善用增量改革策略探索新的发展模式

文/本刊评论员

探索新的发展模式，是党中央和国务院对房地产发展提出的新要求。2021年中央经济工作会议首次提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年《政府工作报告》强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式”。2022年国务院金融稳定发展委员会专题会议进一步要求，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

有评论认为，“旧模式已走向末路，新模式转型正当时”。但是，应该清醒地认识到，新旧发展模式的转换既不是一蹴而就的，也非泾渭分明的。一方面，新的发展模式尚处于探索之中，有许多机制不健全，另有不少探索有待实践检验。另一方面，经济社会发展模式的转换绝不会像脱换新旧衣服那么容易、那么明显。

鉴于此，我们认为要尊重客观规律和发展实际，善用增量改革策略探索新的发展模式，以增量提升促进存量优化，实现新旧发展模式的有机衔接和动态更新。

首先，全面客观分析房地产现有发展模式，既总结发展经验，也要找到瓶颈和短板。已有发展模式是伴随着城镇住房制度改革逐步形成的，从土地出让到金融信贷，从新房预售到二手房交易，从财税收入到住房保障，构建起了一个多元多层多类、耦合机理复杂的系统。这个系统推动了中国房地产业实现跨越式发展。

在改革发展过程中，有许多经验值得总结。比如，坚持社会主义市场化方向，促进各类资源更有效地配置，努力降低各种交易成本。又比如，注重激活各类主体的积极性，努力在发展中解决遇到的各种问题。当然，已有发展模式也面临诸多瓶颈，存在不少短板。比如，在发展短板方面，至少有三方面较为明显：长租房、保障房、城市更新。

其次，聚焦短板，找准探索新发展模式的着力点。从理论上设计一种发展模式不难，但是要在实践中推行一种发展模式，却非常不易。作为国民经济和社会发展中一个非常重要的领域，房地产业发展要兼顾好促进经济增长、改善居住民生、推动行业升级等目标，掌握好多元目标的平衡甚为困难。因此，从务实的角度分析，新的发展模式应聚焦当前短板，注重增量改革。对于新建商品房的开发建设模式，以问题为导向进行调整改革；对于长租房、保障性住房、城市更新等领域，以目标为导向进行新发展模式的探索。

在供给侧，对于长租房、保障性住房、城市更新、应用新型科技提升品质等领域的市场主体，以所得税减免额度为资源，实行挂钩配置、动态调整，既鼓励市场主体增加供给，也优化金融资源配置。在需求侧，对于长租房、保障性住房、旧区（棚户区）改造等，以住房消费券为资源，实行效果导向、动态调整，鼓励住房需求有序释放。

再次，要加强防范新旧发展模式转换过程中的各种风险隐患。对于一种有突出瓶颈和明显短板的发展模式而言，最容易滋生风险的时候通常是探索新发展模式的改革时期。这些风险隐患有些是内生的，有些是由外部环境变化引发的，但都可能对房地产业发展带来巨大冲击。这是探索新的发展模式过程中不容轻视的问题。相对而言，增量改革策略更有助于防范和控制风险隐患。