房地产业对我国经济和社会影响分析

于集轩

摘要：改革开放后，我国对房地产业进行了市场化改革，各地房地产业发展速度非常快，已成为国民经济的重要支柱产业，能显著地促进社会发展和经济提速。当房地产业不景气时，我国经济的发展会随之产生负面连锁效应，因此，研究房地产业与我国经济社会的协调发展意义重大。为此，运用相关的统计学和国民经济核算方法，对房地产行业在我国经济和社会中的贡献进行定量分析，进而分析房地产行业对国民经济和社会的影响程度，为政府在房地产市场的相关政策提供理论依据。

关键词：房地产业；经济与社会；影响

中图分类号：F2

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.25.008

房地产是我国极为重要的支柱产业，也是改革开放之后崛起的新兴产业之一。进入二十一世纪后，房地产市场产生了许多财富奇迹，创造了数不清的巨额财富。在很多地方，房地产经济早已成为了当地的重点产业，甚至是经济发展的主要动力。于是，许多人跟随潮流涌向房地产市场，而盲目的投资存在巨大风险，加上近些年来的一些不成功的开发案例导致了“烂尾楼”、“鬼城”现象，更让原本就被抹黑的房地产业激起了民怨，成为了千夫所指的反面教材。房地产市场的泡沫经济陆续破碎，政府终于开始明白，相继出台了很多对房地产市场的调控措施。大量措施的实施，也使得房地产市场逐渐回归正轨，开始理性和冷静的思考。

1文献综述

上世纪80年代末期，深圳等城市率先建立起房地产市场，1992年至1993年间全国各地区都出现了房地产热潮，在随即出现的紧缩性宏观经济政策的作用下，房地产行业进入了收缩阶段。1996年我国将住宅建设作为经济增长点，1998年取消了福利分房等政策，1999年中国住房制度改革，房地产行业的增长态势持续到了2004年。2007年美国爆发了次贷危机，房地产业在美国遭受了极端寒流，在2008年演变成了经济学意义上的全球金融危机。从2005年到2008年的3年间中国出台了近50多项政策调控，在2009年至2013年的5年间相继采取了各种积极的房地产行业发展政策，于是2009年中国房地产在美国房地产价格大跌的同时却出现了逆市上扬，一线城市北京、上海的房地产市场交易量大幅度的增加，全国部分城市的月均交易量创造出了历史性的峰值，到2010年全国房地产业销售面积高涨了10%左右，销售额上涨了将近20%。房地产在快速发展的住宅市场上，带动了建筑、冶金、化工、金融等多部门的发展，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显，这些都从理论上说明了房地产对我国经济的发展起着非常重要的作用。

房地产业对我国社会产生了巨大而又深远的影响。房地产业改革之前，中国大陆城镇化率非常低，从1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年间，城镇化率在2014年达到54.77%，超过了世界平均水平，越来越多的中国人住进了城市楼房中，享受着现代化带来的美好生活。城市化率的提高能够产生城镇化拉力，即产业对城镇发展的推动作用，从而使得城镇化进程更加顺利。

2房地产业对社会的影响

2.1房地产业对社会就业的影响

通过计算房地产业的增加值与就业人数间的关系可以发现，随着房地产增加值的逐年上升，房地产行业从业人数也随之上升（见图1），因此可以根据该数据求房地产业增加值与就业人数之间的直接弹性系数。

经过SPSS计算可得弹性系数为0.4720，说明我国房地产业增加值每增加1%，本行业的就业人数就会增加47.2%，虽然其就业弹性属于缺乏弹性的范围，但是其带动效应还是比较明显的。除了房地产业增加值之外，房地产业开发投资额也是一项很好的表达房地产业总产值的数据，经过SPSS的拟合计算可知房地产业的就业弹性为0.3927，表明我国房地产业的开发投资额增加值每变化1%，给社会增加劳动就业人数39.3%。由此可知，房地产本身就是一个庞大的产业，能带动非常多的相关产业发展，有许多间接就业人数，可通过国民经济核算中的投入—产出表进行关联效应分析计算。首先通过投入—产出表运算得到直接消耗系数、完全消耗系数和影响力系数，以此推断出房地产业的后向关联效应、前向关联效应、环向关联效应和产业波及效应，进而得到与之关联的产业，再利用计算得到这些产业的就业弹性系数，然后将就业弹性系数与完全消耗系数相乘就得到了后向关联产业间接就业效应，将完全分配系数与就业弹性系数相乘得到了前向关联产业间接就业效应，再将后向与前向就业效应加总得到房地产业总的间接就业效应。

房地产总间接就业效应超过了27%，也就是说房地产业产值每变化1%，引起的间接就业人数的变动都大于27%。由此，房地产行业产值变化直接影响了47.2%的就业人数变动，间接影响了27.3%的其他相关产业的就业人数变动，足以证明房地产业是对我国社会有极强影响力的支柱型主导产业，对于社会的就业率的提升有非常大的帮助，国家应鼓励出台相关的财政、税收和劳动法规制度以规范和保护房地产行业的健康发展，在舆论上要正确引导，以免社会上出现过激举动冲击房地产市场。

2.2房地产业对社会产业链的影响

房地产是城镇化发展的基础，城镇化发展的核心是“人的城镇化”，因此，城镇化的发展是房地产业发展的直接动力和持续发展的基础。城镇化应遵循“产业发展——就业增加——人口集中——城镇发展——产业发展……”的循环道路。这就是说，随着房地产业的繁荣发展，我国各地区的城镇化率都在逐渐提高，使得城市内部各个产业都在转型升级。

房地产可以从投入—产出结构来分析，即房地产业的固定资产投资额占比和产业增加值占GDP的比重（见图2、图3）。从图中可见2000年至2007年间，我国的房地产业增加值占GDP的比重呈现出平稳上升的态势，其中2004年略有回落，而2005年至2007年间显示出较快上升的阶段趋势；通过观察2009年至2014年间的变化趋势基本能够发现其承接了2007年的较高增长率，然后在2010年至2014年间趋于平缓。2000年至2014年间房地产行业增加值占GDP的比重平均值为5.07%，而其2014年固定资产投资比例达到了26.62%，期间制造业占比最大、逐渐上升。从产出结构上分析，第二产业以制造业增加值占GDP的比重占绝对优势；第三产业中批发零售业和交通运输仓储邮政业为主要行业，与房地产的前向关联效应不显著，因此房地产业投资的快速增长并不是GDP快速增长的中心因素，随着房地产业的投资的快速增长，其他行业的资本进入了房地产市场和开发领域，使其成为2008年金融危机中我国第二产业和第三产业的避风港，保护了我国工商业。