房地产企业营运资金管理研究

马允韬

摘 要：房地产行业是我国经济支柱性产业，能够提高我国的生产总值，也可以增加财政收入，帮助人们就业。但是房地产企业在项目开发和建设的过程中需要较多的资金，同时企业的资金回笼速度较慢，在一定程度上会影响企业的发展。房地产企业要想稳步健康发展，就应当强化营运资金的管理，提高资金的使用效率，确保企业可持续发展。但是现阶段房地产企业在营运资金的管理过程中存在较多的问题，企业应充分认识到行业中营运资金管理的特点，建立健全企业营运资金的管理制度。并采取多元化融资的方式，使企业可以获得更多的运营资金，企业将这些资金进行合理的规划，进而强化资金管理，提高企业财务管理的水平，实现自身的发展经营目标。

关键词：房地产企业；营运资金；管理；策略；

引言

房地产企业的投资规模较大，其需要在项目的规划、建设以及后续的经营过程中投入较多的资金，资金的管理难度较大，这就为企业提高资金使用效率增加了难度。因此房地产企业应加强营运资金的管理，提高企业员工资金管理的意识，不断完善资金预算体系，使企业可以合理规划资金，也避免了企业资金短缺的问题，确保企业正常经营。同时企业也应当及时评估市场环境，科学分析国家政策的内容，根据市场情况及时调整和改进企业营运资金管理的制度和方式，进而减少企业财务风险，提高企业的利润水平。本文阐述了房地产企业加强营运资金管理的意义以及特征，详细分析了房地产企业在营运资金管理过程中存在的问题，并针对这些现状制定科学的解决策略，进而推动房地产企业的发展。

一、房地产企业营运资金管理的意义

（一）提高资金的使用效率

对于房地产企业来说，资金是其生存和经营的源泉和基础。很多房地产企业急于扩大生产与经营的规模，并且企业内部存在占用、挪用资金的现象，造成企业的资金回笼周期较长，进而导致企业缺乏资金，增加了企业的负债压力，影响了企业的经营和发展。而房地产企业进行运营资金管理可以及时了解各个项目的资金使用情况，及时将资金调度到资金短缺的项目中，减少甚至避免企业因资金短缺而造成的资金链断裂的问题，防止企业项目停工，促使企业提高资金的使用效率。

（二）降低财务风险

房地产企业一般比较注重企业的盈利，挖掘和开发资金的渠道，而对于防范财务风险有所疏忽，不能及时采取有效的策略解决财务风险，进而影响企业财务管理水平的提升。加强运营资金的管控可以及时发现资金管理中存在的问题，并分析风险因素产生的原因，采取科学的风险防范和解决的策略，降低财务风险，减少对企业的不利影响。

（三）提升企业内部的协同性

房地产企业加强营运资金管理，可以促使企业内部各部门之间加强沟通和交流，进一步减少各部门之間的壁垒，使企业各部门可以加强合作，不断提升其协同性，更好的完成企业的业务经营目标，提升企业的综合竞争力。

（四）确保企业可持续经营

房地产企业加强资金管理，可以帮助企业及时了解项目运营中的不足，并且采取多元化的融资方式，进而增加了企业的运营资金，从而缓解企业的经济压力，帮助企业实现自身的发展经营目标，不断增强自身实力。

二、房地产企业营运资金管理的特点

（一）投资规模较广

房地产企业在生存和经营的过程中，所涉及的业务环节较多，不仅包括土地的征收、项目规划、建设施工、运营、销售等环节，还包括勘察和售后服务等环节。在这些环节中企业需要支付土地款、前期费用、建设施工费、税费、佣金及日常运营费等大量的运营资金，投资规模较大。因此房地产企业应合理规划运营资金，确保企业资金链正常运行，防止烂尾楼出现，进而保证房地产的质量，提升企业的管理水平。

（二）财务风险较高

房地产企业如在投资之前未进行充分的市场调研，也未进行实地勘察，那么就会导致其不能及时了解市场需求，也不能合理规划房地产开发的进度等内容，这样会严重影响企业的经营。而且房地产企业的建设周期较长，需要经过一系列的手续和环节，最终才能够进入销售，在这一系列的环节中企业的资金占用量较大，财务风险较高，进一步加大了企业的财务风险系数。

（三）资金管理的难度较大

房地产开发企业在企业设立、项目开发及日常业务活动中，涉及大量的运营资金，再加上开发周期长，资金回笼慢等特点，加大了资金管理的难度，每环节稍有差池，将给企业带来致命打击。

（四）受国家政策影响较大

近年来，国家为了保障民生，采取了限购的政策，一定程度上限制了房地产企业的发展。而房地产企业基本是向金融机构贷款来获得资金，进行开发建设。但是在国家政策的影响下，房子限购，造成了房产的滞销等问题，房地产企业不能及时收回账款，导致其不能及时偿还银行贷款，进而影响了房地产企业的发展。

三、房地产企业营运资金管理存在的问题

（一）企业资金管理的意识较为淡薄

房地产企业一般只注重经营利益，部分企业一旦缺乏资金就直接贷款，造成了房地产企业对资金管理工作的意识较为淡薄，进而影响了企业的经营效率。

（二）企业资金管理制度不健全

科学、有效的资金管理制度是企业开展资金管理工作的基础。但是现阶段部分企业未完善资金管理制度，也未健全资金预算管理制度，其中一些企业虽然建立了资金管理制度，但是却未严格遵守和落实，导致企业资金管理工作不能顺利开展。

（三）资金投资缺乏科学性

房地产企业应在充分的调查和了解之后进行投资，可以提高决策的科学性。而现阶段企业的资金投资缺乏科学性，部分企业只重视追求眼前的利益，追求高回报，并没有在项目投资之前进行市场调查，也没有考虑项目的实际情况，造成企业的资金周转紧张。

（四）融资渠道单一

房地产企业对资金的需求量很大，企业采取项目融资的方式，房地产企业将自身建设金额较大和收益较为稳定的项目进行融资贷款，企业以项目的名义去筹措资金，用房地产项目未来的收益用来偿还贷款，可以使企业获得比自身资信能力所获得的贷款数额更多，促使房地产企业顺利进行开发。这种融资方式具有一次性融资金额较大、项目建设期较长的特点，企业应当对于一些大型的房地产开发项目采用项目融资的方式。但在当前国家宏观经济调整，严控银行贷款资金流入房地产开发项目，许多企业可能面临资金链断裂的风险。因此房地产企业应拓宽融资方式，进行多元化融资，并且立足于项目本身进行项目融资，维系企业的正常经营。

（五）缺乏科学的预算体系

房地产企业的大部分资金都投入到前期的房地产建设和开发过程中，对于后期销售等环节的投资较少，也未建立健全科学的预算体系，导致企业未对资金进行合理的规划。而且企业则更偏重于前期建设费用的投资和运营，但是企业并未针对每一个具体的项目进行财务预算，对资金使用计划缺乏准确性，促使企业资金成本的不断增加。

（六）回款周期较长

资金对于房地产企业来说是极其重要的，其需要大量的资金去投资、建设、运行等。但是房地产企业在运行的过程中，需要进行一系列的活动，包括土地开发、项目申请批复、项目建设、销售等活动。并最终由销售人员寻找购买房源的客户，签订合同或协议后以及过户才会获得经济收益，而这一过程是较为复杂和漫长的，导致企业的回款周期较长，部分企业因缺乏资金而陷入贷款的窘境，甚至面临破产的风险。

（七）资金管理水平较低

房地产的经营利益较高，但是伴随着高收益的同时其风险也较大，部分房地产企业对资金管理的关注度不高，企业领导和决策层对资金的使用也缺乏规范性。而且房地产企业未对资金进行风险管理和控制，导致企业资金管理的水平较低，增加了房地产企业的经营风险。

四、房地产企业营运资金管理的策略

（一）树立资金管理的意识

房地产企业领导和决策层应树立资金管理的意识，重视资金管理工作，这样可以为企业强化资金管理奠定基础。而企业应针对领导和决策层进行培训，让其多学习资金管理的方法，在日常的工作中可以针对每一个项目的资金进行管控，监督每一笔资金的使用情况，进而使企业强化资金管理的意识和能力。

（二）建立健全企业资金管理制度

房地产企业加强领导和决策层对于资金管理的意识之后，就应当根据行业特点和企业的经营状况制定和完善企业的资金管理制度，为企业开展资金管理提供制度依据。首先，房地产企业应不断转变思想，加强对企业每一个房地产开发建设项目中各个环节的调查和管理工作，在详细了解市场情况的基础上建立健全资金管理制度；其次，房地产企业应当在制定完善相应的制度之后，对制度的各项内容和规定进行细化，在细化的过程中如果发现一些漏洞问题，就应及时改进相关的制度条款内容；再次，企业应当在制度中进一步明确各部门和各岗位的职责范围，不断强化内部的资金管理机构；最后，房地产企业应加强内部监督体系的建立，监督企业资金的流向和流量，进一步强化资金管控，增加企业经济收益。

（三）提高投资决策的科学性

第一，房地产企业应科学分析市场的环境，对每一个项目做尽职的背调工作，认真评估项目开发建设所需要的资金额度，做到量力而行；第二，企业应针对每一个具体的项目进行风险分析，分析每一个具体项目在开发建设过程中的潜在风险，进而分析每一个项目的经营利润情况，了解项目的经营情况。

（四）多元化融资

房地产企业对资金的需求量很大，国家严控情况下，企业为了能持续经营，除了项目融资外，应当开展多元化融资，采取多方式筹集资金。

一是可以通过融资租赁的方式筹措资金，即出租人向房地产企业购买房产，由承租人向出租人租赁该房产，出租人获得租金。这种融资方式较为简单，其相比于银行贷款而言，申请的手续和流程简单，形式更为灵活；二是房地产企业在自身条件有限的情况下，还可以选择合作开发融资方式，即以可开发建设地块出资、融资租赁公司出资组建项目公司，进行房地产项目合作开发。项目开发建设、销售资金实施封闭管理，通过项目公司的盈余资金优先用于支付融资租赁公司分红，实现融资租赁出资逐渐退出。这种方式可以减轻房地产企业的资金压力，降低投资风险，吸引更多的客户，进而避免资金链断裂的风险。

（五）完善资金预算体系

第一，房地产企业应当针对具体的项目进行预算，并将项目的前期投入资金也纳入项目的建设资金核算体系中；第二，企业应重视编制资金使用的计划，针对实际情况及时调整和改进；第三，企业应对资金的流向进行管理，做到专款专用，同时也应针对预算外的资金进行严格的审批和管理。

（六）加快回款速度

首先，房地产应当实行预售制度，对于一些已经验收合格的项目，应当提前预售，在预售的时候给予一定的优惠，鼓励客户积极购买房产，同时也可以鼓励客户多付首付款，进而确保企业资金快速收回；其次，企业还应当针对一些应收账款和按揭贷款加大催款力度，进而加快应收账款的回收；最后，企业应建立完善的销售体系，提升每个销售人员的销售能力，确保房产的销量。

（七）强化资金计划管理

首先，房地产企业应当合理安排资金的使用计划，设置资金预算岗位，同时资金管理部门应当根据企业的预算结果和项目的需求情况合理安排资金，建立多层次的资金管理体系；其次，企业应建立合理的资金审批制度，将企业的资金合理划分到项目的建设中，对超预算部门，应当建立支付审批的台账，并及时对其进行评估和监察；最后，企业应当加强资金的监控，建立資金的使用台账记录，并定期组织财务部门进行核查，及时针对一些不合规范的资金使用行为予以处罚，因此企业应强化资金计划管理，提高资金的使用效率。

结束语

资金对房地产企业的生存和发展具有重大意义，企业应加强资金管理的意识，建立健全资金管理的制度，并且开拓融资渠道，进而促使房地产企业可以获得足够的资金，用以支持房地产企业的各个环节的活动。同时房地产企业还应当强化资金计划管理，完善资金预算体系，合理规划企业的经营资金，提高资金的使用效率，进而推动房地产企业的稳步发展。

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（作者单位：佛山市钜创房地产开发有限公司）