物业出租小区广场牟利，业主能否要求折抵物管费

编辑同志：

自2016年元月以来，我们所在小区的物业公司为创收，未经业主委员会或全体业主同意，就将小区内临近街道的休闲广场租赁给不同的商家开展各种商业活动，并已从中获利7万余元。近日，我们曾以广场是全体业主的公共用地，所得收入应归全体业主为由，要求物业公司将之抵减业主应缴的物业管理费。但却遭到物业公司拒绝，理由是出租小区广场，是物业公司利用管理权限自行开展的创收，不仅未对业主的生活造成任何影响，还方便了业主选购商品，业主无权干预。请问：物业公司的说法正确吗？

读者：杨秀芬

杨秀芬读者：

物业公司的说法是不正确的，即场地费应归全体业主共有，可以用于折抵全体业主应当缴纳的物业管理费。

首先，小区内的广场属于全体业主所共有。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案小区内的广场，作为全体业主休闲的公共场所，无疑其占有、使用、收益、处分权都应当归全体业主所有。其次，物业公司不能因具有管理权限而对广场作出处分。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”即在任何情况下，物业公司也只能是一个受委托的管理者，而无权擅自代替全体业主作出任何决定。物业公司要将广场租赁给商家用于开展商业活动，理应征得业主委员会或全体业主同意，否则就是越权。即使已经获得同意，物业公司也只是受业主委员会或全体业主委托，代替业主委员会或全体业主帮助业主行使权利。再次，物业公司无权获取因租赁广场而产生的收益。正因为广场属于全体业主共有，物业公司只是管理人，决定了基于广场产生的场地费收益，也必须归全体业主共有，由全体业主决定具体如何处分或分割，包括决定是否用于抵减业主的物业管理费。如果物业公司因为利用广场进行创收，付出了额外的劳动或支出，只能获取适当的劳动报酬或从中扣除已花费的必须费用，而无权私自占有全部租金。

北京 王楠