营改增对房地产企业税收的影响及其对策

王保琴

[摘 要]笔者以自身经验，在了解营改增含义的基础上，分析房地产行业的特点及税收构成，对营改增政策予以思考，包括增加税收知识培训力度、提高增值税专用发票管控力度等，以此明确其对房地产行业税收的影响，再提出相应的整改对策，以供借鉴。

[关键词]营改增；房地产企业；税收；影响及对策

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2022）08-0028-03

房地产是国民经济支柱型产业，也是民生项目核心行业，不仅包括传统楼盘建造和销售，还涉及房屋租赁等服务。随着社会经济的稳步发展，国内税收政策发生改变，如“营改增”。房地产行业虽存在巨大利润，但税收也相对较高，如何在营改增政策下改变税收影响，是目前首要探讨的问题，更是维持房地产行业稳步发展的根本[1]。

顾名思义，营改增是将营业税改征增值税。传统营业税是在境内各项生产经营活动产生的营业额征收的税费，如提供应税服务、销售不动产等；增值税是对商品生产、加工及销售等环节产生的增值额的税收服务，营改增政策的推行，不仅减少企业税收压力，还为社会经济的稳步发展提供助力[2]。

（一）特点

房地产行业是维持国民经济发展的核心支柱，无论是在产品开发层面，还是在业务推广、项目类别等层面，均体现出独特特点。具体为：①开发产品。呈现单件性、商品性和固定性特点，即在原料产地、开发地、消费地等层面高度重合，不可移动。②开发业务。呈现复杂性，如前期拆迁及安置、土地征用、勘察和规划，中期进场、施工验收，后期宣传及销售等，这也决定其往来对象的多样性。③整体项目。呈现资金量大、周期长和风险高等特点，还涉及各类税种，如增值税、土地增值税、企业所得税、契税等[3]。

（二）税收构成

1.增值税。增值税是指对生产、销售商品、提供应税劳务产生的增值额收入的税收，既包含减免税项目，还涉及特殊商品免征、退还政策。随着营改增政策的推行，房地产及建筑行业已纳入增值税范畴，不仅要缴纳经营活动税费，还可对房屋出售、租赁等环节进项税予以抵扣，但应满足票据合法和完税凭证的原则。

2.土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权产生的税收，包括取得收入的单位及个人。房地产行业“暴利税”，是指在获取土地使用权的同时，通过剔除开发成本、其他费用前提下产生增值部分缴纳税款，而此环节企业也参与产权出售。

3.土地使用税。土地使用税是以土地实际占用面积为计税依据的税负，依据差别税额法，以本地区经济发展及城市建设，调整每平米税额。该税率为房地产企业或其他单位缴纳，个人无须缴纳。

4.耕地占用税。和土地使用税相同，耕地占用税也为数额征收，各地区税率均不相同，但二者为相斥税种。即新征用土地不超过1年仅征收耕地占用税，若超过1年不再缴纳，改缴纳土地使用税。

5.所得税。所得税包括企业所得税、个人所得税，如提供劳务、销售货物、权益性投资和特许权使用费等。

6.其他税种。①房产税。房产税是以房屋税收价格、租金收入为计税依据征收的财产税，仅针对未转让成功的房屋，包括从价计征、从租计征等类别。②契税。契税为财产转移税，是房屋契约形成时承受人缴纳的税种，也是地方财政收入的基本来源，税率为3%～5%。③印花税。针对经济活动、经济往来征收的书面、凭证税收，即产权转移书据，税率为0.05%。

营改增政策是国家为推进经济社会提出的新政策，不仅是税收政策，更是加快经济发展的根本。其对房地产企业的影响如下。

（一）利好影响

1.提高市场竞争力。增值税有“凭票抵扣”政策，可为企业经营活动提供便利。特别是在营改增后，企业可通过抵扣增值税，减少税费，避免重复纳税问题，还可节约财务成本，提高市场竞争力。原因为：房地产企业应在准确了解政策和运用政策的前提下，调整内部结构，以相互竞争、稳抓机遇等诸多方式，增强管理能力，提高竞争力[4]。

2.有利于經营活动。营改增政策下可将固定资产纳入可抵扣范畴，极大程度上减少现金流支出，为企业经营、投资等活动提供便利，而现金资源的增加也会提高其竞争力。对于房地产企业而言，营改增政策可提高供应商灵活度，传统营业税下企业为减少采购成本，过多选择小规模纳税人、个体工商户等，但这也会增加税收压力。营改增后企业可依据需要，从一般纳税人、小规模纳税人及个体工商户等诸多层面筛选供应商，在多方比较的同时，减轻税负，做出有利决策。

3.减轻税负。传统税收政策下，企业税费比例较高，无疑会增加税负压力。但营改增政策可在抵扣部分税费的同时，减少缴纳份额，减轻税负。同时，企业现金流增多，也会逐步增加经营活动频次，而这也会在未来提高增值税比例，为国民经济发展提供助力。原因为：营业税为价内税，依据含税销售额予以纳税；增值税为价外税，计税依据为不含税销售额，不会面临重复征税问题，在减轻房地产企业税负的同时，降低房价。同时，部分企业写字楼均为租赁形式，营改增政策可抵扣该部分固定资产进项税，降低购楼价格，加快行业发展[5]。

（二）不利因素

1.增加资金压力。由于房地产行业的特殊性，大部分企业青睐于融资，这也会增加融资成本，导致现金流被占用，增加资金压力。随着营改增政策的施行，房地产项目开发环节涉及诸多进项税发票，但却因项目未完成、难以销售，导致进项税难以抵扣。以负债表层面而言，进项税额未影响企业总资产，但事实却与之相反，占用诸多现金流，且绝大多数房地产项目开发、建设周期超过一年，这也会增加其资金压力。

2.进项税发票获取难度大。对于房地产行业而言，企业销项税多为9%，但在项目开发、建设等环节涉及诸多行业及经济组织，致使进项发票税率不同，如3%、6%、9%及13%。同时，房地产行业中针对营改增推行时间较短，部分供应商未得到规范管控，致使小规模纳税人占据绝大比例，税率更是为3%。

3.利润表内营业收入波动。营改增前，企业利润表内营业收入项目为含税收入，但改革后实现价税分离，营业收入项目为不含税收入，仅从该项目而言企业经营水平下降。以100万营业收入为例，营业税下营业收入为100万、净利润为95万；增值税下，营业收入为 91.74万[6]。

（三）具体影响环节

1.开发成本。针对房地产企业而言，开发成本和经济收益密切相关，营改增政策下对开发成本存在以下影响：因房地产行业业务范围特殊性，项目施工中涉及诸多建筑材料，既包含混凝土、钢筋和水泥等主体材料，还涉及铁钉和螺丝等零部件，前者采购倾向于正规企业，可获取增值税专用发票，后者采购多为小企业或个体工商户，难以取得专票，增加增值税抵扣难度，造成生产成本增多。同时，建筑主体材料增值税税率为13%，这也促使房地产企业的革新。

2.经营管理。①提高发票管理难度。营改增下房地产企业获取增值税专用发票抵扣资格，这也会增加其发票管理数量，对财务人员具有严格要求。②不利于产品定价。由于增值税为价外税，致使企业营业收入减少，应逐步调整产品结构，使之更好地适应新政策，这也会增加产品定价难度。③提高营销难度。营改增政策下，逐步拓宽企业经营范围，存在混合销售模式，应科学转变营销方式[7]。

3.劳务支出。施工人员是房地产企业发展的核心载体，不仅决定了工程质量的优劣，还影响了材料是否充足。调查发现，施工人员多为农村进城务工，专业知识及综合素质相对较低，且在工程项目、工期不同的前提下，对施工人员需求极多，这也导致了施工人员的流动性，不利于企业集中管控，还会增加部分劳务支出，影响经济效益。

（一）增加税收知识培训力度

对于房地产企业而言，营改增政策对税务的影响不容忽略，管理者应在提高重视力度的同时，对财务人员和成本核算人员进行税收知识培训，在增强税务意识的同时，积极应对“营改增”带来的不利影响，规避企业风险。例如，财务人员定期和其他部门予以交流，探寻税负平衡点，减轻税收压力；尽量选择一般纳税人为首要供应商，以免增加负担。

（二）提高增值税专用发票管控力度

营改增政策前，部分业务人员将发票紧握在手中或部门，但营改增后应摒除此习惯，否则会出现“一方挂账、一方未挂账”现象，不仅导致信息不对等，还违背权责发生制。为更好地达到此目标，企业各部门应认识到增值税专用发票及时报销的意义，便于查阅发票真实性，一旦出现问题可及时退回；即便部分企业无须立即付款，也应挂入往来账，凸显权责发生制。同时，取得增值税专用发票后，采用台账式管理，单独存放抵扣联，记账联附凭证，且及时装订，以便查阅[8]。

（三）科学运用税收优惠

税收优惠政策的推行，是以调整资金结构、加快企业发展为主要目标，房地产企业应在科学、合理运用该类政策的基础上，减轻税收压力，提高行业竞争力及整体经济效益，促进稳步发展。在此期间，财务人员应增加税收知识学习力度，及时且准确掌握财政部各项政策，起到为己所用和合理避税的目的。

（四）调整传统产品销售模式

房地产作为资本投入多、资金流入量大的行业，资金结构多为融资类型，及时做好资金回笼工作，是维持发展的根本。即在产品定价时，应综合考虑各项因素，如开发成本、增值税和扣除项目间相关性，明确最佳税率临界点，在保证定价合理的同时，提高销售量，促进资金回笼，减少时间及资金等成本消耗。从某种程度上而言，降低产品定价虽减少企业收入，但会提高销售量，增加整体利润。

（五）更改企业产品结构

目前，房地产企业为提高市场份额，房产销售中多采用精装房和清水房等类别，特别是精装房，包含房屋装修、原料采购、灯具和厨卫设施、劳务外包等诸多业务，均可作为进项税予以抵扣，减轻税收压力，提高利润，有利于企业良性发展[9]。

（六）具体税务筹划方案

1.开发成本。依据建筑项目具体需求，酌情采购建筑用材种类及数量，还要配备较大的施工队伍，否则难以满足工程建设的需求，而这也会增加资金投入。为减少开发成本，可在项目实施前，对各环节工作予以筹备、计划，严格控制成本及施工环节，保证各项工作按顺序进行。同时，企业应实现部分项目成本分离，尽量和增值税予以抵消，减少后续税负。

2.产品销售。税收贯穿于建筑项目的始终，从最初的开发成本和建筑材料购买环节，直至产品销售等环节均存在税收，会随着产品价格的增长而逐步增加。针对此，房地产企业在楼盘营销时，应调整营销模式，在减少税收金额的同时，提高营业利润。例如，在充分了解市场特点的同时，将产品销售、建筑装修费用予以区分，拓宽税款缴纳范畴，降低增值税[10]。

3.劳务支出。房地产企业劳务支出不仅包含施工人员的支出，还包含工作人员的支出。正常情况下，施工人员的支出税款由相关劳务企业负责，若企业在此环节获取增值税专用发票，可减轻税收压力。因此，房地产企业在项目施工过程中，應尽量选用正规劳务结构，不仅可保证施工人员整体素质，还可对其予以有效管控，获取可抵扣增值税发票。

4.建筑材料。社会经济的快节奏发展，使国内企业间竞争日益激烈。为提高项目整体效率、减轻税收压力，财务人员纷纷将注意力集中在建筑材料筹划层面。例如通过招投标方式，审核供应商营业资质，节约经济成本，还可在获取增值税专用发票的前提下，便于后续材料价格及质量的核查，准确把控项目整体质量和效益。

综上所述，营改增政策对房地产企业税收既有有利影响，也有不利影响，为更好地提高税务筹划工作效率，减轻税收压力，企业管理者和财务人员应在正确了解相关政策的同时，对企业现有资本结构、经营结构和产品结构予以整改，在整合现状的基础上制定整改措施，保证稳步发展。

[1]毕胜.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].大众投资指南，2021（07）：57-58.

[2]何云婷.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划[J].中国集体经济，2020（35）：94-95.

[3]张胜男.“营改增”对房地产企业税收的影响与税收筹划方式分析[J].质量与市场，2020（15）：13-15.

[4]王宝妹.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2019（12）：29-30.

[5]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019（05）：94-95.

[6]冯洁.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].经贸实践，2018（23）：159-160.

[7]章佳麟.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].纳税，2018，12（34）：51+53.

[8]苗俊玲.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].大众投资指南，2018（19）：75-75.

[9]管程程.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].纳税，2018（05）：36-36.

[10]王锦文.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].现代经济信息，2018（16）：172+174.