房地产企业财务内控风险及防范策略探究

张白雪

（东原房地产开发集团有限公司，重庆 400000）

一、引言

房地产行业作为国民经济的支柱性产业，具有产业链长的特点，对信用体系、地方财政、劳动就业等各个方面均有极大的影响。房地产企业在运营过程中会面临各种类型的风险，因此必须深入了解房地产相关政策和准则，借助精准的预算、测算帮助企业的业务运营系统规避潜在的风险。房地产企业要时刻关注市场环境变化，借助内部控制实现企业的经营目标，构建全过程、全方位的内控体系，加强对经营风险的防范。完善的内部控制体系可以降低房地产企业发生财务风险的概率，维持房地产企业良性运转，帮助房地产企业准确了解自身的定位，在提升自身管理水平的同时增强竞争力。

二、房地产企业防范财务内控风险的必要性

房地产企业是集建筑项目开发、物业管理、物业增值服务等相关内容于一体的企业。房地产项目前期开发资金投入较大，项目一般需要经历开发、施工等环节，资金回笼周期相对较长。房地产企业的整体运作要求相对较高，在实际操作过程中均存在二次投资的可能性，因此，房地产企业财务管理工作必须包括前期预计、资本预期支付以及后续资本补充等相关内容。

财务管理是房地产企业现代化管理的重要内容，积极开展战略层级决策的预算、测算等企业财务管理活动，贯彻执行房地产企业各项风险的防范工作，可以实现财务性资源和非财务性资源的优化配置，全面提升企业的经营效益。房地产企业在经营过程中，需要大量的资金作为支撑，这进一步凸显了财务管理的重要性。提升企业财务管理水平，确保房地产企业资金的充足，对其健康发展具有重要作用。房地产企业项目开发的造价成本、融资成本、税务成本相对较高，项目前期资金投入较大，风险较大，若现金流断裂，将导致项目出现停滞或终止等情况。只有提升企业财务风险管理水平，才能消除企业经营过程中出现的各种财务风险。因此，精确预算、测算并执行到位，对房地产企业开展财务风险防范管理极为重要，可以从源头确保企业项目资金的支持及平稳过渡，大大降低房地产企业的财务风险，提升房地产的市场竞争力。开展财务风险管理活动不仅可以消除企业经营中存在的财务风险，还能为房地产企业获得项目收益创造条件，帮助房地产企业实现战略发展目标。

三、房地产企业财务内控风险控制问题

（一）测算精准度有待提升

目前，受国内市场冲击和调控的影响，购房者心态发生变化，房地产行业融资渠道、回款渠道要求越来越苛刻，市场上出现土地价格上涨、材料供应价格上涨等情况，此时，进行准确的测算是保证资金链稳定的必要条件。项目拿地测算全面准确，对一个项目的风险而言有前瞻性作用。若整个项目的铺排不合理，就很难在拿地竞争中获得优势。例如，若楼面价太高，开发运营的利润和现金流就难以保证；若房地产企业对商品的市场定位不准，未充分根据市场情况进行全面分析，则很可能造成产品定位失误，导致产品出现滞销情况，库存积压，现金流回笼困难，进一步延长整个开发周期，利润也会随着时间的流逝越来越少，甚至完全偏离预测算。财务测算除了要考虑以上问题外，还需要贯穿专业领域的考虑，如税收筹划对业态规划的影响。税法规定，普通住宅增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，鉴于大部分项目主力都是普通住宅，20%的增值率是土地增值税负高低的“红线”。又如，若有视同销售的配建房，则在系统中调整售价，增值税增加和土地增值税节税需要找到最有利的定价和业态配比，提前统筹安排。同时，在运营过程中，对费用的测算也十分重要，控制管理费和营销费用对利润有极大的影响。如果测算未考虑清楚，偏离实际执行，也将严重影响测算的精准度。

（二）资金平衡困难

房地产企业的资金回笼方式主要是各种贷款放款、销售回款等。其中，销售回款又分为购房人直接支付部分和银行按揭放款部分。无论是哪种回款，均需要一定时间的缓冲，而土地款、工程款的大额支付并不能给房地产企业足够的缓冲时间，若未能及时平衡资金，企业将面临资金链断裂的风险。因此，如何准确地判断资金缺口，并快速回笼资金、降低企业的财务风险，成为影响房地产企业经营发展的重要因素。

从开发贷款角度来看，银行政策对开发贷款的发放日趋严格，对土地质量的要求越来越高，贷款难度逐步加大。从销售角度来看，如今大量企业涌入房地产行业，开发量和存货量逐渐增加，客户在供大于求的状态下，对产品要求越来越高，房地产公司之间的竞争越来越激烈，销售难度大大增加。从银行放款角度来看，随着国家一系列政策的出台，银行放款额度锐减，开发商就算在销售竞争中取得了优势，回款依然面临新一轮的博弈。各大银行对各大开发商均有额度限制，为了抢额度，快速放款，快速回笼资金，开发商必须投入大量的人力、财力资源，甚至为了加速回款，付出额外的高昂成本。因此，要加速资金回笼，控制工程款等成本费用支出，开发商必须提前规划、提前平衡，这也是房地产运营的一大难题。

（三）财务人员缺乏内控意识

我国房地产行业发展时间相对较短，部分企业不够重视财务内控管理制度的实施，相关人才偏年轻化，对无地产工作经验的人员缺少相应的技能培训，导致财务人员缺乏相应的财务内控理论知识和内控经验，而对风险不敏感、把控不准等严重影响了财务内控制度的实施，大大增加了企业财务风险发生的概率。同时，房地产管理人员普遍将管理重点放在企业业务上，长此以往，内控意识的整体缺乏将导致房地产企业存在大量的潜在风险。

（四）财务风险防范体系不完善

房地产企业发展迅速，而财务内控管理没有跟上发展速度，缺乏完善的财务内控管理制度，具体表现如下：首先，房地产企业组织架构较为复杂，部门众多，如果部分部门财务开支随意、缺乏监督，就会严重影响企业的财务管理；其次，房地产企业的项目多数是同时开展建设的，项目多且较为分散，各个地区存在汇报不及时、未严格执行内控制度的情况，这加大了企业的经营风险；最后，企业在制定财务风险内控管理体系时，要结合自身的发展情况，不能照搬照抄，要准确评估市场的变化情况，及时调整财务控制制度，建设相应的信息化系统平台，及时准确地反映企业运营的实际情况。

（五）缺乏完善的管理制度

财务内部控制是房地产企业发展的关键。财务内部控制建设需要规范各项管理制度与管理流程，确保企业内部的管理工作受到制约与协调，但还有部分企业的内部控制体系不完善，管理制度存在问题，制度在执行过程中无法落实到位，导致企业内部的财务管理工作存在弊端，阻碍企业的发展，甚至影响企业的正常经营。同时，房地产企业的财务内部控制要杜绝内部舞弊问题，通过设立制度堵住管理中的漏洞，明确管理职责与管理权限要求，落实内部的管理主体，从而帮助企业实现对风险的有效把控，帮助企业财务人员全面把握风险，有效提升企业的财务管理水平。

（六）资本结构不合理

房地产企业在发展过程中需要的资金较多，企业要构建完善的资本结构才能实现良性运作。企业在财务内部控制过程中需要对资金管理情况和资产负债率进行分析，避免发生财务风险。但部分房地产企业的财务内部控制机制不完善，在管理过程中无法根据企业的发展和资本结构的变化动态调整自身的资本结构，不利于优化企业的财务风险管理。同时，很多企业的融资渠道较为单一，资金来源较为集中，各投资项目的资金配比不合理，资金使用存在盲目性的问题，导致企业内部存在资产负债率过高或财务风险过大的问题，给企业的发展埋下隐患。

四、房地产企业财务内控风险防范策略

（一）提升企业的测算精准度

房地产初始测算的准确性尤为重要，主要从以下几个方面把控：定位及开发周期的把控，定价、市场抢占，成本测算，费用测算及把控，税筹等。定价前要先进行市场分析。对比待售项目的竞争对手，以客户的敏感因素（如景观、朝向、配套、设计、赠送率等）为比较维度来打分，再根据不同维度和不同竞争对手的重要性，以及不同竞争对手的价格，进行加权平均，得出初步价格。或者根据时间价值进行调整，预判市场趋势，通过时间系数调整价格，尽可能使定价贴合需求者的心理预期，提高销售率，帮助企业实现回款。

（二）优化资金平衡方案，加速回笼，控制支付，提高资金使用率

1.加快开发贷放款速度

可以从快速确定开发贷方案、快速提供授信资料并催促银行上报（快速取得土地、工规、用地规划）、在银行审批取得批复后快速和银行沟通放款时间和额度（快速取得施工证）等方面加快放款速度。

2.加快销售速度

房地产企业要加强与购房者的互动，准确定位市场。优化房地产企业在消费者心中的品牌形象，在制订营销方案期间，要了解不同层次客户的诉求，在满足客户购买需求的前提下，找准推盘时机，快速推盘，快速销售。

3.加快按揭放款速度

企业在选择项目时，为了保证资金链稳定，可以考虑选择销售快、回款快的城市。房企在进入城市拿项目之前，应仔细研读该城市的政策，如预售政策、限购限贷政策、网签政策、银行按揭政策、资金监管政策等，尽量避免回款困难的地区。以预售资金监管为例，多数省市都要求房企的预售款全部进入专户，此后根据工程进度动态调整留存资金的比例。各地对房企预售资金的留存比例、资金挪用节点要求不同。如果企业选择回款较好的地区，能最大限度地提升回款效率。除此以外，房地产企业在销售以后，应加快向银行提交放款资料、抢占银行额度等。

（三）强化财务人员的风险和内控意识

房地产企业具备开发周期长的特点，项目开发也需要大量的资金支持，而开展各种类型的财务活动时不可避免会出现财务风险。因此，房地产企业管理人员要重视财务风险管控工作，加强对财务专业知识的学习，以支持企业所开展的多种类型的财务内控工作。企业的财务人员要不断提升自身的专业技能，学习财务风险内控制度，不断强化自身的风险防控意识，推动企业良性发展。

（四）完善内控风险防范体系

房地产企业面临的市场环境复杂多变，因此要完善内部控制风险防控体系。可以通过优化资本结构降低投资风险，在经营过程中，要结合企业发展的实际情况，制订用款计划，让资金得到最大限度的利用，并对会计单位实施信用评级制度，降低资金的回笼风险。此外，要提高财务成本管理水平，加大对房地产项目投资的管理力度，重视投资风险预防活动，实地调研可能发生的成本风险。

（五）构建完善的风险管理机制

房地产企业在开展财务风险管理工作时，离不开完善的风险管理机制，只有确保风险管理制度的科学化与规范化，在房地产企业内部构建完善的财务风险管理制度，才能对房地产企业的财务状况进行统计与分析，借助各项数据预测和防控房地产企业可能面临的财务风险。此外，房地产企业在实施财务风险管理制度期间，要构建完善的财务风险预警机制，有效应对市场环境的变化。通过构建完善的数据库，对比与分析相关数据，有效预防财务风险，最大限度地减少自身的经济损失。

（六）优化企业的资本结构

房地产企业的现金流越多，其风险防范能力就越强，合理的资本结构能够帮助房地产企业合理利用资金。房地产企业要积极拓宽筹资渠道，基于成本效益规则合理设计筹资规模，逐步优化企业的资本结构。同时，房地产企业要重视资金预算管理活动，以月度、季度及年度为周期，让各个部门积极参与其中，提升企业各部门的协作水平，开展资金预算管理活动，避免企业内部出现资金短缺问题。此外，房地产企业要将资金预算与整体目标相结合，充分协调各项目投入与产出的配比关系，实现对资金的统一调配和合理利用，全面提升企业资金使用效率。

五、结语

在国家出台一系列紧缩政策的背景下，房地产企业如何突破发展难点已成为实现经营战略目标的关键。对房地产企业而言，只有立足长远发展规划，提升自身的风险管理水平，才能有效提升风险抵抗能力，寻找多元化发展道路。为此，房地产企业要合理控制开发节奏，有效提升资金使用效率，借助优化营销方案来加速资金回笼。同时，要优化企业成本管控环境，强化财务人员的风险意识和内控意识，不断完善内控风险防范体系，继而有效管控风险。