宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径

2022-02-16綦磊

江汉论坛 2022年12期

綦磊

2018年国务院发布的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（以下简称“2018年中央一号文件”）正式提出了宅基地“三权分置”政策，重塑了宅基地的权利结构，旨在盘活闲置的宅基地和农房，实现宅基地的经济价值。然而，该如何协调宅基地的身份性与经济利用的关系？在现有“一物一权”、 “房地一致”的法律规则框架下，如何放活宅基地和房屋使用权？这是宅基地“三权分置”政策所必须解决的问题。

一、 “三权分置”：以经济利用为指向的宅基地制度重构

为了应对宅基地闲置和隐形流转等问题，2018年中央一号文件提出了宅基地“三权分置”政策，以经济利用为指向，重构了宅基地制度。

（一） “两权分离”到“三权分置”：宅基地经济利用政策的演化

新中国成立之初，农民享有宅基地和房屋的所有权，可以转让自己所有的宅基地和房屋。随着集体土地所有制的确立，宅基地所有权收归集体，农户则享有宅基地使用权，由此形成了宅基地“两权分离”的权利结构。在“两权分离”的权利结构中，宅基地使用权具有较强的身份性、保障性、福利性：一是只有本集体的农户才能申请与享有宅基地使用权；二是本集体的农户可以无偿申请一处宅基地，用以保障基本的居住条件；三是宅基地使用权只能转让给本集体成员。《中华人民共和国民法典》（以下简称 “《民法典》”）第363条规定，宅基地使用权的转让适用土地管理法和国家的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）并未允许宅基地使用权转让，相关国家政策以及最高人民法院颁布的司法解释仅允许宅基地在本集体成员之间转让，将宅基地转让给非本集体成员的合同不具有法律效力。①

“两权分离”的宅基地制度，保障了农户的基本居住条件，并为乡村社会和集体经济的形成提供了物质基础。②然而，宅基地使用权和集体成员的身份密切相连，发挥着社会保障功能，农民虽然拥有宅基地使用权和房屋所有权，但其处置宅基地和房屋的权利受到严格限制。随着改革开放的深化和城镇化进程的推进，大量农民为了更高的收入进城务工或者为了更优质的生活环境在城市买房定居，导致越来越多的宅基地闲置，严重浪费了土地资源。这在一定程度上反映出宅基地的社会保障功能正在逐步弱化的现实③。此外，农民从未放弃过对宅基地经济价值的追求，部分集体和农民自发突破宅基地流转的限制，催生出“小产权房”、宅基地“隐形流转”等各种复杂的法律和社会问题。④

由于现行宅基地管理制度过度拘泥于宅基地的社会保障功能，压抑了其财产属性，不仅导致了土地资源的浪费，也制约了乡村发展。国家深谙其中矛盾，继出台“建立城乡统一的建设用地市场”政策和承包地“三权分置”政策之后，于2018年中央一号文件中提出了宅基地“三权分置”政策，使之成为推进乡村振兴战略实施的重要手段。而乡村振兴战略的目标之一就是通过充分发挥集体财产的经济价值，引导城市资源流入农村，促进农村经营模式的转型与升级，增加农民的财产性收益。《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（以下简称“《通知》”）明确：鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。可见，作为实施乡村振兴战略的重要手段的宅基地“三权分置”政策，是以发挥宅基地的经济价值为出发点进行的制度改革。这也是我国学者的共识。有学者认为，宅基地“三权分置”政策重在适度放活宅基地使用权，涤除使用权的身份属性，通过市场交易方式，实现使用权的经济价值。⑤也有学者认为，宅基地“三权分置”政策强化宅基地使用权的经济利用权能的制度意蕴不言而喻。⑥

（二）宅基地“三权分置”：以经济利用为重心的权利结构

集体所有权、资格权、使用权 “三权分置”，重塑了宅基地的权利结构。在这“三权”当中，适度放活宅基地使用权，发挥宅基地的经济价值，是权利结构变革的重心。

集体所有权是宅基地制度改革的底线，宅基地制度改革不能改变其集体所有的底色，要防范农民和集体的失地风险，落实集体对宅基地的管理权能⑦；宅基地“三权分置”政策是在维系集体成员与宅基地的身份性关系的前提下，放活宅基地使用权，以实现其经济价值。资格权维系着农民与宅基地之间的身份性关系，旨在将身份性关系保留于集体内部。⑧因此，在 “物权法定”和 “一物一权”原则框架内，将宅基地资格权界定为集体成员权相较于将其定性为用益物权，更加恰当。 “三权分置”中的宅基地使用权，不同于《民法典》与《土地管理法》中的宅基地使用权。⑨“三权分置”中的宅基地使用权不受身份属性的限制，可用于化解宅基地流转的法律困境，是可以通过市场交易方式获取增值收益的经济性权利。⑩

宅基地是集体财产，是社会主义公有制财产的一部分，发挥宅基地的经济价值，必须遵循两个前提：一是坚持集体所有制，防范集体的失地风险；二是维持集体成员对宅基地的身份性权利。在宅基地“三权分置”的权利结构中，集体所有权是改革的底线，资格权表达的是宅基地的身份属性，维系集体成员与宅基地的关系，使用权表达的是宅基地的财产属性。可见，宅基地“三权分置”政策重塑了宅基地的权利结构，于传统的所有权、使用权之外分离出了资格权，旨在于对外交易关系中涤除宅基地使用权的身份性，允许农民或集体通过市场交易的形式实现宅基地的经济价值，获取增值收益。因此，在宅基地“三权分置”的权利结构中，为实现宅基地的经济性而构建的新型使用权是重心，集体所有权和农户资格权是保障。

（三）宅基地“三权分置”政策颁布之后：以经济利用为重心的实践面向

随着宅基地“三权分置”政策的颁布实施，各地纷纷以此为指针，开展了放活宅基地使用权的实践。例如，浙江德清、广东海丰、山东平度等地鼓励农户将闲置的宅基地和农房以合作、出租、转让等方式流转给社会主体，依托当地特色生态和人文环境发展民宿、康养、电商、餐饮等农村新产业，以显化农房和宅基地的财产价值。再如，四川泸县在放活宅基地和房屋使用权的过程中，允许农户以自身所有的宅基地使用权与社会资本合作共建房屋，双方对建成后的房产权利按照协议的约定进行共享，可以用于经营性用途。⑪尽管各地的实践路径多样，但毫无例外的将发掘宅基地的经济价值、强化宅基地使用权地财产属性作为实践的重心。

二、宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径之证成

宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径，不仅放活了宅基地和房屋使用权，而且在集体所有制的框架内妥帖地定位了集体所有权和农户资格权，是符合农村集体产权制度改革内在要求的制度设计。

（一）经营型居住权的法律依据

居住权制度起源于罗马法，创设之初主要是为了保障无继承权的家庭成员在丈夫或者家主亡故之后，不至于流离失所。⑫作为家长制背景下为无住宅家庭成员居住利益而设计的权利，居住权制度自创设伊始便被贴上了人役属性的标签，不得转让，也不得继承。⑬由于经济社会基础与古罗马时期已经不尽相同，大陆法系各国在继受居住权制度之时，并未完整地承继居住权的人役属性。19世纪初的法国，居住权制度经历了由身份性权利向契约性权利的转变，延伸出了促进财富流通的经济功能。⑭到了20世纪，由于《德国民法典》中的居住权制度已经不能适应社会需要，德国《住宅所有权及长期居住权法》规定了可转让、可收益的投资型居住权， “松绑”了居住权的人役属性。⑮意大利创设了以酒店、营利性公寓为客体的居住权，突破了传统居住权的人役属性和生活保障功能。⑯可见，我们无需将人役属性和生活保障功能奉为居住权的“金科玉律”，当其无法适应经济社会发展要求时，就需要从发展的视角重新定义和建构居住权制度。

我国《民法典》规定的居住权制度，以满足特定自然人的生活需要为宗旨，具有无偿性和不可转让性，属于社会保障型的居住权，对于贯彻“全体人民住有所居”的公共政策大有裨益。然而《民法典》居住权制度过分强调人役属性，桎梏了私法自治属性，不仅不利于实现用益物权的资源配置功能，也无法有效回应自然人异地养老、休闲康养、分时度假等对房屋的多元利用需要。⑰所以，突破居住权的人役性，在社会性居住权之外探索新的经营型居住权，发挥居住权制度保障功能之外的资源配置功能，在市场经济大环境下实属必要。⑱

经营型居住权是以获得经济收益为目的，在酒店式公寓、民宿、分时度假酒店等营利性房产上为自然人设立的具有商业性质的居住权。我国《民法典》规定的居住权，主要是社会保障性质的居住权。然而，若通过扩张解释的方法进行规则释明，仍可探明《民法典》允许当事人设立经营型居住权的法律依据：其一，《民法典》第366条虽然将居住权的客体界定为住宅。然而，此处的“住宅”并非仅指住宅用地上的房屋。酒店、公寓等能满足自然居住需要的建筑物都属于《民法典》第366条所指称的住宅的范畴⑲；其二，《民法典》第366条所指称的“生活需要”并非仅指社会保障性质的“生活”，休闲、娱乐、康养等享受性的生活也可涵涉在内；其三，无偿性并非居住权的固有属性，《民法典》第368条允许当事人采用合同约定的形式排除无偿性，有偿设立居住权；其四，《民法典》第369条允许当事人出租居住权的客体，为以后允许居住权转让的制度改造打开了通道。⑳

（二）经营型居住权是放活宅基地和房屋使用权的适宜权利路径

“三权分置”政策为宅基地由保障性向经济性的转向提供了政策支持，而突破人役属性束缚的经营型居住权是放活宅基地和房屋使用权的适宜权利路径。

1.经营型居住权可以成为放活宅基地和房屋使用权的权利手段。宅基地“三权分置”政策并不意味着农户可以自由买卖或者转让宅基地和房屋，而是在保障农户资格权和房屋财产权的基础上，适度放活宅基地和房屋使用权。经营型居住权是以房屋为客体，以占有和使用房屋为主要权能的用益物权，属于房屋使用权。农户在房屋上设立经营型居住权，是从房屋的所有权中派生出使用权并流转给他人的行为，属于放活房屋使用权的范畴。宅基地是用于建造房屋的土地，与房屋具有天然和法律上的牵连关系。农户在宅基地上的房屋上设立经营型居住权，突破了宅基地的保障性和身份性，允许居住权人占用和使用宅基地，放活了宅基地使用权。基于此，经营型居住权可以成为放活宅基地和房屋使用权的权利手段。

2.经营型居住权可以满足对宅基地和房屋进行经济利用的政策和实践要求。宅基地“三权分置”政策突破了宅基地和房屋的保障性，允许集体或农户对宅基地和房屋进行经济性利用。《通知》等政策鼓励集体和农户盘活闲置宅基地和住宅，通过多种经营方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。经营型居住权是以营利性房产为客体，有偿设立的居住权，可以为宅基地上的农家乐、民宿等房屋的有偿利用提供合适的权利手段。此外，经营型居住权可以满足宅基地制度改革地方实践的需要。例如，在前述浙江等地允许宅基地用于建设经营性房产的模式中，经营型居住权不仅可以成为自然人占用、使用民宿、康养房屋的权利手段，而且可以衍生出异地养老、分时度假等新型经营方式，满足不同自然人对房屋的多元利用需要，促进城市资源流入农村，推动农村经营模式的转型与升级，助推乡村战略的实施。再如，在四川泸县农户与社会主体共建共享模式中，经营型居住权可以成为社会主体共享住房财产权的合法手段，在维系集体和农户之间的宅基地归属和利用关系的同时，使社会主体获取相较于债权更为稳定长久的房屋使用权。

3.通过经营型居住权放活宅基地和房屋使用权，可以调和身份性与经济性的矛盾。宅基地“三权分置”政策，是在保障成员资格权的前提下，适度放活宅基地使用权。《通知》等中央政策仍然将宅基地转让的范围限定在本集体内部，严禁城镇居民购买宅基地。在农民住房财产权抵押试点过程中，部门规章仍要求将抵押物的受让人限定于特定范围内的集体成员。㉑江西铜鼓、浙江义乌、湖南浏阳等地将宅基地使用权的受让人限定为特定区域内具有申请宅基地资格的农户。㉒可见，现行“三权分置”政策仍未改变宅基地的身份性。立足于房地的自然属性，将房屋所有权和土地使用权结合成一个交易客体，避免不动产权利冲突的“房地一致”规则，对宅基地和房屋也具有适用性。㉓基于“房地一致”规则，宅基地使用权与房屋所有权不能分别转让，宅基地使用权的身份性仍会投射于房屋所有权领域。宅基地使用权和房屋所有权的身份性，阻碍了其经济价值的实现。基于此，有学者提出法定租赁权方案，以宅基地的法定租赁权作为房屋所有权的正当性权源，以此摆脱房屋所有权的身份属性，使其能转让给非集体成员。㉔然而，一个债权性质并不具有排他性和对世效力的宅基地租赁权，如何能够承载一个具有完全支配力的房屋所有权？通过经营型居住权放活宅基地和房屋使用权，可以调和宅基地使用权和房屋所有权的身份性与经济性的矛盾：经营型居住权与社会保障型居住权不同，并非是为保障特定自然人居住条件的用益物权，而是以获得收益为目的的商业性质的居住权，没有身份性限制。经营型居住权属于用益物权，农户在其房屋上为他人设立经营型居住权，仍保留了宅基地使用权人和房屋所有权人的身份。由此，通过经营型居住权放活宅基地和房屋使用权，将宅基地的身份性保留在集体内部，对外则通过没有身份性限制的经营型居住权放活宅基地和房屋使用权，实现对宅基地和房屋的经济性利用，调和了宅基地和房屋的身份性与经济性的矛盾。

（三）宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径妥帖定位了集体所有权和农户资格权

宅基地“三权分置”政策虽然是以放活宅基地和房屋使用权为重心的制度设计，但也需保障集体所有权和农户资格权，在集体、农户、社会成员之间合理地分配宅基地权利。宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径，不仅可以满足农户经营宅基地和房屋的需要，而且可以在集体所有制的框架内妥帖地定位集体所有权和农户的资格权。

1.通过集体的同意权和收益分配权，落实了集体所有权，有助于防止集体财产虚化和流失。我国实施土地用途管制制度，建筑物的用途应当与其所占用土地的性质保持一致。㉕按照我国的土地管理制度，商服类土地和建筑物、住宅类土地和建筑物属于两类独立的土地和建筑物类型，彼此间的功能转换需要经过土地所有权人的同意。在宅基地上的房屋上设立经营型居住权，是将宅基地和房屋用于商业和服务业用途，改变了宅基地和房屋的居住保障功能。由此，在宅基地上的房屋设立经营型居住权的，应当经过集体的同意。集体的同意权，不仅是实现集体土地所有权人权利的必要手段，而且具有防范集体失地风险的功能。此外，按照土地发展权理论，土地用途变更产生的收益，并非产权人投资或劳动所得，由产权人独占有违社会公平。㉖并且，宅基地使用权具有保障性，集体在设立宅基地使用权时，并未将收益权能授予农户，收益权能仍保留于所有权人之手。基于以上两个原因，集体有权分享农户设立经营型居住权的收益。在宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径中，通过集体的同意权和收益分配权，落实了集体所有权。

2.通过设立经营型居住权的权利落实农户资格权，明确了农户的权利主体地位。在集体所有制的框架内进行宅基地制度改革，需要明确划分集体与农户所享有的宅基地权利的边界，保障农户流转宅基地和房屋使用权的主体地位。宅基地“三权分置”政策中的资格权是保障宅基地身份性的权利，明确了农户享有宅基地使用权与房屋所有权的主体地位。㉗在宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径中，农户资格权首先意味着农户享有宅基地使用权和房屋所有权。其次，基于宅基地使用权和房屋所有权人的身份，依照物权变动的一般原理，只有农户享有从房屋所有权中派生出经营型居住权的权利。集体虽然是宅基地的所有权人，但也需受宅基地使用权的约束，仅享有同意权和参与收益分配权，不得取代农户的权利主体地位。由此，通过设立经营型居住权的权利落实农户资格权，有助于理清集体和农户所享有的宅基地权利的边界，将设立经营型居住权的决定权划归于农户。

三、宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径之构建

宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径在集体所有制的框架内发掘了宅基地的经济价值，是符合农村集体产权制度改革要求的制度设计。然而，制度的可行性仅是制度设计的起点，宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径还需进一步明确集体、农户、社会主体各自享有的权利内容和实现形式。

（一）集体的同意权与收益分配权的实现形式

在宅基地上的房屋设立经营性居住权的，应当经过集体的同意。然而，集体并非民事主体，没有作出意思表示的能力，如何作出是否同意的决定？

1.同意的机关为集体经济组织或村民委员会。为了应对集体虚位的问题，《民法典》等法律赋予了集体经济组织和村民委员会特别法人资格和代表行使集体所有权的权利。由此，在宅基地上的房屋设立经营型居住权的，可由集体经济组织或者村民委员会代表集体作出是否同意的决定。

2.集体成员民主管理权之保障。集体所有权是集体成员按照法定议事规则和表决机制形成统一意志，共同支配集体财产的权利。并且，在宅基地上的房屋上设立经营型居住权进行商业经营，在一定程度上会对集体及其成员的居住环境、乡村环境、乡村规划等产生一定的影响，涉及到集体共同利益与成员私益。在集体经济组织或村民委员会作出是否同意农户设立经营型居住权前，须在集体内部形成决议，以保障集体成员的民主管理权。具体而言，由农户提出申请，说明具体用途、居住权人的情况、占用宅基地和房屋的面积情况，集体经济组织或村民委员会根据用途是否符合土地用途规划、是否会对集体造成不利影响等情况进行审查，并向村民会议或村民代表会议进行说明，由其按照“一人一票”规则形成决议。然而，每一处房屋设立经营型居住权都需村民会议或村民代表会议一事一议，将极大增加集体内部决议成本和交易成本。《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律和政策授权村民会议或村民代表会议通过制定村规民约等集体自治规范管理集体内部事务的权利。集体自治规范是集体成员按照法定程序和表决规则形成的统一意志，是集体成员民主管理权的重要实现形式。由此，可由村民会议或村民代表会议按照法定程序和表决规则制定相关集体内部管理规范，规定客体范围、权利人的范围、设立的程序等经营性居住权设立的基本条件，由村民委员会和村民代表会议根据集体自治规范具体决定是否同意某处宅基地上的房屋设立居住权。这样既实现了集体成员的民主管理权，又降低了设立经营型居住权的成本。

集体可以通过集体自治规范的形式，管理农户在其房屋上设立经营型居住权的行为。那么，集体是否可以通过集体自治规范规定其参与经营型居住权收益分配的比例与形式呢？一般而言，集体自治规范调整集体财产及其收益的分配关系时，只要符合法定的决议程序和规则、不违反法律法规的强制性规定、不侵犯成员的合法权益，即可生效。而集体自治规范是否能强制性课以成员法律所没有明确规定的义务，相关法律未设明文，存在较大争议。卢梭认为，团体决议行为之所以对成员有效，是因为团体成员已事先同意这一规则。㉘我国学者也借用社会契约论的观点，认为村规民约对特定成员课以处罚或者取得成员收益的前提是集体成员事先明确让渡了这一权利。㉙经营型居住权的设立主体是农户，集体既不是合同的当事人，也不享有行政管理权，无权以单方意思表示的形式获取农户设立经营型居住权的收益。农户在其房屋上设立经营型居住权需要经过集体同意，集体可将其获得收益分配的比例和形式作为同意的条件，要求农户同意集体按照集体自治规范的规定参与收益分配。集体也可与农户具体协商其参与收益分配的比例与形式，并将协议作为集体同意农户在其房屋上设立经营型居住权的条件。

（二）农户设立经营型居住权的权利与限制

经营型居住权是从房屋所有权中派生出的用益物权，按照物权法的一般原理，应由农户决定是否在其房屋上设立经营型居住权以及设立条件。宅基地“三权分置”政策的经营型居住权实现路径，将宅基地的身份性限定于集体与农户关系层面，在农户与相对人的外部关系层面，通过不具有身份性的经营型居住权，实现对宅基地的经济性利用。基于此，城镇居民也可以取得宅基地上的房屋的经营型居住权，农户可以自由选择对方当事人。

然而，农户在其房屋上设立经营型居住权，会影响集体及其成员的利益，由此，农户设立经营型居住权的权利，还需受到相应的限制。

1.经营型居住权客体的限制。中央政策允许农户利用合法占用的宅基地开办农家乐、民宿。根据《土地管理法》第62条的规定，集体成员占用的宅基地应符合 “一户一宅”、 “面积法定”的要求。但从实践来看，由于宅基地制度不健全、审批程序不完善、宅基地上的房屋继承以及集体经济组织内部的房屋买卖等历史和现实的多方面复杂因素，导致农村社会存在大量超标占用宅基地和“一户多宅”的情况。㉚那么，农户在宅基地上开办的农家乐、民宿等是否都可以设立经营型居住权？第一，农户以其合法的宅基地与房屋独立或联合开设的农家乐或民宿，经过房屋所有权登记后，可以设立经营型居住权。农户以其合法的宅基地与房屋独立或联合开设的农家乐或民宿，不同于经营性建设用地上的宾馆，其保障性与经营性并存，一部分用于农户自住，一部分用于经营活动。居住权是保障自然人住有所居的权利，住宅的一部分只要能满足自然人的居住需要，就可以成为居住权的客体。㉛按照《民法典》第368条的规定，居住权采用登记设立主义。依据连续登记规则，只有经过所有权登记的房屋，才能设立经营型居住权。由此，在合法取得的宅基地上建造的房屋，虽然农户可以基于合法建造行为取得房屋所有权，但未经房屋所有权登记的，不能设立经营型居住权。第二，农户利用超标占用或者多占的宅基地开办农家乐、民宿等营利性场所能否设立经营型居住权？农户利用超标占用或者多占的宅基地开办农家乐、民宿等营利性场所，完全改变了宅基地的保障属性，违反了“一户一宅”和“面积法定”规则。有学者建议将这部分宅基地转变为集体经营性建设用地。㉜这一观点具有实践依据。例如，贵州湄潭等地在经过农户申请、集体与土地管理部门审查同意、补缴土地出让金等程序后，将农户多占并用于经营的宅基地登记为经营性建设用地，允许农户通过流转获取收益。㉝宅基地是用于建设住宅的土地，与集体经营性建设用地同属于集体建设用地。将农户超标占用或多占的宅基地转变为经营性建设用地，是在保持集体建设用地规模不变的前提下，进行的土地用途变更，不会破坏保护耕地的基本国策。正因如此，现行中央政策允许宅基地转为集体经营性建设用地。㉞由此，可将农户超标占用或者多占的宅基地转变为集体经营性建设用地，并由农户向集体补缴土地出让金，待土地用途手续变更完成后，方能在这些农家乐或民宿上设立经营型居住权。

2.集体同意权对经营型居住权设立效力的限制。按照《民法典》第367条的规定，农户以其房屋设立经营型居住权的，应当与相对人签订经营型居住权设立合同。农户在其住宅上设立经营型居住权的，需要经过集体同意，集体的同意权是对农户改变宅基地保障性用途的许可，授予了宅基地使用权人原来所不享有的经营权能与收益权能。因此，农户在宅基地上的房屋上设立经营型居住权，未经集体同意的，属于无权处分行为，虽然经营型居住权设立合同并不因此无效，但相对人并不能取得经营型居住权。

（三）社会主体享有的经营型居住权的权能构造

经营型居住权属于房屋使用权，权利人必须享有占有和使用权能，从而满足自己居住客体的需要。经营型居住权不局限于满足自然的基本生活需要，而是满足自然人居住、休闲、康养、娱乐的综合性享受性需要，具有较高的商业性，不具有身份性。㉟宅基地“三权分置”政策虽然没有抛弃宅基地的身份性，然而将身份性限定在集体与农户的内部关系领域，被放活的房屋使用权不具有身份性。作为放活房屋使用权具体路径的经营型居住权也不应受身份性的限制。基于以上两个原因，经营型居住权人除享有占有和使用权能外，还可通过转让、抵押、赠与等方式处分其居住权，通过出租等方式获取收益。当然，经营型居住权人转让其权利或者出租客体时，会对房屋所有权人的利益产生影响。因此，经营型居住权人转让权利或出租客体时须经房屋所有权人同意。

经营型居住权虽然不是保障自然人基本居住条件的居住权，但也应当具有较高的稳定性，由此需赋予经营型居住权人以对抗力和独立的征收补偿请求权：

1.赋予经营型居住权人对抗集体收回、调整宅基地的权能。现行法律和政策尚不允许农户转让宅基地使用权和房屋所有权，因此，无需设立宅基地使用权和房屋所有权转让不破居住权规则。在现行宅基地的权利结构中，集体享有在特定条件下，调整、收回宅基地的权利。基于“房地一致”规则，集体调整、收回宅基地，将导致房屋所有权的变更，从而影响经营型居住权的稳定性。农户在其宅基地上的房屋上设立经营型居住权是经过集体同意的行为，集体也可以分享农户设立经营型居住权的收益。当集体调整、收回宅基地的权利与经营型居住权的稳定性发生冲突时，应当侧重保护经营型居住权人的利益。因此，需要赋予经营型居住权人对抗集体收回、调整宅基地的权能，集体未经经营型居住权人的同意，或未给予公正补偿前，不得调整、收回宅基地。

2.赋予经营型居住权人独立的征收补偿请求权。经营型居住权不具有对抗国家征收行为的效力，经营型居住权因国家征收宅基地和房屋而消灭。虽然我国法律尚未赋予居住权人独立的征收补偿请求权，有学者也反对赋予居住权人独立的征收补偿请求权。㊱然而，经营型居住权是具有独立经济价值的物权，经营型居住权人因国家的征收行为遭受到了“特别牺牲”。有必要赋予经营型居住权人以独立的征收补偿请求权，当经营型居住权因国家征收宅基地和房屋而消灭时，权利人有权要求国家给予公正的货币补偿。

注释：

①《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》规定： “将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。”

②⑥参见陈小君：《宅基地使用权的制度困局与破解之维》，《法学研究》2019年第3期。

③㉓参见高圣平：《宅基地制度改革政策的演进与走向》，《中国人民大学学报》2019年第1期。

④㉜参见李凤章：《宅基地使用权流转应采用“退出—出让”模式》，《政治与法律》2020年第9期。

⑤参见高圣平：《农村宅基地制度：从管制、赋权到盘活》，《农业经济问题》2019年第1期。

⑦ 参见高海：《宅基地 “三权分置”的法律表达——以〈德清办法〉为主要分析样本》，《现代法学》2020年第3期。

⑧参见高圣平：《宅基地制度改革与民法典物权编编纂——兼评〈民法典物权编（草案二次审议稿）〉》，《法学评论》2019年第4期。

⑨参见刘国栋、蔡立东:《农村宅基地权利制度的演进逻辑与未来走向》，《南京农业大学学报》（社会科学版）2020年第6期。

⑩参见韩松：《宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革》，《法学研究》2019年第6期。

⑪参见刘守英、熊雪锋：《产权与管制——中国宅基地制度演进与改革》，《中国经济问题》2019年第6期。

⑫参见申卫星：《从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》，《现代法学》2018年第2期。