基于哈佛框架下万科企业的财务分析

吴媛媛 黄宝怡 胡梦倩 黄思琴

摘 要：本报告以万科企业为分析案例，采用哈佛分析框架研究方法，运用大数据财务分析和财经文本智能检索技术，对万科企业进行财务分析。报告包含四个部分，首先对万科企业进行介绍;然后对万科企业进行哈佛框架分析，分别是房地产生命周期分析、会计分析及财务分析;接着揭示万科企业所存在的问题，最后提出改进措施。

关键词：哈佛分析框架，万科企业，房地产业

一、研究方法与分析技术

本文采用了案例分析法，主要是以万科企业为例，基于哈佛框架下对其进行财务分析。哈佛分析框架能综合评估企业的整体情况，从各个层面分析企业的过去、现在和未来，站在战略的高度分析企业的财务情况。同时还借助了VDC大数据财务分析平台，它采用PBI数据获取与可视化技术，便于用户对数字财经大数据进行便捷的可视化交互操作，不但可以提供大量的数据支持，而且能够基于数据快速形成分析论点。

二、万科企业概括

万科企业全称为万科企业股份有限公司（下文缩写为“万科企业”），位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科企业中心，成立于1984年5月，是中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的那个代表性地产蓝筹股。

1991年，万科企业在深圳证券交易所上市，发行A股，股票代码为000002，A股股票简称万科企业A。而后1993年在香港联合交易所上市，发行了B股，后转换上市地在联交所主板（H股）上市，股票代码为02202，H股股票简称为万科企业。

三、万科企业哈佛框架分析

（一）房地产业生命周期分析

1.房地产业所在生命周期

房地产业所处生命周期，可以通过行业收入增长变动情况进行判断，由此我们绘制收入增长率变化趋势图，如下：

通过图-1可知，2012年至2021年房地產业的行业生命周期可以分为两个阶段，第一阶段：2012年至2018年为成熟期，行业收入增长水平在社会平均水平上下波动;2014年，由于经济政策，房地产资金供不应求，同时房贷和开发贷利率上升，所以导致当年行业收入增长率降低。且2017年房地产过热的局面得到了控制，全国商品房的销售增速放缓，导致2017年行业收入增长率骤减。第二阶段：2018年至2021年，行业收入增长率呈下滑趋势。自2018年起，伴随着前两年需求端的深化调控，以及土地出让限制政策和房产限购政策的不断调整，导致行业收入增长水平呈现平缓下降的趋势。

2.房地产业生命周期对盈利能力的影响

衰退将对行业公司盈利能力带来不利影响，由此，我们绘制行业盈利能力指标变化图示如下：

根据图-2可知，房地产业的资产增长率、收入增长率与净利润增长率三个指标均呈现起伏不定的发展趋势，并净利润增长率在2020年出现了负增长的现象。究其原因，主要是因为2020年在新冠疫情的影响下，销售业务的减少导致现金流回笼速度变慢，同时疫情也增加了相应的抗疫成本。在销售收入减少及成本增多的困境下，万科企业的净利润增长率也大幅度下降至最低水平。由此可见，房地产业在行业周期变动的影响下，行业整体盈利能力下降明显，行业经营情况堪忧。

（二）万科企业会计分析

通过大数据财务分析功能，对比2020年万科企业及其所在行业房地产业的主要资产结构占比情况。

上表列示了期末占比前四的报表项目，分别是存货、其他应收款、货币资金和长期股权投资。下面将对万科企业存货展开分析。

根据图-3可知，2015年至2017年存货期末净额整体呈现上升的趋势。国家对于房产业的把控增强，同时银行对于买房的贷款利率进行调整，导致大部分的消费者的购房欲望下降，由此也致使房产的销售情况不乐观，从而令万科企业收入减少、存货变多。自2018年起，存货期末净额变动率下滑，存货的变动情况逐渐减少。离不开政府坚持“房住不炒”的政策，落实因城施策，也进一步稳定房地产市场房价、地价。在一定的周期里，房企只有投入，没有营收，自然也没有余钱进行房地产再开发。因此，存货变动情况相对平缓。

（三）万科企业财务分析

1.盈利能力分析

为了考察公司的盈利能力，绘制公司盈利能力分析图，如下：

根据图-4可知，公司净资产收益率、营业收入毛利率和总资产报酬率的变动特征基本一致，具体如下：从2017年至2018年万科企业的盈利能力比较稳定，呈现增长的良好发展态势，其盈利能力的增长得益于物业服务和其他新兴业务的快速增长。但2018年公司盈利能力开始呈现缓慢下降的趋势，其中2020年至2021年为下降趋势最为明显。毛利率的减少是万科企业净利润下降的核心原因，主要是受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。

2.资产营运能力分析

为了考察公司的资产运营效率，绘制万科企业主要资产周转率变化情况图，如下：

通过图-5可知，万科企业存货周转率呈现稳定趋势;虽然固定资产周转率呈现平稳的态势，但在2019年至2021年有小幅度的上涨，是由固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科企业保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。应收账款周转率自2013年至2019年呈现上升的发展态势，公司销售回款速度加快，存货的资金周转速度变快。2019年之后应收账款周转率下降，是由于存货变现的能力变弱，导致运营资金较多的占压在存货上，大大降低了资金的利用效率，降低获利能力。由此可见，虽然行业周期有波动，但是公司的存货和固定资产的营运效率没有受到太大的影响，反而公司的应收账款周转效率有较为大幅度的下降。

3.偿债能力分析

根据图-6可知，短期偿债能力2019年后流动比率呈现上升的态势，而速动比率呈现下降的态势，主要原因是时间较长的应收账款、其他应收款没有清理，有潜在的损失，会降低万科企业的偿债能力;同时，万科企业的存货和待摊费用比重过大也导致了流动比率上升。

根据图-7可知，长期偿债能力2017-2019年变化幅度不大，但从2019年后开始逐渐下降。2019年起万科企业的资产负债率下降，这就说明万科企业在通过改变政策或者抓住市场环境、国家政策改变的时机来改善这一现状，力图将长期偿债能力在行业中保持较好的地位，但是依然无法改变其负债总额不合理的事实，这也意味着万科企业发生财务风险可能性较高。

四、万科企业存在的问题及改进措施

（一）存在问题

1.收入增长水平呈现下降的趋势

由于经济政策、房贷和开发贷利率上升，全国商品房的销售增速放缓，前两年需求端的深化调控，以及土地出让限制政策和房产限购政策的不断调整，行业收入增长水平呈现平缓下降的趋势。

2.整体盈利能力下降明显

销售业务的减少导致现金流回笼速度变慢，疫情增加了相应的抗疫成本。在销售收入减少及成本增多的困境下，万科企业的净利润增长率也大幅度下降至最低水平。房地产业在行业周期变动的影响下，行业整体盈利能力下降明显，行业经营情况堪忧。

3.应收账款周转效率存在较为大幅度的下降

万科企业其他应收款规模也呈逐年上升趋势，坏账准备在持续增加，应收账款周转率连续下滑，万科企业收账速度下滑较多。并且从2020年开始，万科企业对应收账款的信用政策也有所放松，这也导致了应收账款周转效率的下降。这些现象都说明企业的账款回收慢，坏账增加多，企业抗风险能力降低，进一步说明了万科企业目前的经营遇到了困难，要着重关注应收账款的坏账风险。

4.总资产负债率呈现下降趋势

从短期偿债能力看，万科企业流动比率与标杆公司相等，但总体显著低于行业平均水平。企业杠杆有所收紧，这一点与董事长郁亮提出的“我们要活下去”不谋而合。这表示万科企业在面对短期债务期满之前，可变为现金来偿还负债的资产并不多;从长期偿债能力可以看出万科的总资产负债率呈现下降趋势，但是基于速动比率和已获利息倍数来看，目前万科企业的偿債能力并没有因为资产负债率下降而提高。

（二）改进措施

1.进一步创新产品，树立品牌意识

针对万科企业收入增长水平下降的趋势，可以通过进一步创新产品来缓解。创新的范畴不应局限于房产项目，也应在精神、建筑设计理念等方面获得持续创新。与此同时，还应把品牌巩固和宣传作为重中之重，可以通过以更高的标准和规范的流程来精选战略伙伴等措施来促进良好的合作关系。

2.扩大销售规模，提高核心竞争力

解决万科企业的盈利能力下降问题，可以通过提高公司的核心竞争力，进而增加公司的经济收入，从而提升盈利持续增长性。同时适当扩大公司业务及销售规模，以保证公司达到计划的规模经济效应，进一步提高市场占有率。

3.完善企业合作风险评估机制，降低坏账率

万科企业应收账款回款率低，根本原因在于与合作企业开展合作前，没有正确预估相关企业能够承受的付款压力，导致在期限内坏账规模上涨。应当完善万科企业合作风险评估机制，进一步筛选合作企业，减少坏账率。

4.均衡企业资产负债率，保持持续发展

基于总资产负债率变化呈现下降的明显趋势，可以采取提高企业短期偿债能力的方式，协助均衡企业总资产负债率，提高企业资产负债持续健康发展，进一步促进万科企业总体发展。

参考文献：

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