江苏以房养老现实困境与应对策略

文/张智博 韩悦 魏洁云

引言

国家提出加快商业养老保险改革创新，拓宽养老保险资金投资领域。老年人住房反向抵押养老保险可从满足孤寡、无子女等特定群体老年人的需求出发，使养老不再是一个“问题”，这需要全社会共同关注、共同努力。

我国老龄人口众多，导致设施资源供应不到位。截至2020年，中国老龄人口达到2.4亿。根据第七次全国人口普查数据，江苏省60岁以上常住老龄人口为185.53万人，占总人口比例为21.84%（全国18.70%），高于全国3.14个百分点，位居全国第六位。江苏每5个人中，有1个是老人，“养老难”的问题将会越来越严重。子女难以全面照顾老年人，加之老龄人口每年大幅增加，养老资源不足。据实地调查，大部分老年人服务中心名存实亡，服务仅限于夏天乘凉、冬天取暖，甚至无人看管。社区活动举办不积极，福利不到位；大部分社区医院医疗水平不足，老年人活动场所甚至被改建为商场、图书馆等。

一、以房养老的现状

以房养老属于特殊的贷款业务。在我国，老年人信息闭塞，缺乏理财知识，导致以房养老普及率低。由于中国人的房屋情结，老年人对于以房养老理念的认同，是以房养老普及的一个重要前提。

表1 以房养老的实践[1]

2015年9月12日统计的全国范围内的以房养老项目，在之后5个月内仅12户22人签约。截至2018年11月末，全国只剩下幸福生命保险公司开展的不动产养老保险业务，范围仅为北京、上海、广州等8个城市，意向客户168户247人，已承保117户172人，105户150人领取养老金。

通过在南京和扬州对老年人进行实地问卷调查和街头采访，实际发放问卷300份，实际有效问卷（以65周岁以上老年人为样本）为237份，样本为南京秦淮区、玄武区、江宁区、雨花台区，扬州邗江区、广陵区的老居民小区居民。在调查中，有73.7%的老年人并不了解以房养老，24.3%的老年人表示不考虑以房养老这种抵押房产如此高额换取微薄资金的形式，认为效益不对等。其余的老年人虽认为以房养老模式可行，但不愿意把自己奋斗一生或者居住了半辈子的房子转让他人。

被调查的237位老年人中，名下有房产的占40.5%，其余均居住于子女名下房屋或出租房、出租门面内，并且有房产的老人均计划将房产留给子女。因此，所调查的老年人中，没人愿意接受以房养老。

二、以房养老的优势

1.以房养老能够拓宽社会养老渠道，弥补社会资金的不足，改善老年人的生活水平，有利于缓解社会养老压力。目前我国采取的养老保险是将个人账户和社会统筹混合管理，个人账户空账现象普遍。我国作为一个自有住房率相对较高的国家，以房养老可以作为一种补充形式，在缓解政府养老资金压力的同时缓解社会的养老压力。

2.使用以房养老的方式来养老的老年人，在获得养老保险金之外，每个月还能获得一笔来自以房养老的资金，这使老年人的可支配收入大大增加，可提高老年人的生活水平。尤其是对于低收入的家庭来说，这一笔收入将使他们的生活质量大幅提升。根据我国传统，一般家庭积累的财产主要用于购房、结婚、教育、日常生活的消费支出，到了老年几乎没有财产。随着年龄的增加，在医疗方面的投入与日俱增，会导致生活水平下降。以房养老的发展给老年人带来了新的收入渠道，在不失去住宅使用权的基础上，老年人的可支配资金增加，不仅能维持正常的生活，还能经济独立，从而更加全面地保障生活质量。[2]

3.实行以房养老，可增加银行与保险公司等金融机构的收入，使货币易于流通。同时，老年人的收入增加，拉动消费增长，可扩大旅游、家政方面的内需，可带动相关产业的就业，缓解我国严峻的就业压力，这对于整个社会乃至国家都有着积极的影响。

4.以房养老的实施使市面上二手房存有量增加，可在一定程度上调节房价，使得房价趋于稳定，改善目前投机购房的不良趋势，可以使得房地产交易更加趋向居住和投资需求。这种模式可以有效地推进房地产、养老保险、金融投资联合，发挥房地产多重功能，完善社会现有养老体系，为社会和谐稳定发展作出积极贡献。[3]

三、以房养老的现实困境

（一）自身原因

1．我国在金融领域实施了严格的分工监督、运营制度，无论是在监督方面还是在运营方面，都对以房养老的发展有所阻碍。

2．金融机构易受到产权制约。以房养老在我国的发展空间是在未来，但我国规定住宅用地的最高年限为70年，当老年人将房产抵押时，土地使用期限大多所剩无几，保险公司也将面临续期支付土地出让金等各项费用。这使保险公司的积极性和投入力大大受到抑制。[4]

3.政府在以房养老需求端和供给端的实施策略并不完善，无法在金融产品中为老年人的权利提供保障。以房养老涉及房地产、金融、社会保障、保险等相关政府部门，需要与这些领域联动，也需要透明公正的法律环境。

保证这些行业的公平公正，是我国面临的一个极大的挑战。住房价值须由住房评估机构评估，而中国房地产评估机构起步晚、专业素质低，估价水平良莠不齐。老年人这样的弱势群体，很难得到公正对待。

4．政府支持力度不足。政府机构并未实际参与政策设计，相关政策仅有2014年保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），仅涉及部分监管职能。从内容来看，《指导意见》只对保险人、保险公司的资格、产品等方面进行指导，没有提供具体的政策支持。从实践来看，政府的参与力度明显不足，虽然多家机构取得了试点资格，但是最后只授权了幸福人寿和人寿保险两家机构。

（二）社会原因

1．以房养老宣传不到位。由调查可知，73.7%的老年人并不了解以房养老，这是因为政府、金融机构宣传力度不够，消息覆盖性不够广，而且老年人信息闭塞，缺乏理财知识，无法对以房养老形成正确的认知。

2．江苏省农村人口净流出极严重，农村房屋无法盘活，导致外围以房养老实施极为困难。

3．养老机构良莠不齐。老年人不愿意离开自己的房子，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好的养老院收费太高，差的服务不到位，老人难以找到合适的养老机构。

4．老年人选择遗赠抚养协议的倾向大于以房养老的倾向。[5]从本质上来说，遗赠扶养协议与以房养老的区别如表2所示。

表2 遗赠扶养协议与以房养老保险的区别

“养儿防老”观念一直影响着中国人，把自己多年居住的房地产抵押给外人而不给孩子，很多人不能接受。这种抵押难以得到老年人的认同，使得以房养老难以真正普及。

根据实地考察，众多老年人拥有遗赠倾向，选择将自己唯一的不动产遗赠给近亲而不是与金融机构签订以房养老合同。老年人对于合同比较谨慎，对于以房养老的理解不到位，担忧金融机构的执行力不足。

5．江苏医疗条件较为成熟。江苏医疗水平在全国处于领先位置，老年人寿命较之前有不同程度的增加，这使金融机构难以预测支付金额和年限。

6．以房养老潜在客户的问题。照现在的状况分析，最有可能选择以房养老的人群是：膝下无子女的老人和空巢老人。前者没有继承等问题，一定条件下会以房养老考虑。只是江苏空巢老人虽多，但其拥有的一般是农村自建房，商业价值较低，金融机构不买账。

四、应对策略

（一）金融业和房地产业混业经营

以房养老有广义和狭义之分。广义上，以房养老包括金融类以房养老和非金融类以房养老。狭义上，以房养老仅指金融类以房养老。

我国金融业近年来发展迅速，与实体经济相互结合，相互渗透。自上世纪90年代住房商品化以来，我国通过住房制度改革，逐渐实现房屋产权私有化。金融业和房地产业作为我国两大高负债行业，原本是两个互不相干的行业，直至住宅作为消费品或投资品进入市场。在混业经营的大趋势下，金融业和房地产业混业经营的优势有以下两点。

1．金融机构资金充裕。以房养老是长期产品，前期需要投入大量资金维持运行。随着我国经济的健步发展，我国银行、保险等金融行业的现金流十分可观，可为以房养老提供资金支持。

2．推动二手房市场的发展。老年人去世后，处置抵押房产是金融机构回笼资金的重要途径，此时需要完全成熟的二手房地产市场。我国的二手房市场起步虽晚，但是发展很快。近几年，二线以上城市的二手房交易量已经超过了新房交易量。此番运营，对盘活房屋存量、缓解住房供需压力也可起到重要作用。[6]

（三）加强设施设备的投入，提升服务人员的质量

国家应加大对养老设施的投入，积极开展养老服务，并通过减免税收等政策优惠来提高养老机构的存活率，鼓励私人养老院的建设。在专业人才引进方面，可与高校或医疗机构合作，培养护理、康养人才，同时引进优秀的康复治疗人员，对养老机构工作人员的技能素质进行筛查，提高养老服务行业的人才质量。

（三）针对以房养老完善法律法规

对于抵押房产的划分，可用法律法规明确规定农村自建住房是否能够纳入抵押范围，解决农村老年人以房养老问题。进一步明晰在房屋70年产权到期后，机构是否需要承担土地出让金等各项费用，应出台以房养老相关法律法规，与《物权法》《合同法》《房地产管理法》等相联系，对以房养老的房产产权到期续期的各项费用缴纳、对项目房产的评估依据、对以房养老合约执行的监督等作出规定，对项目未来风险进行法律控制，形成完备的法律体系，规范以房养老相关行业的风气，营造出有利于以房养老发展的法律环境，来确保老年人和金融机构各方的利益不受侵害，提高老年人对以房养老的信任度和金融机构的积极性。

（四）支持反向抵押后再赎回

鉴于在传统观念中老年人与年轻人之间存在遗赠与被遗赠的关系，政府应加强对以房养老的宣传，阐述利弊和权责关系，对有意向加入以房养老的老年人的晚辈做思想工作，避免老年人与家属之间产生隔阂。

当前扶养老人有经济等方面压力的年轻人，可以先通过以房养老获得部分扶养金，待有经济能力时再赎回房屋。支持申赎不仅可解决传统的“房屋情结”，同时也可加强二手房在市场的流通。

（五）给予相应的政策优惠

对于商业银行、保险公司、养老机构等以房养老的主推机构，可以在房产无法处置变现阶段，或是其资金流短暂断流阶段，给予一定的财政补贴，帮助这些商业机构渡过难关，也可出台相关政策，对保险公司等机构给予适当的优惠。

税收方面，对拥有该项目运营资质或正在运营该项目的保险公司等机构给予一定的税收优惠，视其运营情况，不同程度地减征其企业所得税、房产税等税费，激励其参与以房养老的积极性。对于参与该项目的老年人，对以房养老所得扶养金的税收可给予适当的减征或免征，鼓励老年人参与以房养老项目。[7]

（六）政府规范引导

要推行以房养老，国家应加大参与和推广力度，加强监管。对于抵押房产的老年人，国家应明确告知其应履行维护房屋的义务。对于私人机构，政府应对以房养老产品的设计、老年人房屋的估值、合约的拟定到合约的最终签订的过程进行实时监督，保障老年人不受私人机构的欺骗，确保老年人在决策前对所签协议的条款内容有清晰明确的理解，以维护老年人的合法权益。

应明确规定以房养老项目参与各方的职责，创造良好的政策环境。规范的以房养老项目可增强公众对由私人机构运营的养老业务的信任，有助于形成多元化的养老保障体系。

五、结语

以房养老目前仍没有被大众熟知，并且存在大量问题。首先需要加大政策支持和引导力度，以政府为主导，发挥社会力量作用，鼓励设计新型养老产品，从外部影响内部，让老年人以及他们的家人能够真正相信此类产品。金融机构必须根据产品设计与风险管理能力审慎参与试点，老年人与金融机构的利益共享机制非常重要。应发展多层次、多支柱的养老保险体系。以房养老是健全基本养老、为老年人医疗筹资的中流砥柱。