我国《民法典》中居住权的罗马法继受与革新

辽宁大学法学院 孙苏琪

一、引言

当希腊文明走过它的辉煌年代，古罗马在位于地中海与亚得里亚海交汇处的亚平宁半岛兴起,从《十二表法》到《市民法》再到《万民法》，罗马在历史的演变中汲取养分，选择以法律作为治国基石，将罗马从一个城邦发展成了横跨亚欧非帝国的同时，其法律观点和制度也散播到帝国的每一个角落。尤其基于罗马法学家对于罗马民法编纂的完备性和先进性，更是早早地奠定了罗马法在民法中的坚实根基，对世界两大法系的民法观点产生了举足轻重的作用，更是对我国《民法典》在某些制度上的编纂和规定起到了不可或缺的作用。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），被称为“人民社会生活的百科全书”，开创了中国特色社会主义法律体系的“民法典”时代，具有重大的历史意义和现实意义。民法典系统整合了新中国成立70多年以来长期实践形成的民事法律规范，汲取了中华民族5000多年优秀法律文化，借鉴了包括罗马法在内的人类法治文明建设的有益成果，充分体现了我国的社会主义性质、对人民权利的平等保护，以及顺应人民美好期待和时代发展要求的特点。

为了更好地保护民事主体的平等地位，保障人民权益，《民法典》在以前《民法通则》的基础上作出了较多删改和完善，其中一大亮点就是为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，在用益物权中增加了“居住权”这一新型权利。

二、居住权的罗马法起源

居住权在我国的提出并不是首次，早在2007年《物权法》的修订中，就有学者建议增加居住权之规定，但是由于当时对于居住权的法律理念、特性、一般规则以及权利构建等方面的研究还不够透彻，再加上物权立法的特殊固有属性，对于这样一种陌生的制度，在西法东渐时并未被我国采纳。但实际上，在我国民间，始终有因居住而使用他人房屋的习惯性做法，所以为了更好地规范这一行为，保护房屋所有人以及居住人的实际权益，我国学者近年来广泛展开了对居住权的深入研究与探讨。居住权发轫于罗马法，伴随着罗马社会经济的进步和发展而逐渐产生，但起始阶段其界定较为模糊。居住权的产生和发展源于古罗马社会实行家长制的特殊背景，只有家主才拥有对家中财产的所有、使用以及支配的权力。后来，该种在遗嘱上设立的权力演变为具有强烈人身属性的“居住权”，其特点为居住权不得转让或者再遗赠，只有居住权人有权利终生居住在该特定住宅，且居住权并不因居住权人未行使而消灭。可见，古罗马时期居住权制度的法律价值在于通过遗嘱等方式保障特定自然人的居住权益。

随着时间的推移，居住权在罗马法中有了成熟的规定。罗马法中的物权区分为自物权和他物权，而役权是罗马法中唯一被认可的他物权，其涵括不动产役权与优士丁尼法所认可的为特定人的利益而利用他人之物的人役权。居住权则作为区别于地役权的人役权的一种，与用益权和使用权一道成为涉及因居住而使用他人房屋的权利。法国、德国、意大利等大陆法系国家在一定程度上受到了罗马法的影响，继承了居住权的制度，但均作出了不同程度的扬弃，居住权制度的法律价值亦有所拓展；英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同，但其也有类似居住权的制度。

三、居住权的含义和特征

在不同的时代和不同的法律体系中，居住权有不同的含义和特征。在罗马法中，用益权指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利；使用权是指权利人在个人需要的范围内，对他人的物按其性质加以利用的权利；而居住权变相之于用益权和使用权，其标的只有房屋，是指因居住而使用他人房屋的权利，其范围狭于用益权和使用权，在单独指房屋时会被使用权涵盖，区别不大。在大陆法系国家对居住权的继承中，演进出了更为确切的含义。居住权是从所有权中分离出来的一种权利，只针对家庭成员中依赖于被继承人生活又没有继承权之人，满足其对所有权人房屋的利用需求，具有极强的人身性，一般通过遗嘱继承或遗赠等方式确定，而权利一旦取得则排除法定继承和转让。英美法系国家中虽没有明确规定居住权，但是有类似的终身地产制度。即权利人可以基于自身对于不动产的所有权，对房屋进行转让、抵押和出租，并在死亡时自动终止，如果终止时不存在其他所有权受让人，则所有权返致原产权人，若设定了其他产权受让人，则转移至受让人处。这项规定虽名称表意与居住权相异，但在其实践方法继承了居住权的法律原则和精神，也是罗马法居住权对后世影响的重要一环。但在西法东渐的过程中，我国早期、日本、韩国等东方国家都没有引入包括居住权在内的人役权，而是只引入了地役权，其理由和原因包括对人役权制度的理解表层化、对居住权制度的应用狭隘化，以及不同国家国情的复杂变化等。由于居住权自罗马法起，隶属于“用益权、使用权、居住权”的人役权制度框架之下，因此随着人役权整个制度不为东方国家所用，居住权制度随之销声匿迹。

四、我国《民法典》设立的居住权制度

党中央提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，经过立法部门与学者的深刻讨论，民法典吸收了罗马法中居住权制度的有益效果，在第二编“物权”之第三分编“用益物权”中新增第十四章“居住权”（《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条），其具体规定如下：

（一）居住权的定义

居住权人依据其与住宅所有权人的合同约定，为满足生活居住的需要，对住宅享有占有、使用权利的一种用益物权。

（二）居住权的设立

根据《民法典》第三百六十七条的规定，居住权通过合同方式及遗嘱方式设立。但约定不能直接产生物务即物上之债，是否登记是区分物务和债务的关键。因此《民法典》第三百六十八条后半部分规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。值得注意的是，若居住权未登记视为物权性质的居住权未设立，双方订立的居住权合同作为合同编中未规定的无名合同，发生相应的债法效力，具体内容应参照租赁合同的相关规范进行类推适用；同时根据《民法典》第三百七十条后半部分的规定，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

（三）居住权的特殊规定

居住权的设立在一般情况下以无偿为原则，但当事人另有约定的除外；且《民法典》第三百六十九条规定，居住权一经登记确定不得转让、继承，原则上不得出租，但当事人另有约定的除外；居住权时限多为长期性或终身性，有约定或者遗嘱的，按照约定或者遗嘱；没有约定或遗嘱的，居住权期限至居住权人死亡时；同时根据第九百四十五条，住宅所有权人设立居住权的，还应当及时通知物业服务人。

（四）居住权的特点与性质

居住权不同于租赁权和借用权，而是用益物权的一种，是对世权、绝对权。在对房屋的占有、使用方面，居住权人可以对抗包括所有权人在内的一切人，即使房屋所有权转让也不能影响居住权的行使，即“买卖不破居住”；另其时限不存在类似租赁权超过20年部分无效的限制，具有长期性和稳定性的特点。

五、我国居住权的罗马法继受与革新

（一）在一般法律分类上

我国是以权利主体本位视角进行分类，将居住权归类为物权中用益物权的一种，而罗马法以权利客体本位视角进行分类，将居住权、用益权和使用权区分开来，共同构成他物权项下的人役权。

（二）在法律理念上

罗马法中最早出现“公民”这一民事主体，首次开始注重普通民众的权益保障，用益物权在罗马帝国的出现即因房屋关系到人的生存基础，而不是所有人都能够有能力为自己取得一处房屋的完全所有权，是为了在最大限度内保障公民的基本生存而创设；在现代中国社会，仍存在“老无所养”或“居无所址”的现象，居住权在中国创设的最根本目的仍是为建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，让全体人民居有定所，可从居住权这一视角看出罗马法法律编纂与创设的惊人完备性、超前性和稳定性。但在我国设立居住权还贯彻了物权法物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大限度地发挥效用，充分发挥房屋的使用价值的目的，体现了我国在立法上将居住权与物权理念更好地结合的创新性和进步性。

（三）在法律特性上

罗马法中的人役权具有专属性、无偿性、有期限性、不可让与性和不设负担的特点，在我国《民法典》的编纂过程中，对于居住权的设定大部分吸取了罗马法的设定，具有一般情况下的无偿性、人身专属性、不可让与性、对负担设定的高度对抗性等特点，但其中无偿性和不可让与性吸收了民法中意思自治的基本原则，允许当事人自行约定，在期限上也有更为灵活的规定，若有约定从约定，若无约定其期限即为所有权人终生。

（四）在一般法律规则及权利构架上

对于居住权的创设，罗马法中没有较为明确的规定，在实践中主要以遗嘱继承，的方式取得；而在我国《民法典》的立法中对此有明确规定，既可以遗嘱继承也可以合同的方式取得，并在对世权的角度上体现为登记生效制度，若不登记就不生效。虽罗马法中没有此项规定，但是登记生效制度也是基于罗马法中对占有行为的规范和占有权利的保护而设立的制度——“占有令状”逐渐发展演变而来。

（五）在权利惠及范围上

在罗马法中，居住权的取得主要通过遗嘱继承，即居住权的惠及对象仅为可以通过遗嘱继承方式获得权利的公民；在我国《民法典》中明确规定，居住权可通过遗嘱继承方式或合同方式设立，其惠及对象扩大为可以通过遗嘱继承方式获得权利的公民、离婚后生活困难一方、暂时无能力购房的年轻群体甚至可能惠及所有公民。

六、我国设立居住权的现实意义

首先，在立法领域，居住权作为一项新型权利，在长期的社会实践中必定会发生更多复杂的情况，我国《民法典》中目前对于居住权的规定较为简单，其关于住宅的界定、所有权人能否为非自然人、居住权灭失的登记、居住权期限以及从事居住权行业的相关机构的资质问题等均需要进一步的完善，居住权制度与继承制度、合同制度等制度的衔接可进一步明确和加强，将在未来不断刺激和挑战我国在立法或司法解释等领域的持续进步与发展。

其次，在市场经济领域，基于居住权相比于罗马法惠及对象范围的扩大，将给我国物权市场带来全新的商业机会和行业模式，如在未来很长一段时间内，将会有很多专业机构抢滩居住权行业这一蓝海市场，即购买住宅或将其他自有住宅的居住权出售并获得盈利；该权利的设定还将会触发很多新兴行业和职业，如根据居住权人寿命精算居住权价值、居住权中介人等，势必形成市场新的风向标，在创造较大波澜和挑战的同时促进我国社会主义市场经济的繁荣发展。最后，对普通公民而言，养老需求、离婚住房需求以及年轻人的居住需求都得到了一定的解决，居住权的设立在未来将会被市场开发出更多的渠道和模式，为更多人群打造可行的适用方式，在满足多主体供给、多渠道保障住房市场的需要的宏观目标的同时，实现了对每位公民“居有定所”的进一步保障，达到对每位公民幸福生活目标的精准扶持。

七、结语

居住权起源于罗马法，其法律理念和一般规则在大陆法系和英美法系中都有着广泛的影响，我国对居住权的研究和引入较晚，在《民法典》中首次创设，是历史时代所趋也是我国人民的现实选择。我国《民法典》对于居住权的规定在罗马法的基础上进行了继受与革新，践行古罗马居住权制度保障特定自然人居住权的法律价值，又凸显充分发挥家庭职能和住宅的效能，实现“全体人民住有所居”的中国式功能定位。

在一般法律分类上根据本位视角的不同有所区别，在法律理念即“注重普通民众的权益保障”上有所传承，在法律特性上有所继承，但结合了民法意思自治的原则更为灵活，在一般法律规则及权利构架上规定更为清晰，在权利惠及人群范围上有较大扩张。总体而言，居住权制度的确立有利于实现物尽其用，提高物权效率，解决中国目前存在的一些社会问题，希望居住权的规定能够更加明确和具体，能够在我国社会主义国情中经得住社会实践的锤炼与考验，实现其真正的现实价值和意义，为人民幸福美好生活目标的达成带来更多可能。