，以促使房企去杠杆化。在此背景下，碧桂园依然保持了良好的运营成绩，以5580亿的权益销售额仍然蝉联着业界首位，而营业收入亦同比上升了13%，再创历史新高。

从净资产收益率（ROE）来看，碧桂园近几年该指标均超20%，有明显的增长，这与碧桂园实行的“高周转”策略是分不开的。在今天房地产市场环境下，销售净利率被房价政策、拿地成本上升所限制，开发商很难有所作为；同时权益乘数已被种种去杠杆政策限制，很难再有回旋余地。因此，开发商提升业绩的唯一动力，只能作用在资产周转率即高周转上。

但是，常在河边走，哪能不湿鞋？在高周转的模式下，碧桂园的工地事故频发，引起社会的广泛关注，舆论四起，公众在质疑其产品质量的同时，也在一定程度上增加了碧桂园的资金偿还风险。

3. 碧桂园的发展环境

根据年报资料表明，2021年，碧桂园在国内68%的销售额都来自三四线城市，在161个城市的市占率超过5%，其中有十三个地级市的市场占有率超过20%。但根据当前中国的发展战略方向判断，新型城市化仍然是我国地产企业发展的主要引擎，而三四线城市所在的县域市场将承担更大的责任。中国国务院发展改革委员会近日颁布的《2022年新型农村城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确提出，中国将坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，推进以县城为重要载体的城镇化建设[2]。这表明，在未来碧桂园聚焦深耕的县域，地产仍大有发展潜力。

（二）碧桂园的“高周转”模式分析

1. 动因分析

（1）融资渠道受限

近年来，房企投资结构已经出现很大改变，传统的投资途径开始随着严格的房产控制而收窄，另外由于商业银行在放贷时也会更关注公司的排名，可能造成房企想利用高周转让企业规模更大。

2020年监管层发布的“三道红线”，对房企的有息负债增长进行了约束。在防风险、去杠杆的大趋势下，资金链的紧张迫使企业采取了超出正常项目程序的高周转措施。而在此之后的2021年初，住宅信贷集中度管理正式实施，对住宅信贷占比以及个人房贷占比均设定了限制，借此可以抑制楼市投资的无序增加。投资端的资金收紧，为高周转率的运作方式提供了巨大的挑战。

（2）快速回笼资金

为了节约开发成本，碧桂园更多选择偏远地区进行土地储备。土地储备量是房地产公司持续发展的基石，不过，土地储备过多，也会因为征地占用大量资金而产生经营风险。统计局的资料表明，土地供应对资金的要求愈来愈高，这就需要地产公司及时回笼资金，以产品的高销滚动来保障公司的持续稳健成长。

2. 高周转模式下经营绩效分析

高周转模式需要一套具有极高执行力的团队支持。碧桂园已经建立了一条成熟自主的房地产开发链条，从设计、规划、施工到装修、物业管理，几乎涵盖开发每一环节，均可由碧桂园自行承担及实施。这种一体化的运营模式能够有效地把部分工作前置，从而实现项目的快速周转。碧桂园还开发了SSGF施工系统，兼顾了质量、速度和低能耗，将一栋三十楼高层洋房从开始设计至交付的基准周期，从25个月减少至16個月左右[3]。除了系统支持，碧桂园也改善了激励机制，以“同心共享”管理制度为例，凡是新获得的建设项目均采用跟投机制，建设项目通过企业内部审核后，企业投入85%以上份额，职工跟投其余份额的项目股份，一同组建项目公司，同股同权，“成果双享”。在这套激励机制下，目前碧桂园有限公司年薪突破一亿元的区域经理就有近十位，年收入超过1000万元的员工不计其数。员工满意度提升，高周转自然顺利进行，碧桂园由此也获得了不菲收益。

（1）销售规模扩张，经营业绩上涨

碧桂园一跃成为销售额榜首与其高周转模式密不可分。2015年到2020年间，其营业收入增长三倍多，归属于股东权益的销售额增长了4.6倍，涨势明显。与其同时，碧桂园利用自己的经营优势，扩大土地储备，获取抢占市场的优先权。根据2021年年报所示，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目就已高达3216个，已签约或已摘牌的中国内地权益可建筑面积25，313万平方米，自2016年起处于不断上涨的趋势，从而又保障了碧桂园的继续开发，可见碧桂园的高周转模式不仅提升了其经营业绩，也为其后续发展打下了坚实的基础。

（2）加速资金回笼，提升造血能力

房企的资产负债率一般都维持在较高水平，且开发支出非常大，因此资金周转速度、回笼速度对于房地产企业的可持续发展至关重要。在“高周转”模式下，四个月开盘，五个月资金回正，六个月资金回笼再周转，开发商可以很快就把资金投放到下一块土地上，从A到B平移享受到土地升值，产生了极大的规模杠杆效应，利润倍增。自2016年以来，有近四年净经营性现金流均为正值，而受益于良好的回款经营，碧桂园的经营资金稳定充足，仍处于行业较高水平。总体来说，碧桂园的现金流控制成效显著，增长动力充分，风险管控和经营效益平衡。

资金的快速回笼不仅同其“高周转”模式有关，碧桂园的激励措施——“成就共享计划”也起到了一定的积极作用。成就共享战略的关键是超额利润分配，计算分红的基数为项目净利润扣减自有资金按年折算后金额的30%后的差额，项目管理人员可获得分红基数10%到20%的奖励。但是，获得奖励还需要达到两个重要前提条件：在一年内自有投入资金全部回笼且累计回笼资金必须大于公司自有投入资金中的全部贷款本息和（有超额利润）。在这种情况下，项目资金回笼速度越快，项目产生的净利润往往越多，项目管理人员获得的奖励也就越多。因此，成就共享计划大大增加了项目资金的回笼速度，有效助力高周转商业模式的运行。同心共享制度是在原有的成就共享奖励上，给部门经理以上职位的员工投资项目的机会，使员工成为开发项目的股东，两者相辅相成。

（3）ROE指标优化

我们利用杜邦分析法来看“高周转”模式对经营绩效的影响。净资产收益率是评价企业绩效的核心指标之一。为提升销售净利率，碧桂园通过精准区域定位、区域深耕、合理避税等措施降低土地和开发成本，低价快销提升利润收入。同时，碧桂园配以标准化的供应链管理体系、行销模式及员工激励措施，加快存货周转速度，从而大大提高了总资产周转率。最后，碧桂园通过多渠道融资，利用杠杆撬动更多资产，提升权益乘数。经过一系列措施，碧桂园的净资产收益率从2015年到2018年，一直攀升了近三倍左右。

（三）碧桂园“高周转”模式带来的弊端

1. 质量管控不严，安全问题频发

2018年4月7日，广西崇左碧桂园项目二期某工地发生坍塌，致1死1伤，然而这只是一连串事故的开端，在随后的4个月内，全国各地的碧桂园项目工地连续发生6起坍塌、火灾等重大安全事故，其中多起事故造成人员伤亡。安全事故频发与碧桂园这一模式不无关系。

碧桂园的高经营额的关键在于投入或产出时间短，资本利用率高，投资所造成的短期收益也就达到了最大化。企业只有加快建设进度，才能更早拿到预售许可证，回笼资金，但是，住宅工程项目一般都是有具体的实施时间和合格标准的。一旦因为压缩了期限或者赶上了开盘时间节点而赶工[4]，就易发生违法、安全问题。前文提到的激励措施——“成就共享”计划存在漏洞，惩罚制度严格，给到员工的压力过大，在制度的逼迫下，项目成员很可能会为了完成任务忽视质量管控，盲目赶工催进度、压缩工期，导致碧桂园工程安全问题频发，企业的形象也因此受到了很大的影响。

2. 高杠杆高风险

高周转必然伴随高杠杆，房地产公司在市场上行期用尽了各种手段投资开发，长期以来形成了最普遍的高杠杆操作模式，行业整体负债率相当惊人。尽管2017年开始，在中央政府一系列防范化解金融风险的政策与措施安排下，地产行业的杠杆率已经呈现了一定降低态势，但由于2020年以来国内外突发公共卫生事件给国民经济造成了重大打击，公司资产负债率也开始出现了快速上行。

碧桂园虽然多方融资，一直严控融资成本，但随着高周转不断加快，负债率仍然逐年攀高，加上不合理的融资渠道，增加了企业的偿债压力。尽管碧桂园年报显示其2019年净借贷比下降到46%左右，但这是源于净资产的增加，其金融负债并没有下降，资产负债率高于同时期万科、恒大公司，达90%左右，截至2021年末，碧桂园流动负债为1378.9亿元，占比84%，远超行业平均水平。此外，虽然碧桂园尝试了其他的融资方式，如发行优先票据、可转换债券等，但是银行和其他借款的比率仍过半，融资风险较大。

2018年起“只住不炒”作为房地产行业和调控的主要宗旨。限购是减小投机购房的客户数量，限贷是提高杠杆对赌的门槛从而让投资客的成本风险加大，还有提升产权封闭期减缓房屋资产的流转速度，这些政策大大降低了投资购房的需求，也降低了市场的流动性，目前新房销售滞缓严重影响到开发商的现金流，碧桂园的“高周转”模式难以为继。

二、房地产行业“高周转”模式的思考

（一）正确认识“高周转”

高周转模式是中国房地产公司使用比较多的战略之一，包括沃尔玛这样的其他领域的公司也采用了这一模式，但是，高周转并非高速度，并不是要求项目建设从拿地到交房整个建设阶段的“快”，只是快在项目建设前半段（从拿地到预售階段）实现最大限度降低单位时期内资金的占用，在确保生产质量和效益合理的条件下，寻求更高的ROE目标，从而不断提升公司的绩效和经营规模的战略[5]。

（二）正确运用“高周转”

企业在采用这一模式时，应注意“以人为本”，建立有效且合理的激励机制，保障作业人员的身心安全；其次，运用系统性大运营理念，它是以财务经营为引导，以收益管理与现金流为核心，以计划管控为主线，以货值管控为基石，进行全方案、全学科、全生命周期的高效率协同运作，实现“储-建-融-供-销-存-回-结”的八阶段动态经营策略，并结合数字信息技术提高企业融资、研发、设计、运行、销售、财务管理、客服中心等全条线的协调效能，最终达到企业经营目标；打造强管控的平台式团队[5]，建立一个标准化的企业运营管理系统，是实施高效周转战略的另一项关键，这并非单一、固化和呆板，相反必须创新、变化、细化，在细分之后产生了大量的标准化模块，多样整合后，企业就更能人性化、定制化。房地产标准化中，最为关键的三项体系为：商品标准化体系、经营管理标准化体系、服务内容标准化体系。

最后，做好对工程项目的全过程监管，以保证投资拿地、设计施工、开盘营销、验收移交等四个阶段的高效安全实施。

拿地时首先要进行全面调查研究并确定选择优质产品，做好项目合理定位，做好用地具体条件尽调，优先选择可进行重大投资周转策略的地；同时，提前形成成熟的管理团队，共同主导定责环节，实现项目前置、规划先行；此外，将项目报建程序与相关工作尽早熟化，通过多方配合与项目合作方、政府部门的协调，以促进前期及相关项目进展；最后，务必完成项目的全生命周期融资计划，包括当前融资、项目贷、供应链融资、预售回款、市场监控资金和库存盘活资金、大宗资产证券化等计划，以尽可能获得土地款延付并寻求资本能力较好的合作方垫资。

在设计实施中，先要建立经营成熟的管理队伍，优选高质量的合作企业；然后，做好设计报建资料，积极联系部门，穿插报建过程，提升报批质量，尽早投产；同时，抓好工程规划设计的分期，尽可能选择合适的标准化项目，在展示区和首开区域内合理进行；再次，进行全面的工程规划，充分考虑各方面情况，及时提出解决方案并责任到人，做到项目实施落地，同时必须重视质量控制和节奏掌控，在好的基础上也可以做得快，尤其注意防止一味求快、两端紧中间松的不适当行为；最后，及时开展好前融、开发贷等供应链融资活动，多收少支晚支提升项目利用效益。

在开盘营销环节，首先要做好提前开始的预售，及时进行项目价格發现和营销宣传；然后，掌控推盘节奏，及时进行量价协调和精准营销，迅速签约和确保高去化；再次，及时进行自交贷款、降低首付平衡，保证在高去化时资金还能迅速回笼；最后，在银行、政府、公司、合作方、企业内部流程等各个层面上做好协调处理，全面提高按揭效率和监控资金盘活，减少积压现金量。

在竣工交付环节，首先是要提高质量的交付体验，提升交易效率和顾客口碑；然后，对余货量问题要及时处理，保证项目资金流；再次，对车位问题要重营销、重体验，尽量实现提前营销、体验式销售；同时，商铺规模比例应合理调整，增加土地利用率，并尽早销售以盘活；最后，针对已积压的店面、车库等固定资产，应利用资产证券化实现有效盘活。

三、结语

房地产行业作为国民经济的重要增长点，直接带动着如家具家电、装修、建筑施工等多行业的发展，因此在当下的市场环境中，房地产企业更应及时调整自身发展战略，才能实现可持续发展。

参考文献：

[1] 董小鹏．X集团苏州酒店高周转项目管理优化研究[D]．上海：华东师范大学，2022．

[2] 董聪杰．县域房地产市场发展特点分析[J]．中国房地（中旬刊），2021（5）：46-47．

[3] 姜京晶．“高周转”模式对碧桂园经营绩效影响及其风险分析[D]．北京：北京林业大学，2021．

[4] 邓胜兵．关于房地产高周转项目的实践与思考[J]．房地产导刊，2019（8）：8＋21．

[5] 吕俊．正确认识和运用房地产行业的高周转策略[J]．中国房地产业，2020（9）：50-51．