房地产企业现金流管理研究

摘要：随着经济的快速发展，我国经济体制在不断完善，现金流已经成为影响企业持续发展的关键问题。以房地产企业中海地产为例，采用文献研究法及案例分析法展开论述，通过分析其现金流管理现状，总结存在的问题，并提出解决对策，以期为其现金流量管理提供一定参考，促进企业持续、健康发展。

关键词：现金流管理;中海地产;财务分析

0引言

现金流管理是企业财务管理的核心。良好的现金流可以让企业保持正常的运轉，相反，如果企业现金流发生断裂，那么企业的发展将陷入困境甚至面临倒闭风险。因此，加强企业的现金流管理对企业的长远战略发展具有重要意义。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，投资周期长、资金需求量大，这造成房地产企业对于资金的依赖度较强，加上近年来行业融资渠道逐渐变窄，企业经营风险提升，房地产现金流管理被企业摆在战略发展的高度。以中海企业发展集团（以下简称“中海地产”）为例，对其现金流管理现状进行分析，指出其存在现金流扩张速度过快、管理流程不严谨、现金流供应不足等问题，并提出相应对策。

1相关理论概述

1.1现金流管理的相关概念

现金流分广义和狭义两种：广义的现金流指企业银行存款、库存现金及现金等价物等;狭义的现金流指企业的库存现金。现金流是企业在一定会计期间内通过经济活动产生的现金流入、现金流出及总量情况的总称[1]。目前企业的现金流管理大多以价值创造为导向，围绕企业的投资活动、经营活动及筹资活动所建构的管理体系，对企业未来一定时期内的现金流在时间和数量上做好一定的统筹规划，进行决策计划以及分析评价。

1.2现金流管理的目标

企业现金流管理工作的根本目标是给企业创造价值，其具体目标为：

（1）安全性目标。安全性目标是指现金在企业使用保管流程中不发生资金丢失、偷窃、调用等状况，在交易流通、结算时不会发生现金亏损，现金流的安全性也是现金流管理的首要目标，保障企业不会因资金断裂在经营过程中出现危机及影响企业发展。

（2）持续性目标。持续性目标是指企业的现金流能够连续不断地在企业流转，使企业的运营和发展延续下去，达成企业的价值创造[2]。持续性目标是企业生存的必要条件[3]。

（3）灵活性目标。灵活性目标是指企业资金出现匮乏时，有统筹与规划的能力，能及时调配现有资金，保障资金的正常流转，缩短存货与往来款项变现周期，增加企业的现金流。当企业的现金流过于充裕时，可以在企业稳健运转的同时进行合理投资，为企业创造更大的价值。

（4）流动性目标。流动性目标是指企业营业收入等资金流入和偿还债务等资金流出的能力目标，只有加强企业现金的流动性，才能使企业充满生机。企业的现金流一旦缺乏，说明企业的现金流管理很可能出现了不好的状况。

（5）效益性目标。效益是企业在生产运营过程中产生的收益，企业的终极目标是获取盈利。不断地为企业创造价值就能使企业产生效益。现金流的管理目标就是关注现金流的使用状况，怎样为企业创造收入，且持续地为企业增加效益。

2中海地产现金流现状分析

2.1公司简介

中海地产成立于1979年，主营房地产开发与不动产运营业务，1992年在港交所上市，目前其业务涉及全球70余座城市，业务规模持续扩大。三大国际评级机构给予中海地产全行业最高的信用评级——穆迪Baa1稳定、标准普尔BBB+稳定、惠誉A-稳定，是全行业唯一获得国际评级机构给予A级评级的企业。公司具备设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，旗下华艺设计位列全国百强设计院，中建宏达拥有建筑承包特级资质。历经40多年的发展，公司建立起不动产开发、城市运营、创新业务三大产业群。

2.2中海地产现金流管理现状

2.2.1现金流向管理分析

2018—2020年中海地产现金流向统计数据见表1。

从表1数据可以看出，2018—2020年中海地产的现金流较充沛，不仅包含与经营活动有关的现金流入与支出（往来款流入及支出、工程投标保证金等），与投资活动有关的现金流入与支出、筹资活动相关的现金流入与支出种类也较丰富，且数额较大。从往来款、质量保证金的流入与支出数额方面看，2018—2020年中海地产往来款流入与支出数额逐年增长，说明其拥有稳定的经营项目，盈利能力较强。2018—2020年，中海地产同时也获得了大量政府补助费用，为企业完成经营活动奠定了坚实基础。

2.2.2现金流程管理分析

现金流运营与管理流程是企业管理现金流过程中较基础的一环，通过梳理企业的现金流运营与管理流程，能清楚发现企业的现金流管理结构。中海地产与经营活动相关的现金流程管理见图1。工程预算部门在接到新的工程项目任务后，负责制订工程的进度横道图，审核工程各进度的款项，并与工程设计部门沟通，成为跟进整个项目的“第一棒”;工程项目部门负责整个项目主体的采购、询价、谈判及后续各种合同的签署流程，成为跟进整个项目的“第二棒”;开发经营部门负责与工程项目部门进行工作的对接，同时向投资方、工程招标方专属负责人汇报工程进度并进行记录，成为跟进整个项目的“第三棒”;财务部门则负责汇总整个项目中产生的各项费用收入与支出，是中海地产企业与经营活动相关的现金流记录汇总部门，同时也是跟进整个项目在财务方面变化的“最后一棒”。

2.2.3现金流量管理分析

2018—2020年中海地产各类型活动现金流量情况见表2。

从表2中数据可以看出，2018—2020年中海地产与经营活动相关的现金流量逐年递减，由2018年的5 011.61亿元下降至2019年的3 825.66亿元，同比下降了23.66%;2020年与经营活动相关的现金流量下降至3 669.65亿元，同比下降了4.07%。而中海地产投资活动、筹资活动相关的现金流存在上下波动，并未表现出一味下降的趋势，虽不平稳，但与经营活动相关现金流的变化趋势相比，存在问题较小。

3中海地产现金流管理存在的问题

3.1现金流向并购扩张速度过快

从前文对于中海地产企业的现金流向分析也可以看出，中海地产企业规模大，现金流向多元化，尽管大部分现金收入与支出均来自企业经营活动相关的现金流，但仍有相当部分现金流入与支出来自筹资、投资等企业活动，由此不难看出中海地产积极扩张企业现金流量、巩固市场地位的抱负。但盲目进行企业并购、扩张企业现金流这一举措容易让中海地产忽略高额现金流量为企业带来的危险因素。如2018—2020年，中海地产积极关注土地储备，动用大量现金流扩张企业的土地储备，但企业经营活动数量及工程完成效率并没有跟上，不仅占用了企业大量现金，同时也影响了企业其他活动的现金流，说明中海地产该阶段缺少现金流管理规划，盲目扩张土地储备、并购各类型企业虽然使企业规模得到扩大，但企业内部现金流管理混乱，潜藏的财务危机因素较多。

3.2现金流程不严谨

根据图1，以中海地产与经营活动相关的现金流量管理流程为例，整体上看，该企业的现金流程框架全面，各部门之间的对接工作设计完整。但当工程出现变数，中海地产在制订与启动应急预案、管理报备方面存在部门缺位，整个流程中负责“最后一棒”的财务部门职能多为汇总现金流，一旦项目出现变化，企业年度、月度现金流总结内容就会延期，项目在资金投入方面的计划也极容易被搁置。这说明中海地产作为大型房地产企业，并没有充分发挥企业中各部门人员职能，大体上的现金流管理框架是完备的，但细节上存在不严谨之处，没有设置充分的现金流应急管理措施，也没有相应的部门人员负责报备和制订应急预案，这导致中海地产现金流管理过程中各部门的处突能力不强，现金管理流程中存在部门职能缺位、企业现金流程设置不严谨等问题，亟待优化。

3.3经营现金流量供应不足

从表2中中海地产各类型活动相关现金流的變化趋势可以看出，近3年来，中海地产与经营活动相关的现金流量逐年递减，2018—2019年同比下降23.66%，2019—2020年同比下降4.07%，而其与投资活动、筹资活动相关的现金流存在波动，并未表现出一味下降的趋势，与经营活动相关现金流的变化趋势相比存在问题较小。上述数据说明，中海地产经营活动相关现金流量已经出现供应不足的趋势，并且与经营活动相关的现金流量作为中海地产现金流类型中的绝大部分现金流，其呈现的逐年下降趋势与企业盲目扩张土地储备、收购其他企业的战略规划相悖，不利于企业现金流量管理的可持续发展。

4中海地产现金流管理优化的对策

4.1现金流向方面重点把控并购资金链安全性

针对中海地产盲目扩张土地资源储备、大举并购多类型企业这一问题，建议中海地产将发展重心从提升企业规模转移至重视现金流向的安全性，尤其是在土地资源储备及并购企业方面，了解企业自身容量，适当降低规模扩张效率，巩固企业内部对于现金流向的管理与现金流量的使用，制订科学的扩张计划，而不是盲目扩张企业规模，动用大量现金流量[4]。企业应权衡扩张利弊，并购风险更小的相关企业，配合现阶段企业的项目完成效率进行土地资源储备，这样才能形成企业扩张的良性循环[5]。

4.2现金流程构建现金流风险预警系统

针对中海地产存在的现金流程不严谨这一问题，首先应明确现金流管理流程的不严谨之处。前文提到，整体上看，中海地产现金流程框架全面，各部门之间的对接工作设计完整[6]，但当工程出现变数，企业在制订与启动应急预案、管理报备方面存在部门缺位，财务部门职能多为汇总现金流，一旦项目出现变化，企业年度、月度现金流总结内容就会延期，项目在资金投入方面的原计划也极容易被搁置[7]。因此，中海地产应从完善现金流管理风险预警系统入手，增添针对项目变化进行及时报备及制订应急处突预案的相关部门，或者根据人员规模找到合适的部门，增加该部门对紧急预案的处理能力。这相当于为中海地产本身已较完善的现金流管理框架上一份“保险”，不仅增加现金流管理流程的严谨性，同时也强化了应对项目中各类型风险因素的抵抗能力，保证现金流管理流程的多元化与系统化，使得中海地产现金流管理流程更加安全、严谨。

4.3现金流量方面加强对经营现金流的管理和控制

针对中海地产与经营活动相关现金流量供给不足这一问题，建议中海地产加强对经营现金流管理的控制，在使用和分配经营活动相关现金流的同时，兼顾企业发展规划。当企业处于重点收揽工程项目以增加现金流的阶段时，应控制其他类型活动的现金流出，保证企业与经营活动相关的现金流量不受约束[8]。同理，当企业处于筹资及投资阶段时，应控制经营活动相关现金流量的支出，配合企业目前所处发展阶段及短期战略规划，合理确定现金流的支出方向与数额。

5结语

综上所述，现金流的良好运行对于企业的生存发展意义重大，企业应当根据自身发展现状及业务规模对现金流进行管理，为企业运营提供足够的现金支撑，为长远发展保驾护航。本文选择以中海地产为主要研究对象，研究该企业在现金流管理方面存在的问题及优化对策，结合企业近3年中海地产对外披露的财务数据，分析发现中海地产在现金流管理方面存在现金流向并购扩张速度过快、现金流程不严谨、现金流量经营现金流量供应不足等问题，对此，建议中海地产在现金流向方面重点把控并购资金链安全性，构建现金流风险预警系统，加强对经营现金流的管理和控制。希望本文的分析为中海地产发展提供有效建议，提升企业实力。

参考文献

[1]吴镇.房地产开发企业全面预算管理现状与对策研究[J].财会学习，2020（14）：104.

[2]周齐萍.基于现金流量的BL地产财务风险控制研究[J].上海商业，2020（5）：66-68.

[3]康廉.从现金流量角度分析房地产开发项目管理[J].财经界，2020（11）：48-49.

[4]吴华利.房地产开发企业融资和现金流管理的优化分析[J].财会学习，2020（10）：208-209.

[5]严志华.房地产上市公司现金流量管理现状及提升路径[J].财务与会计，2019（24）：73-74.[6]王雷.房地产开发企业融资和现金流管理研究[J].财会学习，2019（32）：198.

[7]侯晓林，李丹丹，张波.三维视角下房地产企业营运资金管理绩效分析：以新城控股为例[J].商业会计，2019（19）：73-77.

[8]左玲.浅谈房地产企业现金流管理[J].现代商业，2019（20）：115-116.

收稿日期：2022-03-10

作者简介：

钟小妹，女，1987年生，本科，会计师，主要研究方向：房地产企业财务管理。