关于物业专项维修资金应急使用的探索

张宇 重庆市巴南区物业管理服务中心

今年来，我国住房商品化程度不断提升，房地产市场日渐繁荣，住房质量是衡量居民生活幸福感的重要指标之一。同时，随着房屋使用年限的不断增加，业主对楼房改造、维修的要求逐渐提升，这也在一定程度上推动了物业服务管理的进步，但与此同时“房屋养老金”——物业专项维修资金还存在着申请困难、使用安全等诸多问题，特别是在遇到紧急状况时无法在第一时间内申请到专项维修资金，更别谈优化资金的应急使用了，亟待进行改革创新。现就对物业专项维修资金的应急使用进行详细的探讨。

一、物业专项维修资金概述

（一）物业专项维修资金的定义

物业专项维修资金的概念就是指用以物业共有部位和设施保修期满后的检修、升级和改建的资产，不可挪作他用。这种是保修期满时房子的“担保金”“风险准备金”和“养老基金”。物业专项维修资金可以更好地维护广大群众的合法权利，使房屋的共有部分、共有设施和设备得到及时养护[1]。物业专项维修资金是专业为保修期满时对房子的共享部位和共有设施设备开展检修、升级和改造而设立的基金。除购置价、税金、房产税外，单独累计并存入专户。维修资金并非旨在成为特殊交易或法律关系，而是为了紧急维修、更新或翻新建筑物的公共部分。维修资金是公共和共有的，因为公共部分的维修符合所有业主的共同或公共利益。即支付的钱用于建设业主的公共部分，维护业主的共同利益[2]。

（二）物业专项维修资金的性质

专项维修资金的支付、存放和使用，由相关法律法规规定。由于支付专项维修资金符合社区业主的公共利益，支付专项维修资金是维护社区业主共同利益或公共利益的法定义务。如果公共场所出现维修问题，业主可能会面临诸多的问题，这取决于谁来维修和如何维修，支付维修费用后这些问题可以避免。因此，政府维修资金管理部门只是维修的“临时管理者”。业主委员会成立后，这个“角色”必须移交给共同财产委员会，由主管部门完成从“运动员”到“裁判员”的职责转移[3]。

（三）物业专项维修资金的适用范围

住房物业专项维修资金是拨用于质保期满后对物业共有部位、共有设施和设备进行大修、中修、更新改造的资金，不得挪作他用。典型的物业共有部位、共有设施通常包括：住宅的地基、承重墙、柱、梁、地板、屋顶和外墙、大厅、楼梯间、走廊等，而常用的共有设施设备通常包含电梯轿厢、消防设施、路面。包括下水管道、非经营性车库、非营利性文体设施设备及其房屋、监控系统等。

二、建立维修资金应急使用制度的必要性

（一）建立科学应用制度是满足发展需要的关键

物业重点应急维修资金应急管理规范的实质是扩展和延伸原有的物业重点维修资金规章制度。物业专项维修资金反映社会各方的经济利益，也反映社区或特定业主之间的利益。为确保公平和效率两个主要原则，专项维修资金制度的各个方面都必须遵守法律法规。在宏观层面，发展完善《物权法》相关理论，借鉴国外成熟理论，制定《建筑物区分所有权法》《物业管理条例》《业主自治条例》等适合我国实际的基本法律，提高立法水平，弥补优势不足。在微观层面，各地应结合本地区的实际情况，制定更具操作性、针对性的专项维修资金地方性法规。同时，及时修订国家有关专项维修资金的法律法规，避免矛盾和不一致，提高法律质量。相较于欧美发达国家，我国的物业资产管理及相关制度发展比较晚，在具体操作中出现许多问题，尤其是在资产条款中仅仅对应急维修资金的使用进行了简要的说明和补充，研究水平相对较窄，缺乏深度。与此同时，随着房屋使用年限的不断增加，房屋逐渐老化，受自然因素与人为因素的影响，部分楼房及其（共有、部分）设备还存在着维修、改造不及时的问题，亟待进行改革创新。通过建立科学的应用制度，能够保障维修资金应急使用制度功能的充分发挥，从而保障维修工作的科学展开[4]。

（二）缓解社会矛盾，满足生活需要

科学制度建设是满足人民群众生活需求的关键。传统建筑应用过程中，建筑物质量逐渐产生问题，随着商住楼的使用年限越来越多，人们的生活质量收到了严重影响。物业专项维修资金的正确使用可缓解“维修无门”的社会难题，提升人民生活的幸福感。但现实中物业专项维修资金还存在着审批程序复杂、管理成效较低、回馈反映较慢、使用成效较低（要想调用专项维修资金必须满足“双三分之二”的原则，但实际工作中难以满足这一原则）等诸多问题，同时，我国在实施业主自治的过程中，普遍存在业主自治弱的问题，直接影响了业主自治的效果。而物业专项维修资金规章制度的确立合理地突破了“双三分之二”原则的束缚，一旦房屋的共有部分或共有设备需要维修改造，就能在第一时间内获取专项应急维修资金，最大限度地减少不必要的损失与邻里之间的冲突。依法充分履行每一位业主的职责，建立健全业主自我管理协议和业主议事规则，完善、明确和授权社区内专项维修资金的使用和管理。在完善业主自治制度的过程中，要着力加强和增强业主的自主意识和能力，从而保障制度应用能够满足社会发展需求，提升人民群众的生活水平[5]。

三、物业专项维修资金应急使用的现状与问题

（一）物业专项维修资金应急使用的介绍

保修期满后，物业维修专项基金仅用以住宅小区共享部分、共享设施的维护保养、检修和更新改造，不可挪作他用。房屋公共部分、共享设备、固定装置的质保期自房屋交货进行之日起测算（房屋的主要部分通常为外墙和屋顶保修5年；落水管、消防设备、配电箱等保修期一般为2年，精装部分以购房合同为准）。质保期满时，全部业主承担检修共有部分，共有部分财产的维护由全部业主承担。责任由共有人承担，维护责任由共有财产的所有业主承担[6]。

（二）物业专项维修资金的行为特征

物业专项维修资金的申领和使用有“一般”和“应急”两种程序。大概流程概括为从申请办理、应用到支付进行共12个环节。也就是说，报修现场勘察费用预算和计划方案定编业主建议征集应用报告使用审查应用公示公告工程施工竣工验收结算报告结算审查结算通知使用大约需要1到2个月，慢的需要半年或更长时间。这不仅是申请人自身的原因，还有管理制度的因素。与普通程序相比，急修申请程序可以省去小区业主建议咨询和应用宣传策划等阶段，进而降低申请人的资料提前准备和审核时间，一般大半个月上下就可以进行申请审核。但申请应急抢修是有先决条件的，并不是所有的抢修新项目都能依照应急程序流程开展，仅限于消防设施损坏、水管损坏等危及生命财产安全的紧急情况。

（三）物业专项维修资金应急使用的案例

2018年6月上旬，某小区部分配电柜突然损坏，小区周边商铺全部停电。在酷热的六月，没有电力的制冷降温，有的人甚至出现了现场中暑的症状。因情况紧急，物业公司马上聘用专业技术人员维修配电柜，修复配电，与此同时向维修资金分配单位汇报维修状况。可是，依据该文件，没经相关部门知情和允许，不可开展维修和填补程序流程。物业管理也很无奈，申请办理维修的详细情况欠缺进一步掌握，当场状况也很急迫，即使依照紧急程序流程申请办理维修，也必须一周时间进行审核。假如小区业主出了什么问题，物业管理就负担不起。最终，经与市/区维修资金管理部门协商，超过三分之二的小区业主签字同意，按一般程序办理。

四、建立维修资金应急使用制度的路径分析

（一）明确适用范围，保障业主权益

设立物业专项维修资金的目的是“取之于民，用之于民”，帮助居民群众解决困难，但大多数人对物业专项维修资金知之甚少，尤其是老龄段的业主对物业专项维修资金的认识几乎为零。一些业主将物业管理专项维修资金与他们每年缴纳的物业管理费用混为一谈。他们觉得，物业管理服务成本早已包含维护房子的成本及其维护、翻修和更新改造房地产业公共事业和设备的成本。为避免物业管理专项维修资金被乱用，清除业主的会计安全风险，务必在文化建设中严谨定义专项维修资金应急规章制度的应用领域。总体而言，依据各地探寻的应急资金“绿色通道”的相应要求，可以依据具体情况，对持续产生的房屋建筑公共位置和公共设备毁坏，依规作出具体的要求，应急资金使其可以用。这可以加速对家居家具公共部分和共享资源设备毁坏的鉴别，提升事故办理高效率，在一定水平上清除业主的顾虑，提升资金应用的合情合理水平[7]。

（二）优化使用程序，强调高效快捷

在维修资金监管层面，维修资金监管的前期征缴和应用是一个悠长而繁杂的过程，各个环节互不相关又互相关联。管理方法必须了解很多的信息，包含项目计划、小区业主签字、当场照片、财务审计额度和质监，一旦某一阶段发生问题都是造成多种困扰。可是，政府机构的员工总量和技术专业能力不能满足该标准，难以担任如此错综复杂的任务。应急维修费用的主体和范围确定后，应以此为基础启动资金使用流程的优化工作。对建筑物公用部分和共享设备的损坏状况进行评估，必须以应急识别批准、施工单位处理和应急维修分配等形式进行严格、明确的规范。例如，可以针对紧急维护使用条件确定家庭和共享设备的公共部件损坏的类型和程度。再比如如何安排和进行建设单位的资质审核和招投标，候选名单是否需要根据情况进行调整，调整间隔如何确定。我们也可以学习不同的省市如何做，比如学习上海市鼓励业主委员会开展管理方法。与此同时，上原文中早已提到我国的物业管理专项维修资金应急规章制度尚未完善，在此种情况下，应充分发挥政府在资金运营管理中的主导作用，待制度发展成熟之后再引进第三方机构，积极促进政府与市场的有机结合。

（三）建立应急维修专项资金来源

专项资金在应用过程中有着重要作用，需要通过科学的流程完善促进其应用水平的提升。住宅物业专项维修资金没有明确具体的管理制度和处罚办法，因此，有关部门在实施维修的过程中存在诸多困难。对于拒绝支付维修资金并且拖欠的房主，缺乏适用的执法制度。如果有适用法律对房屋维修费用的支付作出具体可行的规定，并且明确维修机构或业主委员会可以通过法律手段追回维修费用，对于业主来说，这具有一定的威慑作用。自有资金是确立和健全重点紧急维修资金应用规章制度的基本前提和基础。人尽皆知，物业管理重点维修资金便是房子的“养老保险金”，伴随着房屋年纪的增长，房屋的公共部分和共享设备发生问题的概率提升。通过建立专项资金来源能够有效改变现状。

（四）完善监督机制与投诉处理机制

完成高水平的业主自治离不开业主联合会的规划与鼓励，业主委员会代表了小区全部业主的权益，负责保护业主的权利及其公共设施的运行和使用。紧急维修资金的设立，本质上是为突发事件开绿灯，在优化资金使用的同时，务必要警惕滥用职权。除此之外，要充分尊重与发挥业主的作用，并设立专门的投诉和举报专线，方便人们及时举报违法违规行为。

五、结语

如何科学管理住房物业专项维修资金，使住房维修可以长期被关注、保护，这是一个涉及广大居民的研究课题。总而言之，相关工作的开展首先要围绕资金用途制定住房专项维修费用使用规范，增加居民的自主权；另一方面，各部门应该紧密配合、积极协作，才能充分解决目前维修资金使用的困境，规避风险。因为文中的篇幅比较有限对物业管理专项维修资金紧急应用策略的有关探讨还存有许多的不足，但作者还会在以后的工作实践中持续开展分析与探讨。