房屋租赁合同违约金法律依据

黄 芳

山东港口烟台港集团有限公司运营保障中心，山东 烟台 264000

自2015年国家提出鼓励租房居住后，越来越多的年轻人选择租房住，主要有以下几类人群，第一类是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房比较划算；第二类是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出；第三类是收入不稳定的人群，如果盲目贷款买房，一旦出现不能还贷的情况，房产就有可能被银行没收。第四类就是越来越多涌入到城市的外来务工人员。据统计，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，由房屋租赁而引发的纠纷成为承租人和出租人之间的一个有待解决的难题。

承租人和出租人之间一旦发生纠纷，首先应按照合同约定向对方追偿违约金，若违约金约定过高，则可以请求法院或仲裁机构对违约金进行调整，如果合同中没有约定违约金，则需要根据公平原则，按照实际损失来计算违约金。

一、按照房屋租赁合同中违约金的约定进行支付

如果出租人与承租人在租赁合同中已经明确规定了违约金，出租人在承租人出现违约事项后就可以按照合同的约定向承租人追究违约责任。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任［1］。”

如果承租人在未与出租人达成一致意见的情况下提前解除租赁合同，就会使得房屋出现一种“空置”的情况，而在这种情况下，出租人就无法获得相应的租金，也就减少了出租人所拥有的房屋能带来的预期经济效益，势必会给出租人造成一定的损失，出租人可以根据承租人的违约实际情况来进行违约金的索取，大致可以从几个方面来展开。

首先，是承租人提前解除了租赁合同，该房屋处于空置状态下的租金损失费用。其次，出租人还可以将免租期的租金损失按照双方在房屋租赁关系确立之前所达成的一致意见来进行索取，要按照双方共同签订的合同当中所规定的金额数量或者租金比例来索取。除此之外，还有一部分损失赔偿内容，也就是承租人在接下来寻找新租户时所损失的中介费用。当然，这三个损失内容只是最关键的几个部分，还有很多其他的损失内容可以按照相关的要求和规定依法索赔。

而在实际的房屋租赁合同违约案例当中，房屋的空置损失费用以及房屋继续进行出租所需要花费的中介费用损失一般都是难以证明的。法院也难以对每一项损失费用进行详细的了解和衡量，因此一般情况下都是通过对以往案例的借助参考来进行审理。比方说，可以对违反房屋租赁合同的承租人的过错和合同当中所规定的双方需要履行的责任以及违约金额进行综合考虑，最后再斟酌考虑出一个赔偿金额的评判标准。

二、房屋租赁合同中约定的违约金过高或过低时可以寻求司法帮助

一般情况下，承租人作为房屋所有权人或支配权人，在租赁这个法律关系上处于强势地位，租赁合同往往是由承租人提前拟定好，承租人租房时直接签订，很少能有讨价还价的余地。很多房屋租赁合同当中会出现违约金过高的约定，在这种情况下，即使承租人发生了一些违反房屋租赁合同当中所约定的事项时，法律也不会完全支持过高的违约金额索赔行为。在遇到这种事情时，承租方不用被过高的违约金额所束缚。

根据我国的《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少［2］。”

按照该规定可以得知，如果事件当中双方当事人事先所签订的房屋租赁合同当中的违约金数量过高或过低，对于违约方或者守约方来说无法接受时，可以对其进行是否过高和是否过低的确定工作。而对合同当中的规定不满的一方当事人可以依法向人民法院或者是仲裁机构寻求法律帮助，如果原来双方签订的房屋租赁合同当中所规定的违约金数量无法弥补守约方的实际损失费用，则守约方可以依法提出对违约金数量予以增加的请求，相反也是一样的，如果原先签订的房屋租赁合同当中所规定的违约金数量过高时，违约方也可以依法向人民法院或者仲裁机构寻求法律援助来进行适当的减少。而过高和过低到底该如何进行判断。

在一个房屋租赁合同当中，这个房屋每个月的租金为1000元，合同签订时承租方支付了押金2000元。

如果说，房屋租赁合同当中所规定的违约金额高达1万元，因承租人的原因需要提前解除租赁合同，出租人要求其按照合同的约定承担1万元的违约责任，针对这种情况，违约方就可以依法提出将违约金进行适当降低的请求。

或者说，承租人对所承租的房屋内部的家具或者墙体造成了一定程度的损坏，维修费用高达1万元，而承租人在退租时只愿意偿还押金数量的违约金，也就是两千左右的赔偿金，针对这种情况，房屋的出租人也可以依法对违约方进行违约金额的适当提高。

针对违约金数量过高或者过低也需要进行一个标准确定工作。如果事件当中的双方当事人存在着对房屋租赁合同当中所规定的违约金数量不认同的情况，就需要进行对违约金是否过高或者是否过低的认定工作。

原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为原《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”［3］。该条规定尝试为认定违约金过高提供一个可量化的标准，但仍需以明确损失为前提，未涵盖损失难以确定的情形。不仅如此，随着2020年12月最高人民法院对该司法解释的废止，百分之三十的标准也不再适用，似乎使得违约金“天花板”的界线越发模糊。

但违约金的司法调整并非全无依据和限制，司法解释及相关规范文件列举了法院裁量过程中应当衡量的若干因素，包括：1.违约行为发生时，原合同履行程度；2.当事人双方的过错程度；3.合同能够达到的预期利益；4.当事人缔约地位的强弱；5.原合同是否适用格式合同或条款；6.当事人是否已在诉请中对违约金进行了减让；7.违约金计算的基数；8.法官根据具体案件情况认为应当进行考量的其他因素。

三、在合同中没有约定违约金的情况下按照实际损失来计算

我国的《民法典》当中明确规定，违约金的数量以及违约金的计算方法等内容都需要合同的签订双方进行协商和约定。如果租赁合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，那承租人理应赔偿自己所造成的一系列实际费用损失。我国的《民法典》所支持的违约金的索赔行为包括以下几个种类：

首先是由于承租人违约行为，造成出租人损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。如果是承租人在入住期间对房屋造成了实际的一些损失和破坏，房屋的出租人员也可以依法采取索赔行为，我国的法律对此也是给予支持的态度。

其次是合同履行后可以获得的利益。承租人违约提前解除租赁合同后，房屋的出租人所损失的房屋空置费用，也可以采取索赔。

当然，两种情况都要按照法律的相关规定依法进行，并且在这种违约的情况之下，双方可以首先通过协商的形式进行索赔和赔偿工作，如果协商未果，守约人可以依法向人民法院提起诉讼对自己的合法权益进行维护。

违约方给对方造成的损失包括违约方在履行合同当中约定的情况之下，守约方可以获得的收益，当然不能超过违约一方在签订合同时能够预见或者应当预见到的可能造成的损失。而这些损失可以根据损失性质分为两个种类：

第一个是直接损失。这一点比较容易理解，也就是违约方在违反房屋租赁合同当中约定的内容时使得守约方也就是出租人自身现有财产遭受损失或者是一些必要的费用支出，这种损失费用在实际的房屋租赁合同违约纠纷事件当中比较容易确定并且证据也很方便提供，并且承租人在租住房屋时如果进行了房间的设计和装修从而出现了资金成本的支出，这种情况之下如果出租人也就是房屋的出租人违约时，承租人也较为容易得到法院的支持。

第二个比较麻烦的是可期待利益损失。可期待利益损失也可以称作是预期利益损失。这部分损失内容在一般的房屋租赁合同违约纠纷事件当中，就比较难以确定和裁决，这是因为这部分的利益损失是预期的，也就是还没有实现的，并且我国当前的房屋租赁市场变化速度很快，发展趋势不可预知。在这种发展大背景下，很难对交易性质和合同目的等多种因素进行判定。除此之外，法院结合这些复杂的因素也将可得利益损失的主要内容分为了生产利润损失和经营利润损失以及转售利润损失等多种类型的损失。

对于实际的纠纷来说，需要考虑的内容可以大致分为以下几个方面。

首先是房屋租赁合同违约纠纷事件当中的双方当事人的过错，如果事件当中的双方当事人对可期待利益损失的造成都负有一定程度的责任，那么就要区分双方所出现过错的程度和水平，并且要结合实际情况来让双方各自对自己的过错和责任进行承担。比方说，在一个商场当中，如果一个商铺的格局和构造受到了一定程度的调整和转变，就必然会在一定程度上影响到承租方的客源和生意状态，这种情况发生之后就会引起承租人的强烈不满，并且极有可能会对出租人提出房租租金的调整和改变，而如果出租人考虑到自己的经济利益长时间拒绝承租人的提议，就会使得承租人更加地不满从而会出现不交租金的情况。这样一来就会使得房屋租赁双方所签订的合同被迫解除。针对这样的事件，首先导致房屋租赁合同解除的直接原因是承租方长时间拒绝缴纳房屋租金，而实际上出租人的运营方案和规划也的确使得承租方的利益受到了一定程度的损失从而降低了房屋的经济效益。这样的案例就必须结合实际情况对房屋租赁合同签订的双方过错进行追究，并且要让双方都负起一定的责任。

其次就是要对损失的扩大责任问题予以考虑。顾名思义也就是需要针对房屋租赁合同中的约定被打破之后，守约方要结合实际情况采取一系列有效措施，从而避免损失的扩大化问题的产生。而如果守约方在房屋租赁合同中的约定被打破之后选择损失扩大化，就必须要将这一点考虑到最终的裁决当中。房屋租赁合同当中的约定被打破之后，按照《民法典》当中的相关要求和规定，守约方应当尽可能地避免损失的扩大化，如果守约方对这些损失进行了扩大化的处理，在最终进行违约金额的索赔行为时，就不能将扩大部分的损失费用算到违约金额所考虑的损失内容当中。

最后需要考虑到的是损益相抵原则。也就是在承租方的违约行为发生之后使得守约方不仅没有因此受到损失反而获得了一定程度的收益，则不能再向承租方进行索赔行为。比方说，承租方所租住的房屋破旧不堪，自掏腰包对其进行进一步的装饰装修从而使得房屋的质量水平得到了提升，使得房屋的经济价值相较于承租方入住之前有了显著的提升，这种情况之下，就要应用损益相抵原则。

总而言之，随着租赁行为的增多，相应的房屋租赁合同违约纠纷事件也逐渐增多，在日常的租赁关系中承租人和出租人都要不断加强自己的法律意识，按照自愿、公平、合理的原则协定合同，避免出现霸王条款及其他与法律规定不一致的约定。如果在履行合同的过程中出现了违约情况，双方当事人可以按照合同的约定协商解决。如果合同中约定的违约金数量过高或过低，也可以寻求法院或者仲裁机构的法律帮助，来对违约金额进行适当的调整。合同中没有对该类违约情形的约定，则可以按照《民法典》规定的损害赔偿范围进行协商或请求司法判定。相信在社会各界人士的共同努力下，现实生活中因房屋租赁合同导致的违约金问题将会寻求到更好的解决方法和方式。