浅谈企业还建房项目的核算方法及涉税处理

●周宝红

一、定义

还建房是为统一规划市政建设，需要对原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民，这种住房称为还建房或统建房、统建楼。本文是指在企业扩张发展过程中征用土地，由政府主导，企业代建用于安置拆迁户的异地建房项目。

二、还建房项目核算方法

（一）会计科目设置

代建房企业与一般的房地产开发公司有区别，代建房项目仅是工业企业生产经营过程中的临时性、阶段性的项目工程，但可以借鉴房地产企业核算基本方法。会计核算人员可以根据《工程项目立项审批单》，在科目“生产成本、基本生产成本、开发成本”下按具体成本内容进行明细核算，项目发生的所有成本费用均在该科目中归集，可以按项目设置辅助核算。项目未完工之前，该科目的余额不需要结平，待完工后转入“库存商品”科目中。

（二）核算内容及方法

准确核算是还建房项目的成本控制的关键之一，随着项目建设的开展，各项成本费用相继发生，如何归集和核算就显得尤为重要，公司可按下列情况对还建房项目成本费用进行归集和核算。

1.项目领用的材料、发放工资、取得土地的成本时：借记“生产成本、基本生产成本、开发成本”科目，贷记“原材料”“应付职工薪酬”“应付账款”“银行存款”等科目。

2.收到开发费用、设计费、施工费、机械费用、中介审计费、办证费等发票时：借记“生产成本/基本生产成本、开发成本”、“应交税费、应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。

3.项目施工成本核算，支付项目工程进度款时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”“应收票据”“应付票据”科目；发票入账时，借记“生产成本、基本生产成本、开发成本”“应交税费、应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应付账款”科目。为了及时取得工程建设发票，避免后期索取发票的困难，在支付工程进度款时可以要求施工方开具发票，公司见票付款。

4.企业预收售房款时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。

5.企业每月依据当月预收的房款，按预交增值税比例（一般为3%）计算应预交的增值税，预缴时，借记“应交税费、预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

6.收到政府划拔的项目资金时，借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目。

7.项目完工后结转开发成本。一般在还建房项目完工后两个月内,所有参建单位应将完整的项目验收资料及竣工资料（含工程结算书）报送公司工程预决算部，结算审核一般要求在60天内完成，合同有约定的按约定期限。财务部在收到手续完备的项目结算审核单的当月，对未付款且未到发票的工程成本进行暂估入账，并在项目结算审核完成后2个月内，财务管理部负责督促业务部门催收回发票并入账。暂估入账时，借记“生产成本、基本生产成本、开发成本”科目，贷记“应付账款——应付工程暂估款”；收到发票时，借记“应付账款——应付工程暂估款”“应交税费/应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目；完工后结转成本，可在“库存商品”科目下按房产的栋号设置辅助核算，按栋可销售面积核算建造成本，借记“库存商品、××号楼”科目，贷记“生产成本、基本生产成本、开发成本”科目。

8.销售收入确认。根据不同的换房方式，一般可分为4种情况，会计核算也分为4种方式。

一是，不换房，直接现金补偿拆迁的房屋。这种方式下拆迁房选择放弃置换房屋，接受现金补偿。支付的现金作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本，此种情况一般不涉及税收问题，会计分录为借记“生产成本、基本生产成本、开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“银行存款”科目。

二是，以房换房，面积相等，不需互相补偿的。适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，按税收法规政策规定的价格确认开发成本，计入“拆迁补偿费支出”，并按视同销售确认收入，确认的开发成本与收入应该相等。确认开发成本时，借记“生产成本、基本生产成本、开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款、拆迁补偿费”科目；完工交付后确认收入，借记“应付账款、拆迁补偿费”科目，贷记“其他业务收入”“应交税费、应交增值税（销项税额）”科目。

三是，新换的房子面积比原房面积大，业主需补偿公司。同样适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，收到业主的补偿款时，冲减开发成本中的土地征用费及拆迁补偿费，借记“银行存款”科目，贷记“生产成本、基本生产成本、开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目；按税收法规政策规定的价格确认开发成本，计入“拆迁补偿费支出”，借记“生产成本、基本生产成本/开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款、拆迁补偿费”科目；完工交付后确认收入，借记“应付账款、拆迁补偿费”科目，贷记“其他业务收入”“应交税费、应交增值税（销项税额）”科目。

四是，新换的房子面积比原房面积小，公司需补偿业主。给业主支付的补偿款确认为项目的土地征用及拆迁费，会计分录为借记“生产成本、基本生产成本、开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“银行存款”科目；按税收政策规定的价格确认开发成本，计入“拆迁补偿费支出”，借记“生产成本、基本生产成本、开发成本、土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款、拆迁补偿费”科目；完工交付房产时借记“应付账款、拆迁补偿费”科目，贷记“其他业务收入”“应交税费、应交增值税（销项税额）”科目。特别注意：完工交付房产时，公司开具销售发票给业主，同时业主向公司出具拆迁补偿费收据，作为确认拆迁补偿费的依据。

9.结转房产销售成本。房产完工交付给业主后，销售行为完成，应结转已销售房产的销售成本。一般按可售面积计算单套房产的销售成本进行结转，借记“其他业务成本”科目，贷记“库存商品、××号楼”科目，同时结转对应份额的财政拨款至补贴收入中，确认结转金额公式为：（财政拨款总额、总的可销售面积）×已销售面积，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入、补贴收入”科目。

三、还建房涉税处理

还建房项目清算时，财务管理部要研究分析项目的整体税负情况，还建房一般以较低的定价外售，不会产生增值及利润，通常情况不会有土地增值税和企业所得税，但仍要关注。

交易增值税是还建房项目清算重点，按照税收政策的相关规定，若是营改增之前的老项目，则按简易方法计征，征收率一般为5%，除此之外按9%的税率计算增值税销项税额，计税依据可按下列原则处理。

1.还建房立项单位向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

2.还建房立项单位向被拆迁业主交付还建房，相关协议中约定了还建房价格的，按协议约定价格作为还建房的计税价格。

3.还建房立项单位向被拆迁业主交付还建房，相关协议只约定面积超出部分价格的，超出部分按协议约定价格计税，未超出部分按不低于成本价格计税。

4.还建房立项单位向被拆迁业主交付还建房，相关协议中未约定还建房价格的，按下列方法确定还建房计税价格。第一，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价乘以房屋建筑面积作为还建房的计税价格。第二，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以相同或者类似还建房的平均单价乘以房屋建筑面积作为还建房的计税价格。第三，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以还建房立项单位向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价乘以房屋建筑面积作为还建房的计税价格。第四，按上述方法确定的还建房计税价格低于还建房成本价格的，按成本价格确定计价格。