房地产建设项目全过程成本管理模型研究

陈江龙

（宝鸡东尚房地产开发有限责任公司，陕西 宝鸡 721001）

一、引言

房地产建设项目耗费的资金巨大，牵涉多个方面的效益，对国民经济的发展也有很大影响，因此项目建造的生命周期相当漫长，可以满足多方利益。目前我国房地产开发的主要工程项目中，“控制不住”成为一个日益突出的问题，唯有加强对房地产建设项目投资全过程的成本管理，才可以取得更高效益。通过有效的成本管理，可以实现企业经营结构的快速转变，减少各部门的资金消耗，保证公司各项基建工作正常开展。本文从房地产企业工程造价管理的角度出发，对整个工程造价进行全面研究，旨在为提高行业经济效益提供参考。

二、房地产公司成本构成

一般情况下，施工单位的施工费用分为两个部分：一是确定费用，二是修改费用。固定成本是不变动成本，包括建设用地成本、建设成本、设计成本等。这些成本费用的核算一般比较简单，可以直观反映出企业建设的收益。而可移动费用也就是资本的筹资费用分为两个方面，一是投资利息，二是贷款利息。同时，随着我国房地产市场的不断发展，房地产开发已经成为我国房地产企业的重要资金来源。但是这样的费用是不稳定的，弹性很大。

三、房地产公司成本控制的重要性

房地产企业实际的物业销售收入比较稳定，不会有重大变动，但是一旦以市场为导向，价格就会偏离地块的实际价值。再加上我国所有税费均按实际销售额的一定百分比征收，在这种情况下，房地产企业要想获得市场优势，赢得国际竞争，就离不开政府对成本费用的有效管理。一家经营良好的地产企业可以在确保质量的前提下管理好成本，以实现收益最大化。做好成本管理，一方面可以推动房地产企业更好地运营，另一方面还可以推动房地产行业健康生产。

四、地产开发项目成本管理现状

（一）缺乏对房地产投资决策阶段的认识

房地产公司的开发建设项目所需要消耗的人力、物力和财力非常庞大，工程一旦停顿，就会给公司带来很大的经济损失。目前很多房地产公司在进行项目投资时往往因为管理力量不够，不能合理正确地选定具体的投入项目，在无形中大大增加成本投入。房地产公司在开展工作的时候，不能根据自身的实际状况选择项目，或者过分注重项目规模，忽略了公司本身的经营能力和相应的运作能力等状况。对企业的经营活动进行简单的分析，认为企业进行成本控制仅仅是为了减少企业的经营环节，而忽视了企业的正常经营活动。成本控制并非单纯的降低价格，低价格并不意味着低成本。

（二）工程竣工结算阶段控制力较弱

在很多情况下，房地产项目成本管理仅注重项目的成本管理与竣工验收，缺少动态成本的动态管理，或仅注重项目的后期监控，忽视了项目前期的风险控制和后期的扩展，从建设阶段到验收完成也没有进行全过程的造价管理。

（三）工程设计阶段成本控制不严格

在当前市场经济不断发展的大背景下，地产项目在市场中的竞争日益剧烈，原料的价格不断上涨。随着建筑工人工资的上涨，项目的造价管理工作的难度更大，费用的增长也会使项目的造价上涨。此外，由于设计阶段的成本监控在工程设计中常常被忽略，因此工程师关注项目的质量，但是缺少定额和设计体系。如果忽视成本管理或对其关注度不够高，工程设计单位的编制预算就可能出现偏差，导致工程成本增加。

五、房地产企业成本管理核心要求

（一）制定目标成本

管理企业的经营成本，首先要制定功能清晰的目标。开发商要根据实际情况制定一套切实可行的方案，使每个参与施工的人都了解这个指标，并把这个指标融入评价工作。通过这种方式，公司里所有人的工作和目标紧密相连，并且可以对公司的所有员工产生监督作用，从而鼓励员工自发朝目标努力。在此过程中，公司经理解释制定的目标，结合目标与成本结构制定详细的费用规划方案，并将其付诸实践。这样一来，之前看不到的目标就会细化成一个商业项目。若该阶段的目标与实际的进展情况有较大差别，则要及时对其进行适当的调节。

（二）制定正确合理的流程

首先，严格控制产品研发过程中与住宅建设无关的环节，剔除与建筑无关的环节，使建筑管理从消极转向积极。与此同时，要尽可能地简化生产过程，并使整个生产过程标准化，降低内部损耗，节省人力，从而实现对成本的高效控制。其次，根据实际情况，逐步完善经营制度，建立一个相对完善的费用互控管理系统。最后，成本互控管理系统的建立有利于项目进度管理、生产成本管理和工程质量安全管理三者之间的有机结合，并在一定程度上提高公司的综合效益。但是，这三个环节的任意一个环节出现了问题，其他两个环节都会受到影响，整个工作的效果就会被削弱，甚至会出现与之相反的情况。比如，一家房地产公司在建材的购买中，因为希望购买到物美价廉的建筑材料，结果却因此延误了工期。

（三）动态、静态双重控制

成本管理既要做好静态管理，又要做好动态控制。总体而言，它审查了生产成本管理的各个环节，以便及时调整生产成本管理流程，从而严格控制生产成本的质量。在此阶段，每当资产成本发生变化，预定的成本管理模块也会发生变化，自动地对整个工程项目的总体预计成本进行测算，从而将整个工程项目的生产成本质量控制在合理范围内，动态的生产成本管理适用于对公司更多成本的预测。

运用动态成本管理能够测算出可以获得的收益，对公司的未来发展方向作出清晰的判断。同时，根据当下的市场情况确定施工工程的最大造价；精确评估成本，保证工程进度在成本范围内得到有效管控。而对个别子工程，则要根据当时的发展情况来制定成本管理方案，必须保证成本在较高、较低区域都能被控制，这就是动态控制。

六、房地产公司项目全过程成本控制模式

（一）强化施工阶段的成本控制工作

1.做好决策阶段的成本控制

在进行项目投资前，需要研究多方面政策，以保证项目投资的低消耗和低投入。在此过程中，企业必须根据房地产项目的实际状况选取科学合理的决策方法，并优化建造工序，以保证主要工作成本投入的合理性与规范化。一方面，企业应当对地产开发建设投资项目进行可行性评估，确定项目发展可行性和项目市场定位状况，以确保项目建设经济合理。另一方面，为了顺利开展地产建设项目，企业必须保证项目投资评价结果的精确性，要求从地产项目建筑规模、产品方案、设施方案等方面加以综合评价，预计项目发展所必须投入的资金量，并对工程各个环节成本应用计划加以预估，将之作为成本费用管理的重要依据因素，以便后期成本核算管理的顺利实施。在投资决策阶段，必须预见建设项目的成本，并做好投资预测工作，以形成合理的控制目标。

2.做好设计阶段成本控制

施工质量的好坏直接关系到建设投资的收益高低。一个房地产项目的质量不仅直接关系到项目的建设投入，还直接关系到项目建成后的收益。因此，要实现对工程造价的合理控制，就要保证工程施工的控制方法具有科学性和合理性。这就要求尽量减少工程建设中的变更，以达到控制造价的目的。采用有效的设计方法控制生产费用，并根据预算的具体要求制定任务单。在保证工程的功能满足基本要求的前提下，对其进行初步的设计。通过合理的限值，保证工程建设的投入不会出现任何问题，从而避免工程的变更。在施工项目中，既要避免施工项目的非规范化，又要在施工过程中树立合理的费用管理观念，从而提高施工企业的施工质量。同时，强化对项目设计方案的审核，以防止工程设计错误，造成资源浪费问题。

（二）财务成本控制

对于企业的融资费用方面，可以从资本和税费两方面进行分析。房地产公司可以从财务报告中得到全部投资情况，了解资金的流向，从而掌握资金的使用情况，有效管理资金的使用。了解新税务法规并采用合理的投资举措，减少企业税务负担。地产项目投资需要巨大的资金流，要进行分期付款开发或者融资性按揭开发，必须综合考量当前宏观经济环境并做好对投资成本的分析，为公司投资决策提供根据，通过资本控制、税收筹划等能有效缓解公司融资压力，从而把控投资资金流，并利用所得税、土地增值税、现行税收政策等财税优惠政策实现降税减负的目的。

（三）管理成本控制措施

对前期的成本管理，企业内部应予以高度重视，各部门必须做好本职工作，确定目标，合理管理与监督企业成本费用的开支，保证业务的流动性与准确性。企业开发部还应以书面形式及时汇报土地价格等有关信息，并提交给企业市场部高层领导，以做好进一步的政策研究和规划。决策层对财务部门提交的分析报告进行评价，制订房地产建设最终计划，促进成本费用管理规划整体发展，维护企业权益。规范的成本费用管理能够从根源上控制企业成本费用增长，对公司经济效益的提高十分有益，在成本费用管理设计的过程中要发挥各个单位的职能作用。

工程项目根据建设的地点、时期、资源、功能设计、财产类型等多方面的影响因素及管理要求等实际状况，确定成本费用控制对象。企业按照需要划分出主要工程部分的所有开支成本，为促进企业的发展进行合理规划，按照相应的税收政策，合理规划公司房地产的建设规模和发展时间节点，并合理管控公司前期、中期、后期建设发展的所有成本费用。企业财务部门对成本费用开支的成本核算方法要科学，不可疏忽大意，同时企业对会计核算的方式也要加以完善，用本行业公认的标准会计核算方式进行成本核算。

（四）合理控制材料、设备的价格

在普通的房地产工程中，工程机械和建材的造价比重在60%左右。因此，为了实现高效的造价管理，就需要对机器装备、建材等进行合理的控制。相关人士应了解市价行情，了解市价的动态趋势。另外，建材的采购可以采用招标的方式，对建材的质量进行评估，尽可能地用最低的成本获取品质最好的产品。最后，房地产企业在实施建筑材料供应管理的过程中，必须开展品质管理工作，做好建筑材料购入前的质量管控工作。

七、结语

在房地产企业建设工程造价的整个流程中，构建成本控制模式是十分重要的，它会对企业未来的生产经营行为产生直接的作用。在费用管理上，一旦出现误差，公司就要及时调整，将所有生产成本限制在合理的范围内，达到控制成本的目的。此外，在整个企业成本管理过程中，对不同时期的成本进行有效的管理，使各阶段之间的关系更加紧密，从而形成良性的资金流通，为房地产公司的长远发展打下坚实的基础，加强对生产成本各项相关费用的有效管理与监控，在降低成本的同时保证开发产品的质量，进一步提高企业各项生产成本的精确度与一致性，真正达到完善企业成本费用管理工作，进一步提高企业运营绩效的目的。