居住权对“房住不炒”的影响机制研究综述

文/谭成洋 欧阳修梅

一、落实“房住不炒”的相关制度研究

（一）租赁制度

房屋租赁制度是我国调整房屋利用方式的重要住房政策，具有广泛的适用性，其目的是解决进城人员的居住困难，实现“居者有其屋”向“住有所居”的转变，给以所有权买卖为标的的房地产降温。房屋租赁制度存在以下问题：第一，租赁权是一种债权、相对权，一方面租赁权对抗效力不强，买卖不破租赁也不足以赋予承租人全面对抗的效力，另一方面占有制度仅对承租人进行有限的弱保护；第二，住房租赁不超过二十年的期限限制影响承租人对房屋的利用效果，租期较短的情况下多数人不愿意将改善居住环境的精力投入到不久便会归于租赁权消灭的房屋中去。总的来说，在中国特定的经济文化背景下，租房不足以替代购房满足承租人的需求，租购同权应运而生。

租购同权情形下居民可以在基本公共服务方面与购房者享有同等的待遇，这一做法将城镇居民住房所有权与社会权益进行分割，可以快速刺激租房需求，壮大租赁市场规模，从而达到抑制房价的效果。但是社会普遍认为实施租购同权的实际意义小于象征意义，因为租购同权的前提是增加租赁房屋对购房的可替代性，但我国长期存在的重购轻租的住房观念根深蒂固，并不是轻易可以清除的，而且租购同权的落实要求部分商品房用地转化为租赁房用地，有可能导致房价和房租双双上涨，难以实现“房住不炒”的政策目标。

（二）公租房（公共租赁房）

公租房（公共租赁房）是一种保障性住房，国家或公共机构享有所有权，以较低的价格转让出租权给中低收入群体，这是一种基于租赁合同的债权式保障住房。公租房可以解决新就业人员、新迁入人员短期居住的问题，也可以避免产权式保障住房土地供应和分配不公的问题，具有政策福利性，有租金较低的特点。公租房的受保障对象的范围日益扩大，但各地在实施该政策时标准存在地域性，有时所采取的难以实现公租房的政策宗旨，且公租房是基于租赁关系提供的住房保障，难以实现长期稳定的住房预期，租房期限的变动导致被保障对象难以获得生活安定感，也不利于社会关系的稳定发展。

（三）经济适用房

经济适用房制度中，政府以土地入股实现住房福利，被保障对象以购房款出资获得房屋产权，初始阶段为有限产权，主要的限制为取得有限产权五年内不得直接交易上市，五年后被保障对象可以补齐价款获得房屋的完全产权。经济适用房具有以下优势：被保障对象以较低的价款购得可期待产权，使中低收入家庭能够实现买房住房的目标，保障中低收入家庭的居住权益；政府合股买房掌握部分产权，能够限制炒房等投机牟利的行为，促进房地产市场有序发展，受保障对象从政府手中购得剩余财产或者政府赎回产权可以促使经济适用房内部转让，最大限度实现经济适用房社会福利保障功能并发挥住房资源利用效率。经济适用房也存在如下弊端：经济适用房可以上市流通，为房地产投机行为创造了条件，实践中五年内不得上市交易的限制容易被规避，房屋所有权转移时低买高卖，诱发权力寻租；对于仅以价格作为调节手段的经济适用房，低收入家庭难以负担一半以上的房款，这些家庭中的大多数不符合廉租房、公租房的申请条件但又无力购房，导致“夹心层”的出现；政府一次性低价转移住房产权，在土地供应如此困难的情况下导致供给成本过高，能够收回的建设成本少之又少，会导致住房利益分配不公等问题。

（四）共有产权房

共有产权房是对经济适用房采取共有产权的模式，遏制当事人通过经济适用房进行投机牟利的行为。共有产权模式中，政府和购买者根据出资比例共同拥有房屋的所有权，对房屋的增值利益进行分配。这一制度能够有效降低居住的成本，也可以减少住房投机行为。按份共有的共有产权房为政府回收产权提供了依据，购房者转让时仅能获得相应部分的利润，与完全产权相比转让获利大打折扣，压缩了获利空间并压制投机行为。由于允许购买人购买剩余产权，共有产权模式下的经济适用房兼顾了居住需求与资产积累。然而，有观点指出，共有产权房在任何条件下都不应该转化为商品住房，有转化机会便会沦为炒房对象。实践中，共有产权房的内部转让忽视了安居救济功能，外部转让忽略了保障性和财产性。政府供给成本高、分配不公等问题在共有产权模式下也没有得到解决。

二、居住权制度与落实“房住不炒”定位相关制度的衔接与配合研究

（一）居住权制度与租赁制度的衔接与配合

居住权作为一种介于房屋所有权和租赁合同之间的用益物权，既可避免租赁关系的不稳定性，也能避开购买所有权的高额对价，可成功将两种冲突予以分流。居住权正式进入我国立法仅一年有余，《民法典》中也仅以六个条文对居住权进行规定，法律规范的配置严重不足，存在大量的法律漏洞。居住权与租赁权在功能与制度的构造上存在一定的相似性，居住权的解释与适用当中不乏参考租赁权行使规则的情形，可借用租赁权的相关规定对居住权关系进行类推适用。比如《民法典》第一百七十五条对承租人不得擅自改善租赁物作出规定，这一规定可以准用于居住权人，居住权人也应当不得擅自改善其所享有的设有居住权的住宅，擅自改善标的物的，住宅的所有权人享有请求居住权人恢复原状、对造成的损害承担损害赔偿责任的权利。居住权消灭时，居住权人对房屋所有权人负有返还住宅的义务，此时也应当准用关于在租赁合同终止后承租人相关义务如何承担的规则。

（二）居住权制度与住房保障体系的衔接与配合

住房保障体系涵盖以经济适用房、共有产权房为主的产权型保障性住房和以公租房为主的租赁型保障性住房。住房保障与居住权制度在保障居住权人利益、满足私人居住的目标上方向一致。住房保障需要通过合同设立赋予被保障对象物权性的住房权利，居住权制度作为一种以房屋利用为核心的用益物权，自然也可以提供该种权利。住房保障制度改革的过程中应当引入居住权制度，建立保障性的居住权制度，为特定主体设立居住权，由政府保留住房的所有权，居住权到期后政府回收住房并再利用。构建不同层次的保障性住房体系，可以保障性居住权为主，辅之以产权型保障性住房和租赁型保障性住房，平衡供给与需求、稳定与灵活，总体上可以更好地满足居民的生活居住需要，形成更加和谐的住房市场。住房改革也能促进居住权制度的创新，比如在共有产权房制度中，可以创设出一种将居住权与个人生命存续状态相分离、权利存续期间可以租赁获益以及自由转让继承的权利范围更大的居住权。

三、居住权制度对“房住不炒”的影响机制研究

（一）居住权对落实“房住”的影响机制

1.居住权可以实现特定群体的住房保障。从大陆法系国家民法中设立居住权的宗旨来看，居住权制度的规定主要着眼点在于解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，包括解决父母、离婚配偶和保姆的无房居住问题。比如：夫妻离婚后，房屋的所有权归一方所有，为没有房屋的另一方设立居住权可满足其生活居住所需；遗嘱人可以用遗嘱的方式为生存的配偶设立居住权，由子女继承房屋所有权，从而满足生存配偶的稳定居住需要。在房价高企的今天，居住权的设立主体和受益对象可以为任何无房可住者，居住权人和所有权人之间可以不具有特定关系。

2.居住权可以灵活满足当事人其他住房需求。居住权制度下房屋的所有权人可以在出卖房屋的所有权的同时在该房屋上为自己设立居住权，将房屋所有权转让所获得的价款作为自己颐养天年的资金，从而提高房屋的利用效率。《民法典》规定设立居住权的目的是“满足生活需要”，但是随着经济社会与物质文明的发展，“法无禁止即自由”，可对“生活需要”作目的性扩张解释，度假为生活必需也在情理之内。银发社会较为富足的老年为了一年四季都在宜人的气候中度过，滋生了候鸟式养老，夏季北迁，冬季南迁，分时度假酒店式产权生逢其时，老人可在分时度假酒店上形成一个居住权，满足老年人对美好生活的需要。

居住权制度可以完善住房保障体系，通过所有权与使用权的分离，各取所需，有效提高房屋的利用效率。在我国长期的房地产改革中衍生了房改房、经济适用房、集资房、人才安置房等房屋种类，但存在法律地位模糊、利益平等难等问题。某些类型房屋可以通过居住权制度明晰法律地位、实现利益平衡：一方享有房屋的所有权时将房屋的所有权与使用权分离，为非房屋所有权人的自然人设立居住权并附带约定的期限。

（二）居住权对落实“不炒”的影响机制

居住权的应用可以避免房地产投机行为。保障性住房的制度宗旨不是为被保障对象增加不动产产权来增加其所有的财产。在保障性住房中，国家保留所有权，权利人享有居住权。一方面，保障性住房中，居民实现“住有所居”，居住权原则上不得转让、继承与出租，防止居住权人以房牟利的行为；另一方面，国家作为住宅所有权享有人，可以在很大程度上避免房地产投机行为，实现住房保障的宗旨。

居住权可以引导住房投资多元化。居住权作为一种空虚所有权，其交易与完整的所有权交易相比有两大优势：一是居住权价格较房屋市价低，二是购买居住权的税收与登记费用较正常所有权交易低。投资空虚所有权是投资人的更优选择。投资性居住权应用在合作建（购）房、购买分时度假房中，可降低投资者的投资成本，减少居住权人为满足居住需求支付的价款，根据行为目的的不同，在获得所有权的同时满足投资需求。房地产企业可以以养老公寓业务为进路，企业自身保留房屋的所有权，通过合同方式为老人进行居住权登记以设立终身居住权，推动多元化养老模式的形成。

设立居住权的二手房投资价值下降。房屋所有权人可在房屋上设立抵押权，抵押权人可通过拍卖、变卖或者折价的方式实现抵押权，但受让人不得妨碍居住权人对房屋所拥有的正当权益。房屋设立居住权，其流转性降低，银行也会降低对该二手房的估价，二手房估价过低会造成该二手房无人接盘，从而进一步降低房屋出让的价格，银行再次降低该二手房的估值，房屋可投资的价值由此下降。

四、研究结论与展望

本文旨在梳理与总结居住权制度对“房住不炒”的影响机制。在现有研究中，学者达成如下共识：保障居住权人生活居住需要是居住权制度的基本功能，现代居住权也应当具备投资消费的功能以更充分地发挥房屋的价值、更好地满足人们对于美好生活的需要；居住权制度在满足人们生活居住需求方面优于租赁制度，但居住权制度的不成熟之处可以适当地准用租赁制度的规则；现有住房保障体系下各种保障性住房在满足居民住房需求和实现“房住不炒”定位方面均无法完全达到制度设想，可以将居住权制度引入住房保障体系，由国家享有房屋所有权，被保障对象享有居住权，实现“住有所居”，抑制房地产投机。就目前而言，关于居住权对“房住不炒”的影响机制问题还有待进一步研究，本文对此作如下展望：

第一，要更加关注居住权的投资性功能，更好地让居住权发挥出保障“房住不炒”的功能与价值。保障性居住权可解决部分民众的生活居住需要，消费投资性居住权可作为一种新增投资方式助力房地产行业资金分流，满足其他当事人对于住房多样化的需要。设立居住权的住宅流转价值降低，住宅的投资价值下降，可促使住房回归居住的价值属性，因此要加大对投资性居住权的关注与研究力度，理顺其实现“房住不炒”的具体路径。

第二，深入探索居住权在住房保障体系中的具体应用并试点推广，实现“住有所居”的目标。现有保障性住房无论是落实住房需求的满足还是抑制房地产投机行为都存在一定的缺陷。居住权制度通过对房屋不同权能的分配可以有效厘清住房保障体系中的产权问题，从立法层面对居住权与住房保障体系的衔接作出规定，由地方试点形成可复制的经验进行推广。

第三，《民法典》仅通过六个条文对居住权进行规定，为减少居住权的适用阻力，可通过规范解释与续造来适当地增大现代居住权的适用空间，以更好地落实“房住不炒”。例如居住权制度在立法中虽然原则上为无偿设立，但可以通过约定排除，保障性居住权未必全部无偿，投资性居住权更是应全部有偿设立，此时可充分尊重当事人的意思自治设立居住权。