商业地产企业财务管理策略研究

周艳侠

（南京龙州房地产开发有限公司，江苏 南京 211500）

一、商业地产企业财务管理概述

1.财务管理概念

商业地产企业财务管理是指针对商业类型房地产企业运营期间所有财务活动进行统筹综合管理。由于与其他行业有着较大的差别，商业地产企业财务管理主要由融资管理、投资管理、营运资金管理、财务预测及分析、利润分配等方面内容组成。

2.我国房地产业财务管理的特点

在我国国民经济中地产行业占据着较为重要的地位，与其他行业相比，地产行业的特点尤为突出。第一，商业地产企业财务管理难度较大。每一个地场项目从开发设计到后期的交付商品，中间都需要多个环节，产品建设过程中上下产业链较长，地产企业财务管理人员不仅要对项目的融资、投资、运营资金过程进行管理，还要对项目建设所需要的原材料、工程款等进行结算，且项目建设所需要的整体资金数额较大，导致地产企业财务管理的内容比较繁杂，难度之大已经影响到地产企业运营与发展。若地产企业不重视财务管理，则可能会影响整个企业的持续健康发展。第二，商业地产企业面临的财务风险较高。房产项目建设的周期较长，每一个环节都需要若干工序组成，只要其中一个环节出现问题就有可能会推迟整个工程的工期，工期推迟就会产生必要的人力务工成本、占用资金链时间过长、降低企业资金周转率，给地产企业的经营带来更多财务风险。商业地产企业开发建设项目的过程中需要持续投入大量的资金，加之施工周期较长，在开发的过程中也存在很多难以确定的因素，这样就会给商业地产企业的经营带来更多未知的财务风险。

3.商业地产企业加强财务管理的作用

第一，优化投资决策。商业地产企业运用大量的资金投入到地产项目的开发与建设过程中，为了获取最大的收益，就需要地产企业做好科学的财务管理，帮助企业尽可能规避财务风险，控制适当的投资规模来获取相应的利润。商业地产企业在拿到项目建设用地之后，就需要对项目所在地房地产产品市场的行情进行分析，科学评估地产企业在开发具体项目时自身的现金流、盈利能力、偿债能力等，从而制定更符合企业自身需求的投资方案，并通过统筹财务管理等功能结合市场环境对投资方案进行必要的调整、优化。

第二，促进企业资金融通。房地产项目的开发往往需要大量的资金，这就需要地产企业还要具备较强的融资能力，财务管理可以帮助企业制定出成本最低、偿还债务时间适合、债务结构合理的融资计划，帮助企业用最低的成本科学获取外界的资金帮助。

第三，提升资本运营质量。房地产项目开发的整个过程中，都需要使用大量的运营资金，如若不对其进行科学的规划、制定具体的财务管理方案，毫无章法地开展财务工作，必然会导致项目出现资金周转率较低、资金运营效率较低、运营成本较高的情况，无形之中增加地产企业的财务风险。

二、我国商业地产企业财务管理过程中的问题

1.财务管理没有受到重视

我国当前共有上万家商业地产企业，但是在地产企业运营的过程中，很多企业领导者并未切实看到财务管理工作的重要性，他们对财务管理的认识还停留在最初阶段，认为财务管理工作无非就是登记一下资金的收入与支出、报销工作、制作财务报表、付款、发工资等。在时代快速发展的当下，财务管理工作早已经不再局限在以上方面。而商业地产企业在市场经济较为激烈的当下，依然采用传统的财务管理模式是难以应对自身发展的。比如在开发建设房产项目时，如果没有财务管理人员的参与，对于项目建设融资的期限、融资金融、偿还时间等就很难科学计算出相应的日期。而且具体的投资金额、投资项目风险、投资成本的控制，也需要财务管理人员进行计算。以上诸多过程如果少了财务管理人员的参与，将会导致很多环节的资金使用、计算都不精准，致使企业经营发展面临一系列的风险。

2.房地产企业的财务制度不健全

在我国房地产不断发展期间，内部财务管理工作存在较大问题，其中不仅存在经营者财务管理意识不足的问题，而且在财务管理方式方面也较为单一。在之前传统财务管理工作之中，大部分财务人员都将项目成本、资金开销方面的控制作为重点部分，但是对于资金预算、资产管理等方面还存在明显不足，缺乏科学合理的财务管理及其监督制度，致使我国房地产行业财务管理工作相对混乱。从目前来看，我国住房越来越趋向于商品化，很多房地产行业为了能够迅速获利，增长资金，只是加强了对房产销售、项目施工这两项业务的管理，但是对于财务管理方面的工作并未给予足够的重视。而且财务管理人员自身专业素养较为欠缺，很容易降低财务管理的效率，而且财务管理工作欠缺规范性，这会导致资金风险明显增加。

从现阶段来看，财务制度的确实是现有房地产企业发展期间的主要问题，这会对房地产后续的进一步发展以及扩张造成影响。首先，我国大多数房地产企业缺乏完备的财务管理系统，而且在实际管理期间，管理手段较为随意。部分企业对财务管理制度有了一定的认知，但是认知并不全面，虽然建立了专门的财务管理制度，但实施并不规范，这就导致财务管理制度流于表面的形式。财务管理制度的不完善，不会对房地产企业起到正向的作用，而且还会导致企业自身资金管理存在疏漏，为企业自身发展带来新的危机。

3.财务管理人员的素质较低

财务管理工作具有一定的专业性、技术性，同时对技能也有着一定的要求，对于财务管理人员而言，需要具备专业的管理技术以及专业技能，这就需要企业内部的财务人员不断提升自身专业素养及其工作经验。而且，专业的财务管理人员是企业内部财务管理工作能够有序进行的基础，当前大部分当地产企业之中，大部分财务管理人员专业素养欠缺，管理意识不足，在财务管理工作期间并未明确认识到财务管理的重要性。

从目前来看，房地产企业扩张的速度相对较快，且人员流动性相对较大，尤其是在一些私营企业、家族企业之中，还存在“任人唯亲”这一恶劣现象，导致财务管理人员综合素质很难得到有效提升，而且部分财务管理工作人员对于工作内容重点也是只有记账、工作发放等一些较为简单的环节。另外，财务管理人员自身专业素养明显不足，工作经验较为缺乏，在实际财务管理工作期间，很容易受到自身主观因素的作用，并未进行科学的规划，致使企业后续财务管理工作出现更新的安全隐患。

4.财务管理面临的风险较多

由于房地产企业本身的开发周期相对较长，同时也面临着各类不确定性的因素，而且其本身财务管理水平也会对房地产开发项目的利润造成直接或间接的影响，甚至是对投资项目是否能够成功也起着决定性作用。由此可见，在整个项目的投资及其项目开发过程中，还需要预防其中所出现的各类财务风险，并不断提高财务管理及其财务控制水平，这是目前众多房产企业所面临的重要难题。与此同时，在当地产不断发展的条件下，房地产企业开始公开市场进行大量的融资，而且政策监管风险也越来越高，财务信息的披露和公开，也使得房地产企业财务管理和控制工作相关要求有所提升。由此可见，房地产企业财务管理的风险也明显增加。

房地产企业由于自身行业的特殊性，资金获取渠道相对较窄，而且企业融资的难度相对较大，各类因素都会影响房地产投资的规模，对其造成一定制约。这就导致房地产公司很难同时开发多个项目，跨地域项目投资建设更是难上加难。尤其是一些规模较小的房地产企业，由于自身规模的局限性，导致所能够获取的投资资金比较局限。大多数情况下，很多同一类型的房地产公司都是在上一个项目竣工或者是在竣工之后获得销售资金之后，才会投资新的项目，而且资金回收周期相对较长，很容易导致资金管理不当，这样就会增加资金管理的风险。目前部分房地产企业会为了获得高额的利润，将投资的项目都集中于一些经济发达的中心城市，这就会大大增加投资的风险。由此可见，在当前的房地产行业之中，加强财务管理的工作就成为其中的重中之重。

三、商业地产企业财务管理改进策略

1.增强企业财务管理的意识，加大对项目开发成本的控制

对于财务管理的工作，房地产企业内部管理者需要强化其管理意识，不断丰富自身管理知识，强化风险意识，重视对项目开发这一部分成本的有效控制。通常情况下，房地产企业的开发成本较为广泛，土地成本、管理成本、销售成本等都包含在其中，而且对于房地产项目开发成本这部分成本控制的重点在于施工建设成本，因此需要加强重视。与此同时，这也使得财务管理工作重要性得以凸显。首先，企业需要重视招投标这一环节，并让财务人员参与到这一环节中，尽可能避免出现吃回扣等问题；其次，企业对于施工团队的选择，需要重视其专业性，这是施工质量得以保证的关键所在，也能够为企业竖立良好的口碑，打造品牌效应，同时还会降低品质不合格带来的损失；最后，企业内部财务人员还需要重视合同这一环节，要严格审查对合同的签订，对其中所涉及的资金项目给予一定的重视。

2.建立健全房地产企业的财务管理制度

首先，需要建立科学、合理的财务内部控制体系。对于财务内部控制体系的建设，需要从预算管理、投资融资、业绩评价这几个方面入手，对自身财务管理制度加以完善。此外，各类房地产企业还需要结合行业特点，严格遵循国家各项法律规定，立足于自身实际，制定出具有可行性的财务管理制度。而且还需要对财务管理制度的可行性予以重视，同时在项目开发过程中的各个环节，都需要将财务管理制度落实到其中，并注意其实际的落实情况，需要对其进行实时的监督，并进行有效的评价。

其次，房地产企业还需要严格按照我国相关规章制度，结合企业实际，对会计科目进行科学合理的设置，并对核算工作加以细化。房地产企业相对特殊，其财务管理部门还需要对各个环节的会计核算程序进行合理设计，使得会计核算程序更加完整。同时，财务管理部门对于财务科目的设置，还需要保持高度的统一，进而使得管理工作更加灵活。

最后，财务管理相关部门还需要将管理体系之中的一些必要要求进行贯彻并落实，使得房地产企业财务管理水平能够得到全面提升。对于财务管理制度的落实，还需要设置明确的要求，对于财务审核工作，需要严格执行。对于资金分配方面，还需要结合实际，不断优化财务管理制度，强化财务管理水平。

3.强化财务人员管理及素质水平

从目前来看，房地产市场的竞争越来越大，人才竞争也是其中的重点部分，尤其是在进行财务管理期间，财务人员还需要重视自身专业性的提升。由此可见，企业应当重视对财务人员的招聘，而且必须是财务专业、且具备专业证书及其一定工作经验的人员。在进行招聘的过程中，还需要设置专门的考核环节，考核通过才能够予以录取。

对于企业日常财务管理工作而言，企业财务管理人员还需要带领其他人员参与其中，对其进行定期培训，使得财务人员自身专业素养得到更进一步的提升。首先，作为企业内部的财务主管，需要具备专业的知识背景及证书，且必须具备一定的工作年限，这样才能够胜任财务主管的工作。其次，需要重视对财务人员的培训工作，促使其管理水平得到提高。在日常的财务管理工作之中，可以组织财务人员进行定期培训，组织财务人员进行外派学习，及时掌握新的财务理论以及相关技术。例如：可以利用ERP信息系统对财务管理进行调整。除此之外，还需要对其专业技能进行不断提升，促使其实现更加精细化的管理，使得房地产财务管理质量得到有效提升。再次，企业内部财务管理人员还需要主动学习新的知识，对财务管理模式以及财务制度加以优化，强化企业财务管理工作的效果。

4.创新财务管理视觉，降低财务风险

首先，需要加强项目资金的回收管理，对融资方式进行创新。对于房地产行业而言，需要加强项目资金回收途径，具体有以下两个方面的途径。第一，需要重视应收账款管理工作，也就是需要及时财务措施做好资金回收的工作，例如折扣、催收等方式，都可以进行资金的回收，同时也有利于加强企业内部资金周转效率。第二，可以通过促销这一方式，使得项目建设期销售回款得以增加，例如：可以通过预收款等形式，回收一部分资金，增强企业内部资金周转效率。对于融资方式的创新，主要是为了促使房地产企业筹资渠道得以有效扩张，使得其负债融资比例得到有效控制，缓解其本身的资金流动性，并降低其本身的财务风险。目前主要有供应链融资、设备融资租赁等一些创新融资方式用于房地产行业中。

其次，要重视对资本结构的调整。想要进一步实现对资本结构的进一步调整，就需要重视对负债比例的调节，尽可能降低财务杠杆本身的作用，这样可以使得负债更为合理化，达到资金结构最优化的目的。在进行实际工作期间，需要使用资本结构比较法和每股收益无差别法这两种方式进行融资决策的制定，并对融资方案的合理性进行科学预测，以此作为制定决策的基础，保证所制定的方案风险能够降到最低。

最后，需要重视对成本及预算的控制。对于新项目的投资和开发，其对应的成本主要有土地购置成本、材料成本等，而且房地产企业对于成本预算的控制十分重视。（1）需要选择更为专业的施工队伍，以及更为优质的材料供应商，这样不仅仅能够使得项目质量得到有效保证，而且还可以避免出现因为质量问题而导致的经济损失。（2）房地产企业内部中高层管理人员及其财务管理人员需要重视对新项目的评估和审查，需要深入到市场之中进行调查并分析；且对于资金的预算管理工作，也需要严格遵循量入为出这一原则，使得计算更加精准，把控更加严格；对于企业的支出及其收入部分，需要做到认真且细致；对于超出预算部分的支出，需要对其进行更为严格的考核，对于不必要的支出部分要予以明确的杜绝。

四、结语

经过上述分析不难发现，在商业地产企业发展的过程中财务管理工作十分重要，具有较多的作用。所以，今后为了更好地应对市场竞争、调控政策压力，商业地产企业的领导还应该充分地认识到财务管理工作的重要性，并通过健全财务管理制度、提升财务管理人员综合素养、创新财务管理视觉的方式，来进一步提升财务管理的效率，帮助企业合理控制资金流向，做好工程项目开发与建设过程中的每一项财务工作，尽可能在提升资金利用效率的基础上降低企业所面临的风险。