房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

黄庆

摘要：随着我国经济的不断发展，国际和社会地位的不断增强，企业的发展更加注重合理的战略布局，这也就提高了企业对财务分析的要求。合理的财务分析可以提升企业的盈利能力、强化竞争优势、稳定企业的发展。本文从三个方面介绍了常见的企业财务分析问题：财務人员方面的考量、财务分析过程的合理性、以及财务分析结果的合理性。以此整理了具有针对性的解决方法，从而提高地产企业的财务分析能力，使房地产企业能够更加从容应对复杂的市场环境。

关键词：房地产财务分析;财务分析人员;财务指标

随着人口趋于老龄化、刚需和投资需求的逐步减弱、以及越发复杂的市场环境，房地产行业需要通过不断地变革、不断地调整和强化财务分析，才能帮助企业管理层构建更加合理的发展战略。但是如果财务分析存在问题，制定的战略就会缺乏正确的财务依据，势必导致管理层作出错误的判断，最终使得企业的发展偏离预定的目标，以失败收场。所以本文旨在阐述财务分析的重要性以及如何解决财务分析既有的问题[1]。

一、财务分析的概述

（一）什么是财务分析

财务分析是企业在日常经营活动中产生的财务相关信息和非财务相关信息的基础上，根据企业所处的行业环境、战略目标、拥有的资源能级、以及企业文化等方面进行的较为专业的综合性财务行为。财务分析的好坏直接决定财务管理的水平。在越发激烈的市场竞争环境下，财务分析就是企业不断前行的指引。高效的财务分析使企业能够及时根据自身的战略目标不断完善和修正经营决策，通过评估偿债能力、盈利能力、经营能力等指标，让公司在筹资、投资、经营上有切实可行的依据[2]。

（二）房地产企业财务分析的重要性

财务分析是企业在日常经营活动中每时每刻都离不开的财务行为，不同性质的企业以及相同性质企业的不同发展阶段，都有各自独特的财务管理体系。

第一，对于地产企业来说，它的特点是资金需求量庞大、人员流动率高、营销费用比例高、固定设施类资产规模较小等，这个行业的财务分析就是要充分考虑自身的特性，着重考量相关指标，以达到稳定融资渠道、提高营销收益效率的目的。

第二，合理的财务分析不仅包括内部分析，也包括外部财务分析。通过横向、纵向、同期、环比等手段充分了解竞争对手和本企业的相关指标，方便管理层直观的考虑是强强联合还是取长补短提升自己，进而对投资开发模式有更加明确的选择：是采用合作开发还是独立开发。

第三，财务分析的重要性也体现在能够回顾过去、考核现在、预测未来。企业的战略目标只有在全方位把控的时候，才能降低各种风险和潜在的不确定因素，甚至做到战略目标的升华，为企业的发展牵好缰绳。

第四，财务分析也能为投资者、债权人、合作方、上下游企业等提供相关的经营信息，使他们能够较为准确的了解企业的偿债能力和未来发展的潜力，让公信力成为创造力。

（三）当前房地产企业常用的财务分析方法

一般的财务分析有四种较为常见的分析方法：因素分析法、比率分析法、趋势分析法、对比分析法。房地产企业在具体财务指标上的应用也离不开这些方法。因素分析法属于定性分析，在时间不充裕或者研究对象差异较大时，公司财务人员首先确立相关因素，然后通过经验来确定研究对象;比率分析法是财务人员根据财务报表中的相关数据进行比值，从而分析企业的经营情况和财务状况;趋势分析法采用相对比或者绝对比的手段对财务报表中的相关数据进行参照对比，最终形成一种带有变化趋势的分析;对比分析法是将实际数据与计划数据或者是基数进行对比产生差异，从而发现可能出现的经营状况和财务问题，并做出改变。

当然，房地产企业在真正使用的过程中也会有些“本土化”特色，尤其是对关键指标，例如现金短债比、去化率等，主要围绕现金流稳定或者现金流是否满足公司发展需要来开展财务分析工作。

二、房地产企业财务分析常见的问题

（一）财务分析人员在企业地位不高

当前国内各类中小企业普遍存在的一种怪异现象：财务人员在企业管理的决策地位不是很高，尤其是在核心领导以业务为主的时候，财务人员的地位更加卑微，基本停留在传统会计算账的职能层面。这种弱化财务分析、强调财务就是会计，会计只用记账的观念会使得企业在面对竞争对手和行业变革时，容易受核心领导的主观意识影响，并作出错误的判断。

形成这种现象的主观原因是财务从业门槛不高，中小企业的财务多为裙带关系，有些甚至是无证上岗，这就导致财务人员专业素质普遍偏低、财务部门内部常发生集体排斥优秀人员现象。这些不专业的行为也难登“大雅之堂”，让财务分析只是停留在表面数据层面，甚至是只有数据没有分析。

另一种客观原因是任何企业都以盈利为目的，而销售或者业务部门是盈利的保证，在企业管理者的眼里，财务部门只是作为辅助部门，为销售提供各种数据服务，以便销售能够不断完善和提升。这种情况在房地产企业内也尤为突出，从地产企业庞大的营销费用可以发现营销部门和财务部门地位的悬殊。

（二）财务人员专业能力不强，指标使用不当、停留在表面分析

由于企业对财务工作认知的局限，以及管理层对财务分析的重视程度不高，使得财务分析工作无法专人专岗处理，管理层往往让核算部门代为分析财务信息，这就导致分析结果缺乏专业性和全局观。

由于财务人员各自的专业水平良莠不齐，财务部内部人员的分析方法、分析速度、分析深度等也都各不相同，很难在同一指标或者事件上达成统一的分析意见，反而容易受到管理层主观控制，例如激进型的管理层则要求弱化现金流分析，保守型的管理层则要求弱化经营分析。

由于财务分析是当代企业的常规操作，定期不定期的出具财务报告和财务分析仅被当成是财务人员的工作任务，迫使他们没有真正的履行财务管理职能。他们往往是把各种指标，如资产负债率、流动比率、速动比率、应收款周转率、净资产周转率等等往财务报表上套一下，然后挨个算出数值的高低，再逐一进行表面分析。这种形式主义、片面化、不够深入的财务分析，也加剧了企业其他部门的厌烦情绪，使得管理层对于财务管理工作抱有轻视态度[3]。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

（三）财务分析结果专业性过高且过于格式化

财务分析本应该是专业性较强的工作，体现了财务在参与管理工作的高度和认知水平，是为管理层提供准确决策的最主要、最直接的手段。专业性是指财务人员本身应该具备的专业属性，如出色的工作能力、寬广的学识范围以及丰富的经验水平，而不是非财务人员在分析过程中的难以介入和对分析结果的难以理解。如今的地产企业作为甲方或者说是资方，为了充分展现自己的“高大上”和“优越感”，任何实质性的工作都需要“套路化”“流程式”，财务分析的内容和结果通常都是专业术语，各种逻辑勾稽关系复杂不简洁，导致企业内部其他部门甚至是管理层，都难以理解各种指标的含义以及财务部门想要表达的经营情况。

当然，其格式化的书写和表格形式也加深了财务分析的“专业化”。由于财务体系的不健全和财务制度的不断完善，就需要对形形色色的分析统一标准，这就让大多数的财务人员认为，只有格式化的数据分析才是标准化的展现。这种千篇一律，不管本企业是否真正需要，一律照搬的做法使得财务分析变得可有可无，管理层对财务分析的重视程度也就越来越低，他们就更愿意相信自己的直觉和判断。所以财务人员应当发挥好财务分析“扫描仪”的作用，精准反映企业运营状况，做到在客观数据下的主观表达，让分析结果以通俗易懂的形式传递给管理层，让财务分析能够与企业文化、企业战略发生灵魂的碰撞。

（四）财务分析通常过于片面化

由于现在的财务分析通常是格式化操作，所以地产企业内部的分析报告基本都是一个模板，例如：“本年度公司的资产负债率较上年增加N个百分点，主要原因是增加了贷款金额;净利润率较上年下降N个百分点，主要原因是销售收入下降等”，类似这种的财务分析都是片面的，没有将财务和具体业务联系在一起，也没有研究对比企业所处的行业环境、更没有联系企业的战略目标，这些都不能为决策提供强有力的依据[4]。

忽视非财务数据的重要性，只收集或者多收集财务数据，导致分析的原始数据缺乏完整性和全面性。企业过分追求利润最大化，常以财务指标作为考核和决策唯一参照标准，比如单纯用销售指标、收款速度来分析营销部门的业务能力和完成情况，却没有考虑市场上客户对本企业房产质量的反馈以及营销团队服务质量的反馈，这是关乎企业形象、提升品牌认可度的大事;再比如单纯用人力成本高低来分析企业人事部门对人力效率的把控程度，却没有考虑员工对工作强度和企业文化的认可度。人才是核心竞争力，只有认可企业文化和有企业归属感的员工才愿意和企业共进退，能够让企业在各种环境中以不变应万变。所以从中可以看出，优秀的财务分析不单单局限于财务数据，也要结合企业环境，给出综合的分析报告。

三、房地产企业财务分析常见问题的解决方法

（一）建立健全的岗位机制

当前多数企业的财务岗位在企业内看似比较重要，甚至有些财务部门的办公室都是与众不同，但其实在经营过程中，财务的作用往往只是记账和管钱，甚至是企业的税费开支也会让管理层认为是财务的“无能”，这种奇怪的现象让财务人员在企业中的定位比较尴尬。为了能够体现财务分析的重要性，首先就要提高财务分析人员的地位，建立完善的岗位机制不仅可以提高财务人员的积极性，也可以提高管理层对财务分析报告的重视程度。

第一，首先财务部门应该做好跨部门衔接工作，各个部门如营销部、设计部、工程部等都应该派专人与财务部对接，并在财务部设立“多部门联动办”，由财务分析人员统筹信息、整合资源。让所有部门打破传统业务界限，全都参与到分析过程中来。这种更为宏观的财务管理思路，能够令财务分析人员更加便捷地获取第一手经营信息，同时还能提高跨部门的沟通效率，也能倒逼财务分析人员不断提升自身的专业素养，高效处理“多部门联动办”的各种信息。

第二，同时为了能有效贯彻落实财务分析，实现上通下达的状态，就需要提高财务分析人员的企业地位。企业可以安排其列席（无决策权）董事会、投资决策委员会，参与各项重大事项的研讨会等，这样既能在管理层作出决策时，及时给出专业建议，也能提高财务人员的自豪感和荣誉感。

（二）提升财务管理团队的专业素养和职业道德

财务分析人员的专业能力是财务分析质量的根本保证，对于复杂的市场环境，只有综合分析人员才能做好财务分析，这就需要不断提升财务人员的知识面和管理经验。

第一，采用轮岗制进行部门轮岗，一来可以使各个条线的财务人员掌握系统的财务知识，二来能通过这种制度打开财务人员的晋升通道，提高所有人员的积极性。

第二，开设与财务相关的培训活动和知识讲座，加强对外部市场的研究，深入了解行业动态、税收政策以及优秀的管理方式，便于企业能够及时降低成本、提高融资效率。

第三，实行企业内部跨部门学习，充分了解内部流程环节，这种内部串岗学习可以满足企业管理层对特定问题的要求，解决分析结果片面化的问题。同时也加强了各个部门之间的沟通和交流，提高分析工作的效率[5]。

第四，定期开展职业道德宣传教育，经常宣讲各类财务违法案例，制定企业“高压线”，并设立“高压线”标准，明确违法违规的界限，增加违法违规的犯罪成本。同时对财务分析工作的各个环节进行不定期的监督审查，避免跨部门的弄虚作假。

（三）结合管理层的认知水平，进行有企业特色的财务分析

我国房地产企业的管理层普遍都不是财务出身，更多都是技术出身或者是其他行业积累一定资本后转行做房地产，所以对财务不够了解，也对自己曾经从事的行业过于执着，这就导致格式化、流程式的财务分析很难发挥它真正的作用。

那么，作为企业财务人员，首先要结合内部各部门提供的完整信息和外部竞争对手的经营信息，站在全局视角进行数据研判，根据经验判断，哪些数据是需要同比分析、哪些数据是需要环比分析、又有哪些数据是需要做比值分析等。等所有数据都做好第一步处理后，就要开始根据管理层的认知水平进行企业特色分析。B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643

例如，对复杂不常用的数据采用图示和动画演示的形式进行分析，如果条件允许，可以增加一些案例予以辅助，让分析结果和所带来的影响做到直观明了;对于一些常用的数据，则可以采用一些俗语、古话、或者类比的形式进行阐述分析，这样可以有效防止管理层对常见分析结果的麻木和熟视无睹。

房地产企业可以结合管理层曾经从事的职业特性进行联想式的分析，比如管理层是土建技术出身，那么在分析过程中，告诉他资产负债率就像水泥强度一样，在不同阶段有不同的标准：资产负债率高，企业容易资金链断裂，资产负债率低，企业又无法快速增值;而水泥强度低，建造的大楼容易倒塌，水泥强度高，又容易产生过高的建设成本，企业也无法快速增值。任何指标在各自企业里，根据自身规模情况，都有不同的标准。

（四）结合企业特点和行业特点，进行多角度、多时点财务分析

当前房地产企业首先要明确财务分析是以价值为导向，一切要以实现企业价值最大化为最终目标，包括股东价值、债权人价值、企业文化价值以及社会价值等，而不是单纯的利润（股东价值）最大化。这就需要财务分析是多元化的、全方面的、顺应潮流的、有参考意义的综合性分析。

所以根据房地产企业的特点，主要抓住资金管理、风险控制、消费偏好、政策动向等，将融资过程和财务杠杆率相结合，土拍拿地前的可行性研究与投资回报率相结合，以及消费偏好与不同房型销售情况相结合。

四、结束语

财务分析是企业发展过程中重要的一环，优秀的财务分析不仅能为管理层扫清前进路上的障碍，也能指出捷径。尤其是当前在十字路口徘徊的房地产企业，更加需要通过全面的财务分析来规避各种风险，找出适合自己前进的道路。要通过科学合理的方式不断提升财务分析水平，在过程中不断改进财务分析的方法，用不断迭代更新的方法去适应瞬息万变的市场环境，让企业战略与时俱进。

参考文献：

[1]林萍.企业财务分析存在的问题及对策思考[J].中国乡镇企业会计，2021 （04）：52-53.

[2]肖莉丽.企业财务分析存在的问题及对策思考[J].中国集体经济，2019 （15）：145-147.

[3]唐建红.企业财务分析存在的问题及对策思考[J].纳税，2021，15 （07）：78-79.

[4]姚源.企業财务分析存在的问题及对策思考[J].财富生活，2021 （14）：173-174.

[5]饶玉卿.企业财务分析存在的问题及对策思考[J].财富生活，2021 （24）：148-150.B847C921-F4F9-4BE3-B4E4-9109C39FC643