利用居住权制度实现以房养老

文/刘荣强

法律以国家强制力对利益进行分配，以此保护社会弱势群体的利益，体现法律的关怀。《民法典》是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律，对依法维护人民权益具有重大意义。居住权入《民法典》体现出我国对生活幸福和公民权利等方面进行保护，保障公民的基本居住需求。翻开《民法典》，可以感受到《民法典》对弱势群体的保护，如监护制度、居住权制度等。《民法典》中对弱者进行倾斜保护，在物权编中加入居住权制度，居住权制度的设立是为了保障弱势群体的基本居住权。

一、问题的提出

中国人口老龄化趋势不断加剧，2018年，我国65岁及以上老年人口数达到了1.6658亿。我国长期实施计划生育，代际人口不断减少，一对夫妇需要赡养的老人数量庞大，甚至出现一对成年夫妇扶养8位老人的情况，家庭养老压力过大。国家养老资金入不敷出，人口老龄化给社会养老保障体系带来严峻的挑战。养老育幼观念逐渐淡化，越来越多老年人的观念从“依靠子女”转化为“依靠自己”，养老方式也转换为依靠自己和同龄人之间的互帮互助。我国有勤俭节约的传统美德，老年人一生都很节俭，辛苦一生力求为子孙后代留下财产，其中很重要的财产就是房产。房产作为遗产是极为普遍的，房产具有居住价值和升值可能。老年人生前也需要房屋，若为了老年人养老出售房屋，老年人安居于何处呢？出售老人所居住的房屋，老人无处居住，若换一个居住环境，老年人还得重新熟悉周边环境，对有些记性退化的老人而言实属困难。

在养老观念的转换后，出现了“以房养老”的养老模式。应以房养老的现实需求，我国社会各界开始进行以房养老的探索。借鉴美国的反向抵押制度，我国保险业推出反向抵押养老保险业务。反向抵押养老保险在我国实施过程中出现诸多问题。基于以房养老和反向抵押养老保险的不足，我国新出台的《民法典》物权编规定了居住权，但居住权制度如何实现以房养老值得探索。

我国《民法典》中物权性居住权用于保护老年人和离婚妇女等社会弱势群体之基本居住需求。笔者将从以房养老的角度探讨居住权，从以下两个维度展开：一是探讨居住权如何弥补反向抵押养老保险的不足；二是居住权实现以房养老的具体情形。

二、以房养老的实践探索

我国在以房养老的实践中借鉴美国的反向抵押制度，在广州等城市推行反向抵押养老保险试点。反向抵押养老保险是将房屋抵押与终身养老年金保险相结合的商业养老保险业务，即房屋所有权人将其房屋所有权抵押给保险公司后，继续行使对房屋的使用、占有、经保险公司同意的处置和收益的权利，房屋所有权人在世期间按约定领取养老金，所有权人离世后，保险公司获得房屋完整的物权。

反向抵押养老保险在我国推行存在问题。首先，物权法定原则是我国物权法的基本原则之一，要求物权的种类和内容由法律规定，但我国《民法典》物权编并未规定反向抵押制度。反向抵押制度缺乏法律基础，在实际操作过程中缺乏依据，致使各市推行反向抵押养老保险的进程缓慢，反向抵押养老保险无法完全实现“以房养老”的目标。其次，反向抵押养老保险不适用于宅基地。《民法典》中明确规定宅基地不可作为被抵押财产。宅基地不可抵押，目的是限制宅基地向外流转和土地的过度开发利用，但是同时也限制了土地的利用价值。反向抵押养老保险只适用于城镇居民，而不保障农村居民的养老显然是不合理的。最后，负责反向抵押养老保险的主体是保险行业，保险行业不仅需要支付房屋抵押费用，而且需要承担老年人养老任务。保险行业在未获得房屋所有权只获得房屋抵押权的过程中，需要支付远超过房屋正常抵押的费用，但保险行业还需要支付老年人每月或每年养老费用，房屋抵押费用和养老费用都得等到老年人身故之后才能得到偿还。保险业需要保证老年人离世后抵押房屋的价值与之前保险公司支付的费用相冲抵，同时承担房价的价格幅度变化和房屋流转过程中相关费用变化的风险。反向抵押养老保险以市为单位推行实施，保险行业需要强大的资金支持才能推动反向抵押养老保险的有效运行。我国保险行业与银行业是分业经营的，反向抵押养老保险中有保险和住房抵押两项内容，保险行业涉足住房抵押需要专业人士进行指导。

反向抵押养老保险缺乏法律基础，适用范围过于单一，只适用于城镇居民，无法成为保险行业的主流，故反向抵押养老保险制度无法实现以房养老。基于我国老龄化不断加剧的趋势和以房养老的现实需求，我国《民法典》规定了居住权制度。居住权可以弥补反向抵押养老保险的弊端并且实现以房养老的目标。

三、利用居住权制度实现以房养老

（一）居住权的定义与设立方式

1.居住权的定义。居住权是通过合同或遗嘱方式设立，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权的物权基本属性是对世性和直接支配力：在一定程度下可以对抗不特定的义务人，且对物具有直接支配力。居住权是对他人住宅享有权利，故居住权是他物权。他物权属于用益物权，居住权是一项私权性用益物权。

2.居住权的设立方式。根据《民法典》第三百六十七条、第三百七十一条的规定，居住权主要通过合同或者遗嘱等方式设立。通过合同或者遗嘱设立居住权都是意定方式，即在尊重当事人的主观意愿的情况下设立居住权。居住权原则上不得出租，但是合同中另有规定的除外。通过合同设立居住权更大程度尊重合同双方的主观意愿，双方当事人可以在自愿平等的基础上进行协商。合同设立居住权采取登记生效主义，自登记之日起设立。居住权原则上是无偿设立的，但另有约定的除外。居住权原则上无偿设立是为了满足社会弱势群体对住房的基本需求。若是有偿设立，当事人必须在合同中明确说明。居住权双方当事人自由约定居住权的内容，包括居住权的条件、期限和要求等。居住权不得转让、继承。居住权设立的目的是保障弱势群体的居住权益，若可以转让、继承，则与居住权制度设计的初衷背道而驰。

（二）居住权弥补反向抵押养老保险的不足

首先，《民法典》第三百六十六条明文规定了居住权制度，而反向抵押制度缺乏法律基础。《民法典》对居住权的规定充分尊重当事人的意志自由，大多都是任意性规范，一定程度上缓和了物权法定原则。其次，《民法典》对居住权的主体未作法律规定，不局限于反向抵押养老保险行业。居住权的主体不局限于保险机构，主体基于各方需求达成居住权合意更有利于实现以房养老。最后，居住权适用于城镇和农村居民，宅基地也可设立居住权。反向抵押养老保险的前提是房屋必须可抵押，但居住权并无此要求。居住权是用益物权，宅基地所有权人可以保留居住权且将所有权转移给家庭成员或者村集体内的其他成员。

居住权是物权中的用益物权，具备物权的排他性，居住权人有权排除他人的不法侵害。租赁是债权关系，只能对抗合同相对人。居住权排除非权利人之外的人，房屋所有权人也无权干预居住权人行使居住权。

四、利用居住权制度实现以房养老的具体情形

居住权可以通过遗嘱或合同的方式设立，下面是老年人设立居住权实现以房养老的几种具体情形。

（一）合同设立居住权实现以房养老

以合同方式设立居住权，合同双方在平等自愿的原则下约定双方的权利义务。保留居住权的空虚所有权交易可以满足受让人的不动产投资需求，以低于市价的价格购入房屋，房屋可以不断增值，受让人也可省去管理房屋的费用。老年人通过设立居住权的方式不仅可以保障居住权益，而且可以满足对资金的需求，保障生活质量维持在一定的水准。设立居住权可以满足老年人的居住需求和房屋让与人的所有权需求，实现房屋利用价值最大化，促进资金流通，减少房屋产权纠纷，实现老有所养。老年人通过合同方式设立居住权以实现以房养老主要有以下几类：

1.出售房屋设立居住权。出售房屋并保留居住权可以满足出让人的住房需求和受让人的房屋所有权需求，使得出让人享有占有和使用的权能而受让人享有所有权的权能，还可促进房产市场的资金流通。老年人可以将自己的房屋出售，并在合同中规定保留居住权，买家只需支付低于市场价格的款项便可购入房屋，但房屋居住权在卖家生前归卖家。设立居住权既可以满足老年人对资金的需求并保障老年人生活质量不下降，也可以让买家以低于市场价的价格购入房屋。老年人无子女或者子女缺乏赡养老年人的客观基础的情况下，老年人可通过这种方式设立居住权实现以房养老。

2.转让房屋并保留居住权。房屋所有权人保留房屋居住权，房屋所有权归奉养人。“养老腾宅”是农村常用的一种交换方式，被奉养人选定赡养自己的某户人家，奉养人按照约定履行赡养老人的义务，赡养老人的对价是获得房屋所有权。在实践中会出现奉养人完成奉养义务后，在腾宅中出现房屋所有权无法完成过渡的情况。现在可以采取奉养人获得房屋所有权，被奉养人保留房屋居住权并进行登记的做法。登记之后的居住权可保障被奉养人的居住利益，同时奉养人也可得到奉养老人房屋的对价，即房屋所有权。居住权的设立可避免出现奉养人得到房屋所有权损害老年人的居住利益和奉养人无法完成房屋所有权过渡的情形。

3.为子女买房时设立居住权。当前房价严重背离价值，居民收入的增长远低于房价的升，中低收入家庭、职场新人以及部分中产家庭无法负担高额的房价。虽然政府推出廉租房和经济适用房以满足中低收入家庭对于房屋的需求，但是依旧杯水车薪。房价与居民收入的严重不对等使得新入职者、中低收入家庭、准备入城定居的农民往往无法通过市场解决住房问题。房价升，越来越多的青年人无法负担房价，很多父母选择用毕生的积蓄给子女买房，房屋所有权归子女所有。现代社会经常出现一对年轻夫妇买房的首付由两个家庭拿出全部积蓄凑齐，而房屋所有权人的名字是年轻夫妇，父母没有所有权，也没有居住权的情形。社会扶养和子女扶养能力不足，老年人将自己的积蓄给予青年夫妇买房会导致老年时期无钱养老。若父母在老年时期无房可住，子女也不愿父母与自己同住，父母的养老问题便无法解决。居住权制度的出台可以很好解决这个问题，父母双方在出资房屋首付时，与子女签订居住权合同，登记设立居住权，在步入老年时，父母对房屋享有居住权。

4.老年人以协议的方式同子女约定赡养义务，子女向父母提供房屋居住权。子女与父母签订赡养协议，约定子女向父母提供房屋。比如，朱某有三个子女分别为朱甲、朱乙和朱丙，朱某与子女三人签订赡养协议，由朱甲提供房屋供父母居住，朱乙和朱丙负责父母的日常起居，朱甲在父母居住房屋期间不得出售和出租房屋。当事人也可以在人民调解委员、居委会等主体的主持下达成子女将居住权用于履行赡养义务的调解协议。

（二）遗嘱设立居住权保障老年人权益

遗嘱设立居住权不仅可以实现权利人的遗嘱自由，而且可以实现多样化分配财产。居住权可以实现灵活的财产分割，一方面可以自由转移房屋所有权即获得房屋的空虚所有权，另一方面可在尊重被继承人意愿的基础上实现被继承人对房屋分配的多样化，尽量满足各方主体对房屋的需求。在遗嘱中设立居住权主要有以下几种情况：

1.子女与再婚配偶分别享有所有权和居住权。房屋所有权人的配偶与房屋所有权人的子女或孙子女分别享有居住权和所有权。房屋所有权人为了配偶在自己去世后住有所居，可让配偶获得房屋的居住权，子女或孙子女获得所有权。此种情形一般出现在被继承人再婚，但再婚之后双方未有子女，被继承人为了保障配偶在自己身故后的居住权益，让配偶享有对房屋的居住权。比如，在一起的遗嘱继承纠纷案件中，陶某与石某是再婚配偶，陶某与石某再婚之后未有子女，陶某将房屋居住权遗留给石某，在将房屋所有权留给儿子陶甲。遗嘱中申明石某若改嫁他人，将丧失房屋居住权，若不改嫁，居住权的期限为石某在世期间。美国的终生地产权制度也保障被继承人再婚配偶的权益。终生地产权制度是特定人基于法律规定或者当事人约定，在其生存期间对特定财产享有所有权，但该特定人去世或者出现违背当事人约定的条件时，所有权即终止的法律制度。终生地产权多数适用于房屋所有权人为了给再婚配偶保留所有权或者约定再婚配偶不再嫁将保留房屋所有权的情况。

2.非亲属和子女分别享有房屋居住权和所有权。保姆或者其他看护人员照顾老人尽心尽责，老人将居住权赠与保姆或其他看护人员，所有权留给子女。这种情形大多是保姆或看护人员对老人细心看护，子女由于工作生活等多方面原因无法经常陪伴父母。保姆或其他看护人员年龄较大，父母对保姆或看护人员的照顾心存感激，被继承人将房屋居住权留给保姆或看护人员，子女享有房屋所有权。这种情况在现实生活中经常出现，老年人为了回报照顾自己的看护人员，将房屋居住权遗留给看护人员。

3.子女和配偶享有房屋所有权，父母享有居住权。被继承人房屋所有权和居住权由被继承人的配偶、子女和被继承人的父母分别享有。此种情形适用于三代同堂，但是被继承人由于各种原因先于自己父母去世的情况下，为了保障自己父母的生活质量，通过遗嘱对父母进行安置，保障父母晚年的居住权益。比如：朱某和陶某是夫妻，育有一子一女，朱某的父母与朱某同住。朱某查出患有重大疾病，将不久于世，便订立遗嘱，将房屋所有权遗留给陶某和子女，将居住权留给其父母。

结语

《民法典》中的居住权制度应时代需求而制定，为“以房养老”提供有力的法律支撑，保障了弱势群体的基本居住权，充分展现立法者对于弱势群体的关怀。居住权制度可弥补反向抵押养老保险在实现以房养老过程中的不足，缓解中国社会养老压力，推动我国社会保障体系的完善。居住权制度入《民法典》虽值得肯定，但仅以六个条文规定如此复杂的制度仍存在明显不足，立法解释、司法解释等须对居住权制度予以完善，使居住权制度真正实现落地。