旅游地产项目开发融资中遇到的问题及应对策略

范魏欣

（福建建工集团有限责任公司，福建 福州 350012）

旅游地产项目具备资金密集型特点，同时也是高投入、高风险、高回报类型的项目。但是其与普通地产行业不同，虽然地产板块能够在短时间内将资金回笼，同时凭借旅游景区会出现大幅增值，不过具体配套的旅游景区往往要长时间投入巨额资金来为其开发与运行，所以面临着巨大的风险。加上在我国宏观调控影响下，旅游地产项目开发难度越来越大，尤其是资金短缺问题进一步加剧了其在市场竞争中的压力。在这一背景下，房地产企业必须加强对项目融资的改革，实现较高的资本掌控自由度，避免由于资金短缺、资源浪费而导致项目经济效益降低，甚至搁浅，形成良好的项目开发与管理模式。

一、我国旅游地产项目开发中融资现状分析

1.银行借款为主要融资方式

旅游地产项目的开发具备时间长、投资大、流动资金规模大等特点，因此项目的开发将会受到资金供给的较大影响。当前，我国房地产企业多是采用间接融资的方式进行项目开发融资，在这之中银行贷款是主要方式，大约占据了50%以上的比例。大城市的银行信贷比例甚至更高。银行资金的流入使旅游地产行业呈现蓬勃发展，银行几乎涉及了项目开发的各个环节，因而项目开发的风险，包括市场风险、信用风险等都逐渐向银行传递。为此，在央行与银保监会的风险调控下，面向旅游地产项目的融资贷款受到了严格限制。

2.旅游地产信托快速发展

因势利导下，许多房地产企业在旅游地产项目开发融资过程中，利用权威信托机构在理财方面的专业优势，结合自身实际经营开展信托计划，通过将多个项目信托资金进行融合管理，形成较大规模与较高实力的资金组合体，采用信托贷款的方式为旅游地产项目的开发筹集大量信托计划资金，确保项目的稳定开展，提高委托人收益安全水平。

3.采用重组的方式进行上市融资

上市也是房地产企业进行旅游地产项目开发融资的渠道之一。一般来说，房地产企业多以买壳或者重组的方式实现上市。买壳融资指的是非上市企业通过并购一些业绩差、筹资能力弱的上市企业，采用自身资本来取代其不良资本，进而构建出新的主营结构，达到间接上市的目的，这样的重组间接上市是当前房地产企业进行上市融资的主要方式。

4.典当融资的兴起

典当融资，顾名思义就是通过典当、质押来获得资金，这样的方式具备简单、方便的特点，逐渐成为现代企业进行旅游地产项目开发融资的选择。对于典当行而言，房产的业务价值极高，因此也较为容易接受房地产企业的项目典当融资。借助典当融资的合理运用，房地产企业可以在项目竣工之前，以及预售金收取时，实现资金运用的时间差调整。典当融资的便利性使得其成为了当前许多旅游地产项目开发融资的重要渠道。

二、目前旅游地产项目开发融资存在的主要问题分析

1.融资模式存在的问题

（1）长期融资过少

按照融资期限不同，可将融资分为短期融资和长期融资，旅游地产项目具备资金密集特征，且开发时间较长，对此项目融资要求企业保持同样高的长期负债。唯有这样，企业才能获得较为稳定、健全的项目开发资金，为旅游地产项目的开发储备充足的资金资源。但是一直以来，我国房地产企业的长期融资占比较低，大型的企业占比也只是在20%～30之间。所以，旅游地产项目开发融资多是依靠短期融资。企业短期负债比例过高，使得企业融资结构失衡，难以偿还短期负债，进而导致资金周转不畅问题，面临更大的项目开发风险。

（2）融资渠道较为单一

银行贷款、股权融资、信托投资是当前房地产企业进行项目开发融资的主要渠道。随着融资成本的不断提升，而房地产企业效益普遍呈现下降趋势，金融机构审查越加严格，行业发展环境更加恶劣，进一步加大了融资难度。加上企业自身在金融管理领域方面的知识有限存在较大盲点，使得房地产企业在旅游地产项目开发上除了这三种融资渠道之外，难以寻求到其他有效的融资渠道。

（3）内源融资占比过小

内源融资与外源融资是我国房地产企业进行上市融资的主要方式，由股权融资、银行贷款为主的外源融资占据着绝大比例，而内源融资比例普遍较低，虽然近几年有所增加，但比例在20%左右。外债比例过高，这样便会使得旅游地产项目开发面临较大的债务风险。

2.旅游地产项目内部问题

（1）收入单一，偿债能力不足

地产收益在旅游地产项目总收益中战略较大比例，而旅游业务的利润则非常少，还有可能产生亏损的情况，难以确保现金流的稳定，影响到整体项目的运营，在信贷评估过程中处在一个被动状态。因为旅游地产项目不单纯只是开发旅游景点的地产，还要同时具备旅游和居住两方面功能，所以不单单要重视提高地产收入，并且还应当提高旅游目的地的价值，方可构成多元化的融资模式以及多样化的金融产品，为旅游地产的开发与发展提供有力支持。

（2）旅游地产资产属性影响到了融资审批

因为旅游地产项目中涉及诸多固定资产，同时其现金流需要依靠后续主题公园、景点以及各种场馆等经营活动来维持稳定，资产不但难以流动，并且无法分割。因为固定资产和普通住宅有所差别，如果企业没能在规定期限内将贷款清还，就只有将其整体变卖或拍卖，所以必须注重对该类资产的运营管理，普通公司实力较弱难以接受该种固定资产，所以后期存在着较大的违约偿债风险，以至于在开发旅游地产项目前期不但要提供股权质押、抵押外，还要第三方提供担保方可获得银行融资，可以说融资难度与成本极高。

（3）开发周期较长，面临巨大偿债风险

大部分情况下旅游地产开发的项目建设周期极长，一般都会分期进行，并且在具体开发环节往往会开展数次融资。随着分期推进，对于统一抵押资产来说第一期的债权方的偿债优势更强，从而导致后面几期的债权方面临着较高的偿债风险，企业通常要支付更多的融资成本，并且对于金融机构来说其吸引力逐步降低，从而导致其面临融资难的问题。所以，房地产企业要能够对不同金融机构间的风险进行平衡，并采取有效的措施来处理分期开发难以融资的困境。

（4）综合开发导致其内部优势业态利润降低

因为在开发旅游业态过程中需要花费巨额资金，而且具体开发周期与投资回收期都比普通住宅等要大得多，所以在实施开发时，可以在短时间内收回可售物业的部分资金，同时获得非常可观的利润，不过其通常会用作为开发旅游业态中的持有物业，因此其总体利润率要比可售物业低得多。除此之外，通常获得可售物业土地使用前的一个重要前提就是开发旅游业态，所以二者是互相制约与促进的关系。

三、旅游地产项目开发融资方式应对策略

1.减少投入，控制风险

在经济全球化、市场竞争白日化等发展背景下，许多房地产企业不断积极尝试拓宽融资渠道，获得充足的发展资金。面对这样的发展背景，房地产企业在旅游项目开发过程中，应最大限度地控制和减小融资投入。其中较为有效的方式就是对融资渠道进行有效拓展，合理配置融资方案，降低银行贷款金额，减小利息成本，拓宽融资空间。同时，企业还应建立起高效、可持续的融资渠道，通过培养、创新新型融资渠道，如债权融资、商业票据融资等，为项目开发提供多种丰富有效的融资方案，确保旅游地产项目开发资金流转顺畅水平。采用项目融资的方式能够提高融资的多元化的、互补的优势，有效实现对项目开发风险的合理分担，降低企业融资成本，尽可能地避免融资风险。

2.加强对融资渠道的有效拓宽

目前，银行贷款、信托投资、股权融资是当前我国旅游地产项目开发融资主要手段，但是受到宏观环境的影响，这些融资标准越发严格，企业采用这些融资方式付出的代价越来越大，不利于项目的发展。对此，房地产企业必须积极拓宽和创新融资渠道，为旅游地产项目的开发提供充足的资金保障。

合理地运用上市融资与典当融资也可以获得较好的融资效果，而且相对来说融资效益较为显著。在上市融资方面，企业采用买壳上市的方式既能够节约项目筹备时间，又能够降低中介机构费用，有效节约企业融资成本。加上上市资产项目的要求相对比较宽松，便于旅游地产项目开发获得融资。在典当融资方面，旅游地产资本供给呈现出制度性供应不足的局势，企业难以在短期内获得银行贷款、信托基金等渠道融资。此时，借助典当融资等社会融资方式能够在短时间内以及在较大程度上缓解旅游地产项目开发资金不足的问题。可见，采用典当融资的方式也可以有效解决旅游地产项目开发面临的融资问题。

科学应用资产证券化融资方式。资产证券化主要指的是根据指定基础资产或是资产组合形成的现金流作为偿付支持，利用结构化形式来实现信用等级的上升，继而开展资产支持证券的业务活动。通过剖析其原理与实施过程可知，该融资方式存在违约的风险，并且在资产市场中此类风险会被放大，尤其是通过高杠杆来实施“包装”，如若风险信息扩散，就可能会出现银行挤兑风险，导致银行系统无法正常运行。当前在国内的旅游地产中该类融资方式没有获得广泛运用，较具代表性的是深圳的华侨城门票融资，也就是进入欢乐谷主题公园门票的专项资产管理计划，在我国属于首款根据入园凭证为基础资产的专项计划项目。因为大部分景区除了门票外后续还会有运营收入，所以可以对上述案例进行参考与借鉴，以缓解后期融资难的问题。

BOT模式。该模式具有如下两方面优点：一方面在于能够对资金短缺的问题进行有效缓解；另一方面是可以为后续运营带来现代化的优秀管理经验，提高企业现金流的稳定性。虽然大部分情况下该模式都是运用到建设基础设施上，不过因为旅游地产在后续还会出现景区运营，所以能够使用该类融资模式。在具体运用环节可以把BOT模式和旅游地产的内容有效结合，用作前期开发旅游地产中的水电、交通、道路等基础设施的投资建设上，或是用在开发旅游度假区、主题公园等整体景区的开发中。这样不但可以在短时间内在开发的项目中将资金回笼为后续项目的开发提供支撑，并且还能够在后续物业增值以及运营环节获得更为稳定的回报。

房地产信托凭证融资。该融资方式主要是通过发行收益信托凭证来将众多投资方的资金汇集起来，通过专门的机构来开展旅游地产项目投资管理，同时根据相应比例来将投资所得的收益分配到相应投资方上的证券。当前在我国此类融资模式没能获得广泛运用，但是处在逐步发展阶段，固定资产将会通过更为灵活的方法实现融资，旅游地产项目的条件与房地产信托凭证融资的实际要求相符，所以较具可行性。

股权融资。该融资模式主要指的是地产公司面向特定中小企业发出投资邀请，投资方能够利用债券或是股权模式来投资项目。运用该方法能够有效增加民间资本的投资渠道，并且大大缓解旅游地产项目开发资金紧缺的困境。加上因为债券或股权比较分散，各投资者所面临的的风险等级较小，回报方式灵活性较小，因此能有效引入中小投资者的参与。

3.合理提高内源融资比例

房地产企业采用内源融资方式不会产生利息负担，也不会产生其他角度的融资费用。相对于外源融资，采用内源融资所产生的成本远远小于银行贷款、信托借贷等融资成本。而且，有效的内源融资，能够有效预防控制权遭到普通股权的稀释，在提高企业运营控制水平方面有着极大的现实意义，有利于企业及旅游地产项目开发实现可持续发展。尤其是在西方发达国家，内源融资凭借其应用优势已经成为了房地产企业应用最为广泛，以及可行条件下的首选融资方式，只有在采用内源融资方式下无法确保项目开发获得充足资金保障的前提下，才会考虑其他融资方式。因此，我国企业在进行旅游地产项目开发融资过程中，应重视加强对内源融资方式的运用，合理地提高内源融资占比，降低企业外债。

例如：项目总投资28451.1万元，资金来源于申请银行贷款15000万元和建设单位自筹13451.1万元，内源融资所占比例为47.28%，银行贷款年利率按6.55%计算，半年即为491.3万。项目分为1年建设期和2年经营期。具体融资规划如表1所示。

表1 项目总投资使用计划与资金筹措情况 （单位：万元）

4.完善相关法律约束

就目前看来我国在旅游地产方面还缺乏一个较为系统成熟的法律法规，所以在一定程度上对旅游地产的发展起到了制约，所以国家有关政府部门应当要加快建设与完善有关法律法规，以确保能够科学高效地开发与保护旅游资源，并且促使投资方参与到开发旅游地产当中。而且在开发与建设旅游地产项目时还需要强化监管职能的发挥，严厉禁止与打击因为短期利益而出现破坏环境、损害公共利益的行为，切实要注重规划与监督整体旅游地产项目的规划，尽可能使用有限的资金来打造更为优质的旅游景区。

四、结语

随着经济社会不断发展，人们生活物质需求得到了较好的满足，进而在精神需求方面提出了更高要求，旅游行业也因此蓬勃发展，旅游地产项目有了较大量的市场需求。但是，旅游地产项目开发需要投入大量的资金作为保障，换言之就是必须具备大量、充足的资金，才能推动旅游地产项目的顺利进行。因此，做好融资规划对于旅游地产项目开发而言至关重要。这就要求房地产企业在全面分析当前发展环境的前提下，剖析当前项目融资存在的主要问题，进而采取有效应对策略，规避融资风险，提高项目融资效益，更好地保障旅游地产项目开发的顺利进行。