新型城镇化背景下房地产开发模式转型研究

2023-01-05陈洁

时代商家 2022年36期

陈洁

（淄博市住房和城乡建设保障服务中心，山东淄博 255000）

我国持续推进新型城镇化，将GDP作为指导的传统城镇化逐渐转变成为新型城镇化，所表现出的特点为：提供公共服务与创造就业机会。而基于新型城镇化背景下，房地产企业的发展也应当进行不断的调整与优化。新型城镇化发展规划中的有关要求也会对房地产开发模式产生一定的影响。从而使房地产企业不仅获得了新的发展契机，同时还会面临更加严峻的挑战。由此，本文针对新型城镇化背景下房地产开发模式转型进行研究，并基于房地产行业的发展现状提出相应的转型策略，具备了重要的现实意义。

一、相关概念简介

（一）新型城镇化概述

笔者通过查阅现有相关研究文献，发现由于研究的侧重点不同，因此所界定的新型城镇化概念也存在一定差异，结合本文的研究侧重点，认为：新型城镇化指的是基于对民生、稳定发展及质量提升的追求为基础，具备了平等、幸福、转型、绿色及可持续发展等特点的发展规划，新型城镇化发展的主要目标在于健康、集约，重视区域的统筹调整、低碳转型、产业升级、生态文明、集约效率、制度创新及制度改革等[1]。

（二）房地产开发模式概述

房地产开发模式指的是房地产企业为了满足消费者的需要，在对建设物产品开发的过程中所运用的某种特殊的动作方式。房地产企业在对建筑物产品进行开发与动作时，其中涉及融资、土地购置、规划设计、建设施工及产品销售等环节，各种开发模式在实施过程中的某个或几个环节具备了明显的特殊性，此类特殊性的动作方式与其他模式之间存在着明显的差异。

（三）房地产开发模式转型概述

对于房地产开发模式转型来说，其指的是因受到客观条件的改变影响，从而导致现行的房地产开发模式随之发生改变，或调整。我国的房地产开发模式并不是没有变化的，其会伴随着外部环境的改变，以及自身存在的问题而持续进行调整。目前，外部环境的不断变化，其中包括了新型城镇化规划的落实，导致现阶段房地产开发模式在发展过程中存在的问题越来越明显。传统的开发模式早已无法满足新型城镇化的相关要求。房地产企业应当明确开发模式转型的途径，促进自身的发展创新，以此有效解决发展过程中存在的各种问题，顺应发展新环境，如此才能保证房地产企业实现平稳发展。

二、我国房地产开发存在的问题及模式分析

（一）国内房地产开发存在的问题

首先，资源、能源的利用率偏低，碳排放量较高。一直以来，我国的房地产行业和相关产业，包括了制造业、建筑业等均存在着能源消耗大、资源利用率偏低及污染物排放超标等多种问题。因此，近年来我国倡导将节能环保、绿色低碳为特征的建筑物作为房地产行业未来发展的主要方向。伴随着全球环境的不断恶化，大气污染的日益严重，从而使得社会大众越来越关注低碳化的生活与生产，低碳经济早已逐渐成籽各个国家社会经济发展的一大趋势。但是，绿色建筑在我国刚刚出现，因此，依然需要解决其中存在的一些问题，如此也对我国的房地产行业的能源开发及资源利用等能力提出了更高的要求，与此同时，还需要采取可行性的策略降低碳排放量，从而为房地产行业的绿色、低碳建筑开发提供保障[2]。

其次，生产方式过于滞后，施工效率偏低。房地产开发与建筑行业之间存在着极其紧密的关系，而房地产项目的建设施工也成为房地产开发过程中重要的组成部分，施工环节中存在的各种问题也成籽房地产开发模式急需解决的主要问题。我国的建筑行业经过长期发展，现阶段，依然将现场施工作为主要内容，所运用的施工方式大多为：半人工、半机械化的方式。这种施工方式需要消耗大量的资源与能源，由于利用率偏低，所以，其不符合发展绿色、低碳建筑的理念。并且，这种施工方式的生产效率偏低，缺乏科技含量，建筑的施工周期也相对信长，如此也使得建筑的施工成本持续增加。采用这种施工模式，当施工周期确定以后，假如降低施工成本，那么建筑的整体质量就可能随之下降，甚至可能产生各种问题和纠纷。而对于房地产企业来说，在开发过程中要想充分提升本企业的经济效益，就必须注重及时解决施工方面存在的成本和质量等方面存在的问题，大力落实传统施工方式的转型，以此促进建筑行业的稳定发展，进而为房地产开发模式转型夯实基础。

最后，融资渠道单一、过于依赖银行资金。房地产行业的发展需要资金作为重要支撑，并且由于行业具备了投资规模较大、运转周期较长、风险较高等多种特征，从而导致房地产企业在项目开发过程中需要大量的运转资金，但是，房地产企业的融资关系着项目的顺利建设，同时，其还会对房地产企业的稳定发展产生一定的影响。就目前我国房地产企业融资的实际情况来看，其融资渠道较为单一，圩依赖于银行贷款等问题，行业中大部分企业均是通过向银行申请信贷资金，或者提前销售商品房等方法进行融资，将其作为项目开发与建设的主要融资渠道，如此也致使房地产企业在融资方面受到了严重的限制。并且，不断向银行贷款也会导致房地产企业的财务支出持续上涨，假如项目的开发与销售过程中出现问题，那么，可能会导致企业财务发生连锁反应，从而使房地产企业的资金运转面临极大的风险。

（二）国内房地产开发模式分析

目前，我国房地产开发模式主要分为：

1.住宅型房地产开发模式

这里所说的住宅指的是房地产企业所开发销售的商品住宅，通常包括了：普通住宅、别墅、花园式洋房及公寓等。住宅型房地产开发械是我国所有房地产开发模式中最早出现与发展的一种模式，其属于基础型开发模式，很多地产开发规模均由其所衍生出来的。住宅地产开发模式存在着一些共同的特点，即住宅的地产开发的主要目的在于满足社会大众的居住需求，因此，住宅项目的规划与设计必须将居住舒适度与便利性为着眼点，重视房型、基础设施及配套景观等元素；项目的融资方式主要是向银行申请贷款，预售房产也是企业弥补资金不足的主要方式之五。另外，住宅项目能够进行分期建设，通过分期销售的方式回笼资金，然后再将资金投入到后续项目的开发中，以此避免一次性投资导致资金出现不足的问题，与商业地产及其他地产的开发相比，住宅地产开发所面临的融资压力偏低[3]。

2.商业型地产开发模式

商业性地产开发指的是用于商业经营的地产开发项目，其中主要包括了：会展中心、写字楼、酒店、购物中心、娱乐中心及餐饮场所等。城市综合体是一种高端的商业型地产，其具备了较强的综合性，目前，其开发模式在我国商业类地产开发中比较常见。

3.旅游型地产开发模式

旅游型地产开发是房地产行业与旅游行业相互融合的一种地产开发模式，其依托旅游景区的自然景点、历史文化、人文资源等，主要用于游客的度假、观光、休养与商务等活动，为游客提供住宿餐饮、休闲度假、商务会议等服务，以及旅游物业项目。旅游型地产所具备的突出特征为过于依赖于旅游景观，注重对外界环境进行科学合理的规划、设计，以及建设相配套的基础设施。其规划设计强调人性化，要求满足游客的休闲度假等方面的需求，项目开发的前期准备工作是极其重要的内容，并且，其开发资金的需求量较大。

除了以上几种类型的房地产开发模式之外，还有养老型、产业园型等其他一些开发模式。

三、基于新型城镇化背景下，我国房地产开发面临的挑战与机遇

（一）面临低碳环保发展方面的挑战

对于新型城镇化发展规划来说，其是我国推进现代化建设战略所需要完成的重要历史任务，同时还是促进我国经济稳定发展的重要保障。新型城镇化与我国经济的转型发展之间存在着紧密地联系。我国于2014年3月出台了《国家新型城镇化规划（2014-2020）》。规划是新时期我国新型城镇化稳定发展的根本性、宏观型的规划。其明确了我国城镇发展的新思路，同时也强调有序推动农业流动人口的市民化、对城镇化的形态与布局进行优化、持续强化城市可持续发展的能力、推进城乡一体化发展。由此可知，我国的新型城镇化规划强调是将人民放在主体地位。所以，对于房地产行业而言，应当充分发挥本行业的配套性、支柱性作用，必然成为行业发展的重要保证，同时民生定位也不可更改。新型城镇化使得我国社会与经济的众多领域受到巨大的影响，尤其是房地产行业。而新型城镇化能够为房地产行业创造何种机遇，房地产行业因新型城镇化的实施又会面临哪些方面的挑战等，有效解决这些问题，必将有利于我国房地产行业开发模式的转型。

（二）农业流动人口与市民化提升了住房需求

新型城镇化的落实，要求实现农业流动人口的市民化，因此，农业流动人口必须享有城镇的基本配套设施与公共服务。市民化的落实，需要逐步提高流动人口在就业、基本养老、子女教育、医疗保险、住房保障及卫生条件等方面的服务，如此才能使城镇的吸引力明显提高，促使流动人口的住房需求增加，从而为房地产市场创造机遇[4]。

（三）城市产业结构升级、消费需求不断增长

我国出台的《国家新型城镇化规划》中明确要求：必须贯彻落实绿色建筑行动计划，建立健全绿色的认证与标准体系，增强执行力度，推进现有建筑的节能改造，大力发展环保建材，促进建筑的工业化发展。《国家新型城镇化规划》强调贯彻落实生态文明建设，将生态文明观念充分融入城市的发展全程中，从而促使生活、生产方式及消费模式的绿色化。

长期以来，房地产行业都是我国的能源消耗最大的一个行业，因此，其首先需要解决的问题就是推进绿色城市的建设。2012年，我国的城市的绿色建筑的数量在新建建筑总数量中的所占的比例仅为2%，基于此，《国家新型城镇化规划》中提出了：到2020年我国城镇中的绿色建筑数量在新建建筑总数量中所占比例应当达到50%。这一发展任务是极其艰巨的。要想有效应对这一挑战，房地产企业应当注重采用各种科学合理的策略，注重绿色环保型建筑项目的开发与建设，注重研发与应用各种环保技术与绿色建材，落实绿色建筑行动计划，与此同时，加快推进现有住宅建筑的节能改造工作。在房地产开发与建设过程中，大力推广与应用各种新技术、新设备、新材料及新工艺。

（四）产业发展拉动房地产行业的快速发展

对于各个产业来说，要想实现稳定发展就必须具备相适应的空间与载体。近年来，我国的工业地产获得了良好的发展契机。所以，房地产企业应当抓住新型城镇化的契机，增强产业的支撑，注重建立产业发展的平台。实际上，工业地产的快速发展也必须遵守“城市产业一体化”的理念。不仅应好重视工业地产的开发，以及配套设施的建立健全，同时还应当强化招商引资的能力，注重与地区产业结构的转型升级相结合，引领产业发展。反之，由于产业的支撑力度较弱，新建城市或地区会出现“空壳”的现象。所以，强化产业支撑能力也是新型城镇化对房地产开展模式转型提出的要求，同时，也是房地产企业所面临的严峻挑战。

四、新型城镇化背景下房地产开发模式转型对策

（一）注重转变传统的高能耗模式

首先，政府需要制定完善的低碳建筑评估标准，或者构建起健全的能耗识别体系。我国的房地产低碳化发展应当根据我国的基本国情制定评价标准。如此不仅可以保障我国的监管部门有法可依；同时，还可以使房地产企业有律可循。另外，消费者也能够将其作为根据，从而在选择住房时对低碳型住房更有信心。房地产低碳化标准的重点在于设计低碳化原则，低碳化施工技术及低碳化等级识别等，评估房地产企业所开发的建筑物是否符合低碳房地产的标准。

其次，强化引导与宣传的力度，以此使广大消费者对低碳住房有更全面的了解，并逐渐接受低碳住房。房地产低碳化发展应当将消费市场作为出发点。注重转变传统的高能耗模式。激发消费者购置低碳型住房的积极性，鼓励房地产企业开发低碳型房地产。并且房地产企业应和与政府在低碳宣传方面做好协调配合，大力宣传低碳化城市生活，正确引导消费者进行绿色、健康式消费。持续向广大消费者普及低碳化建筑的相关知识与理念，如此才有利于保证低碳房地产行业的平稳发展。

（二）注重转变传统的建筑模式

现阶段，我国房地产企业所沿用的依然是传统的建筑模式，这种生产方式过于落后，施工效率偏低。所以，房地产企业应当将传统的开发模式转变成为产业化建筑模式，如此才能有效解决当前建筑生产“半人工、半机械”式，粗放化施工等多种问题。产业化建筑模式主要指的是采用现代化的管理理念，针对建筑物的施工过程实施标准化的规划与设计，以此有效提升房地产企业的生产效率，以及提高建筑物施工的整体质量，与此同时，还可以明显降低企业的施工成本，节约资源与能源的消耗。房地产开发模式在向产业化建筑模式转型的过程中，产品质量及生产效率均可以得到明显的提高，建筑物的使用寿命也可以得到延长，施工成本降低的同时，企业的经济效益也得到提高。

（三）注重转变传统的融资模式

目前，大部分房地产企业的融资模式主要依赖于银行资金，如此也导致企业在发展过程中面临着极大的资金风险，并且融资渠道过于单一。伴随着行业的快速发展，以及投资额的持续增加，如果融资渠道过于单一会使得房地产企业的资金需求无法得到满足。所以，房地产企业应持续拓宽融资渠道，融资模式的创新指的是企业通过拓宽融资渠道，有效打破传统融资渠道单一的禁锢，使融资模式更加多样，可以和银行加强合作，以及采用金融板块、小股操盘模式，以及投资依托基金等方式拓展融资渠道。

（四）注重转变传统的物业服务模式

房地产企业应注重转变传统的物业服务模式，为居民、社区及城市提供公共服务，为社区的商业中心。体育中心、教育、医疗及养老机构建立健全配套设施，而其他设施则可以根据服务对象的需求进行集中配置。房地产企业在项目的规划、设计中，需考虑建设完善的公共服务设施，注重引进教育、医疗等资源，强化与有关机构的合作与沟通，增强自身的资源配置能力，同时，为引进配套的机构创造良好的环境[5]。

（五）注重转变传统的物业开发模式

注重将传统的单一式物业开发模式转变成为集成式立体城市模式，立体城市看似一种“紧凑型”的建筑体系，实际上，其属于融合了绿色低碳、商住均衡、产业先导、生活和谐、持续发展及技术先进于一体的现代小型城市，其中涵盖了立体城市开发模式。立体城市模式主要是对我国城市建设中存在的问题进行深入的思考，同时，也是城市土地集中利用、房地产开发与产业融合、绿色生态发展的全面探索，因此，其也符合我国新型城镇化规划的相关要求，具备了重要的现实意义。