新形势下房地产企业税务风险分析

颛玉娥

（河北天圣房地产开发有限责任公司，河 北沧州 061000）

自营改增以来，国家减税降费力度不断增加，针对各行各业税负过重提出了诸多税收优惠政策，为企业提供了更多筹划空间。但企业具体筹划效益和其税务管理水平、税务监管力度等有着直接的关系。而目前，多数房地产企业税务管理体系还不够健全，金税四期下税务稽查力度又持续增强，加大企业税务风险。分析当前环境下企业涉税风险点、研究税务风险成因，对房地产企业健全税务管理体系、提高税务筹划效益有着积极的意义。

一、新形势下房地产企业税务风险特点及管理目标

房地产企业项目开发环节多、周期长，具有高投资、业务发展区域性强等特点，涉及开发、施工、销售等多个领域，这样使得房地产企业常需要缴纳增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、城建税及附加等多项税种，税务工作较为复杂，难度加高，这也使得企业税务风险存在以下特点：第一，积累性。税务风险的存在并不能自主化解，企业在经营中出现税务风险却未及时采取措施解决时，存在的税务风险并不会随企业战略调整、发展而消散，会逐渐累积，风险带来的影响不断扩散，给企业带来严重的损失[1]。第二，多变性。导致企业税务筹划失败的因素包括外部政策变动、内部税务管理水平、涉税事项管控力等，这也使得税务风险的形成原因多样化，即基于风险成因角度的税务风险具有多变性。第三，可控性。房地产企业税务风险的形成虽然有多种因素影响，但分析出关键影响成因后，企业可以针对性地采取措施，避免发生原则上的问题，将风险影响控制在最小化，并尽可能地享受税务筹划带来的节税优势。第四，广泛性。在房地产项目开发中，各环节都存在涉税事项，这也使得企业税务风险存在于经营管理的各个阶段。

基于税务风险特点，房地产企业在税务风险管理中，其主要目标为：第一，保证企业决策的合法合规。从短期来看，税务筹划是企业降低税负压力、降低经营成本的重要手段，管控税务风险能够帮助房地产企业合理筹划，避免出现违法行为。而从企业中长期发展来看，从各行业所享受的税收优惠政策可以分析出国家重点发展倾向，比如当前国家扶持力度大力倾向于高新技术、软件、芯片等企业，企业可以基于此逐渐改变自身经营方向，转变投融资战略。因而在企业战略规划中，企业需将税务风险纳入考虑，保证企业战略决策符合相关法律规定，达到预期经营目标。第二，涉税事项会计处理合法。企业会计准则和税法在计量属性、所遵循的原则等方面存在差异，房地产企业在进行相关会计处理时，对于税法规定和会计制度要求不同的，应以税法为原则进行纳税调整。如若没有明确的规定，但由于税务机关和企业在认知上存在差异，对企业涉税事项会计处理有不同看法的，应灵活运用税法维护企业利益[2]。第三，纳税申报及税款缴纳合法。房地产企业可以利用税收政策、税法规定等适当递延纳税时间，比如近年来受疫情影响，国家出台的《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》指出，受疫情影响经营发生困难的，可以在延长2月份申报纳税期限的基础上，依法申请继续延期缴纳税额。房地产企业可以充分利用政策优惠，但必须要在规定的时间内缴足税额，比如《意见》对于申请延期缴纳税款的，最长延续期限不得超过3个月，企业应把控好纳税时点，按照规定提交各类材料延长优惠时间，如果漏报且企业也未缴税，就会被认定为偷税漏税，增加不必要的处罚损失。第四，日常资料管理合法。企业需按照税法规定要求进行税务登记，严格按照流程办理手续；依据规定设置账簿，做好备案和保管；依据要求对经营中的各项涉税资料进行归档，做好保管工作。

二、房地产企业经营中的涉税风险点

（一）拿地环节

在拿地环节，房地产企业主要需要缴纳的税种包括城镇土地使用税、契税、印花税等，依据税法规定，企业取得土地使用权的次月为城镇土地使用税的纳税义务发生时点，不过部分企业人员将其理解为未取得土地时便不需要缴税，因而很容易产生未及时纳税的税务风险。比如A房地产企业和B市的国土资源局签订合同，双方约定6月履约，合同价款为1596万元。但由于种种原因，B市国土资源局未在合同约定的时间内交付土地，A企业也未签订补充条款。在企业纳税申报时，A企业会计人员认为由于土地未交付，实际交易未发生，因而不需要申报城镇土地使用税，故未申报。后来税务机关稽查到这一问题，虽然A企业通过及时沟通，避免被处罚，但浪费了诸多人力物力。另外，土地增值税虽然为预缴，但后期需要进行清算，因而在拿地阶段取得的支付凭证、价值评估报告、收款单据、拆迁补偿文件等资料是否齐全，保管是否严谨等，是影响土地增值税清算的重要因素，一旦资料不齐，就会存在开发成本不能全额进行抵扣的问题，增加多缴税风险。

（二）施工阶段

施工阶段的涉税风险包括：第一，进项税额抵扣风险。部分进项税额不满足抵扣条件，比如用于非正常损失项目的进项税额（企业管理不善造成的货物丢失、被盗或是因违背法律要求使得货物被没收等情形）、用于简易计税、免税项目等的进项税额，但部分企业处理不当，仍然用于一般计税时，会产生多抵扣增值税的风险。第二，发票取得方面的风险。施工阶段各类材料的采购、劳动力的获取等都涉及到成本支出，依据税法规定，只有取得合规的发票才能进行进项抵扣或税前扣除。但在材料采购中，供应商分为一般纳税人、小规模纳税人和个体户三类，不同纳税人身份给房地产企业带来的税筹效果不同，选择哪些供应商直接影响到取得的发票能否满足预期筹划需求。而在劳动力选择上也存在是直接招募还是找当地劳动中介公司合作的选择。另外，在施工阶段需要开具大量的发票，发票审查任务量重，容易存在抬头开错票的问题，甚至是还可能存在虚开发票，违背税法规定，产生税务风险[3]。

（三）销售阶段

销售阶段主要存在的税务风险在收入确认时间的选择、各项费用凭证的取得是否合规以及土地增值税的预缴等工作中[4]。比如在签订预售合同时，将装饰费用、管道费用等代收费用和房屋价格签订在同一合同中，未单独分开核算，导致房地产企业在计算应纳税额时，需要按照价格综合计税，增加了房地产企业应纳税款。

（四）清算阶段

项目清算阶段主要涉及土地增值税的清算，涉税风险点主要在土地增值税清算时点的选择、相关资料凭证的准备等方面。其中，在清算时间的选择上，由于土地增值税的清算包括“可清算”和“应清算”两种，其中应清算是指房地产项目已经全部竣工，且完成了销售后，才达到清算条件。而可清算则是税务机关有权依据企业实际情况通知其进行清算，企业被动进行清算。对于房地产企业而言，其应结合市场、开发状况，在项目竣工前，如果还有部分发票未能及时取得，可以先保留部分房源，以此来避免达到应清算状态。而如果企业财务人员测算预缴的土地增值税要高于实际应缴纳的土地增值税，则房地产企业应对销售周期进行合理调整，让企业主动达到“应清算”状态，从而提前申请进行土地增值税清算退税，释放被占用的资金。另外，工程规划许可证、预售许可证等相关资料的准备是否充分，关系到企业能否及时进行清算，以及自身申报的清算数据是否和税务机关相一致问题，如果不一致，就会存在争议，产生税务风险。如果房地产企业自身税务筹划能力有限，或是项目涉税事项较为复杂，房地产企业可以选择寻求资质良好、行业信用度高的税务师事务所寻求帮助，依据机构专用水平科学开展土地增值税清算工作，出具客观、公正的清算报告。

三、房地产企业税务风险成因分析

（一）外部因素

1.政策环境

企业税务筹划工作的开展以国家出台的税法、税收政策等为依据，当政策环境发生变动时，企业税务筹划思路、技巧等也因随之改变，否则就可能会发生税务筹划方案不符合税法规定的情况，增加企业纳税风险。尤其是随金税四期系统的上线，将房地产企业非税信息也纳入监管范围，从以票控税转向以数治税，监管越发严格，不合规的税筹技巧将更容易被监测出来，不再能蒙混过关。

2.税务机关自由裁量权

企业经济活动在不断变化和创新，企业在根据经济活动找适宜的税收优惠政策时，常由于税收优惠政策的界定不够明晰而出现疑问，此时便需要企业及时和税务机关进行沟通，了解税务机关对相关涉税事项的判定情况。但针对税收相关法律、政策的解读，不同税务机关可能存在一些差异，涉及异地项目施工时，如果未及时了解当地税务机关涉税事项判定规则，在其他地区适用的筹划手段可能不被当地税务机关认可，从而使得企业被迫进行纳税调整，增加多缴税的风险[5]。

（二）内部因素

1.核算水平

企业所得税、增值税等税种的计算需要以核算结果为依据，而会计核算工作又和企业业财融合、财务共享、部门间信息沟通等有着直接的关系，如果企业信息化建设不到位、部门之间存在信息孤岛，必然会导致核算数据不够全面、精准，核算结果失真，影响企业计税。

2.管理制度

涉税事项覆盖到企业项目开发的各个环节，完善的管理制度关系到企业各涉税事项的管理办法能否有效落实，制度能否由相关部门人员有效执行，涉税风险点是否可以提前预防。如果制度不健全，必然会弱化企业涉税业务管控力，发生预期外的事故，引发风险。

3.人员能力

复杂的税务环境下，税务筹划、涉税事项处理以及税务风险防控措施的制定都对管理人员能力水平提出了较高要求，若企业缺乏专业的税务管理团队，必然在税收政策解读、纳税申报和登记等各项工作流程制定、涉税风险手段选择等方面存在不足，潜在的税务风险难以得到及时的发现和控制，增加企业的损失。

四、房地产企业加强税务风险防控的策略

通过对房地产企业面临的涉税风险点、税务风险成因等的分析研究，针对房地产企业税务风险的防控提出以下对策建议：

（一）营造良好的税务管理环境

首先，房地产企业需做好思想建设。从高层管理者、各级管理层、项目负责人，到各部门人员，都应积极主动地学习税务管理相关知识，了解税务筹划的意义及给企业带来的不利影响，在工作中树立税务风险防控理念。其次，优化管理组织架构。企业需重新调整现有组织管理架构，设置税务管理委员会、税务管理小组以及执行小组，分别负责税务管理顶层设计、筹划方案规划以及具体执行的工作，将税务风险控制相关责任落实到具体个人，督促各人员严格按照制度办事，保证涉税风险管理制度、涉税事项处理要求等可以有效落地。

（二）加强办税人员综合能力

房地产企业一方面需提升招募门槛，尽量招募一些懂税务、懂政策的税务管理人才。另一方面，企业也需加大岗中培养力度，优化绩效考核机制，在内部形成良性竞争，以此来提升企业税务管理人员不断学习、深造的动力，提高人员综合素养，使得其能更好地帮助企业从复杂、繁琐的税法和税收政策中筛选出适合企业战略发展、实际经济活动的优惠政策，协助管理者制定科学的决策和筹划方案。并以企业涉税风险点为导向，为税务管理制度、税务风险识别评估机制等的建设提供支撑。

（三）搭建税务风险识别与评估系统

首先，引入风险识别系统，以企业财务指标变动率的配比、项目各环节涉税风险点作为依据，编制税务风险清单。企业可以从财务部门、审计部门等抽调组成税务风险控制小组，定期在各阶段工作结束后，对比财务指标的变动，依据税务风险清单核查是否存在税务风险，并将识别出的风险信息反馈给负责人，及时向上汇报，由高层领导进行决策。

其次，健全税务风险评估系统。对前期识别出的风险，部分风险可能发生概率低、带来的影响也小，如果逐个解决，必然需要消耗大量的人力物力。为此，房地产企业还需积极构建税务风险评估系统，从发生概率、发生时间以及影响程度三个维度，对税务风险进行分级排列。比如容易发生或很有可能发生的风险，应纳入重点监管范围；发生时会使得企业需要缴纳滞纳金或面临纳税调整，若不及时处理，会不断累积滞纳金的，这类风险应及时处理。

（四）健全税务风险应对和控制机制

税务风险应对和控制可以从事前预防、事中应对以及事后补救三方面来进行。首先，在事前阶段，分析各环节涉税风险点，积极自查，结合风险评估测算，及时采取措施预防。其次，在事中阶段，当税务机关核查企业税务信息，要求提供原始凭证、账套、相关合同等资料时，企业需认真梳理相关文件，确保没有遗漏。同时，梳理相关政策，做好心中有数，对法律界定模糊的部分，应和税务机关及时沟通，据理力争，争取和税务机关达成共识。最后，在复杂的税务环境下，百密也有一疏，一旦被税务机关稽查到问题，企业应积极配合，及时缴纳罚款，将损失降到最低，避免被拉入纳税黑名单，制约企业发展[6]。

（五）推进信息化建设，加强涉税信息沟通

房地产企业可以借助大数据、云计算等信息技术，加快税务管理系统的改革，优化税务管理系统功能，推动税务风险管理工作自动化、智能化，提高管理效率。同时，搭建综合信息共享平台，实现业财税信息的实时共享，为税务风险识别、检查等提供有力的数据支撑。另外，企业还需与税务机关建立良好的沟通关系，企业税务人员应实时关注税务机关发布的各类文件，及时了解税法、税收政策的变动，对政策模糊的条例或存在争议的涉税事项，应主动向项目当地税务机关问询，确定具体的处理原则，规范税务筹划行为，避免后期因和税务机关发生争议而产生纠纷。

五、结束语

综上所述，基于当前多变、复杂的税收环境下，房地产企业必须认识到税务风险给自身经营和发展带来的影响，尤其是随金税四期系统的全面覆盖，现阶段的多数房地产企业在税务管理中还存在不少问题，隐藏诸多税务风险。企业必须树立风控意识，营造良好的税务管理环境，并做好培养专业税务人才、规范票据管理工作、搭建税务风险识别评估系统、健全风险控制机制、推进共享建设来提高涉税信息沟通效率等多层面出发，提高企业税务风险防控水平，做好税务筹划，从而实现预期管理目标。