浅析房地产公司财务风险管理问题——以W公司为例

王欣雅 张 庆

（湖北经济学院会计学院，湖北 武汉 430205）

一、引言

房地产行业方面中央坚持“房住不炒”的基本方针政策，要求维持稳健中性的货币政策，金融方向要求去杠杆和防风险同时运行。房地产作为国民经济的重要组成部分，与现如今的经济发展趋势密切相关，我国房地产有关的产品交易数额总体呈现出不断上升的态势，房地产行业也在发展的过程中呈现出高投入、高回报、高风险的特点，面对国家政策的宏观调控，房地产企业如何做长期企业整体规划，增强企业财务风险的管控和抵抗能力已然成为企业发展中须重视的问题。

财务风险管理包括财务风险识别、风险计量、风险控制，企业在进行财务风险识别时需要做到对信息采集、辨别，风险的汇总及分类，风险走势的检测，可以从企业财务活动的筹资、营运、投资和收益分配四个方面进行。笔者选择以某房地产公司W公司案例为切入点，以W公司在财务风险管理的措施来进行调查研究，并结合W企业在公司财务风险管理中遇到的相关问题，就财务风险管理分析以及改善措施给出相关建议。

二、W公司概况及风险识别

1.W公司企业经营概况

W企业1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府〔深府办（1988） 1509号文〕批准，公司实施股份制改革计划正式进军房地产； 1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。至今已有三十多年的历史，现如今已发展为国内优秀的房地产企业，W企业发展项目主要汇聚在经济发展潜力最高的三大经济圈和我国中西部重点城市。近年来，W企业实现了多元化融资渠道，改变前期传统的单一银行贷款融资模式，实行了精细化的融资策略。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年～2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位和第254位。近些年来，W企业在做好自己原有的服务和住宅开发优势的前提下，努力开拓新的商业服务版图，如今已开始了商业开发和运营的新阶段，住宅租赁、标准办公与产业园、教育等各个不同的领域都有了不错的成绩。

2.W公司主要财务风险识别

（1）筹资风险识别

在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，公司的营运资本就是流动资产与流动负债之间的差额，而流动比率则可以说是二者的存量比率，可以用来检测该公司的营运资本是否满足公司长期发展需要。由表1可以发现，W企业近5年的流动比率呈现出下降态势，平均值120.4%。由2011年与2015年相比，同比下降0.11个百分点。同时，速动比率也呈下降态势，平均值处于200%左右，明显低于行业平均值，说明存货变现能力不容乐观。经过比较后可以看出，W企业流动率数值与速动比率之间的差额约为1个百分点（速动比率是指流动比率的流动资产中扣除了存货），此数据也展现出了房地产行业的整体趋势是存货在流动资产中的比重占据份额高。2012年W企业的应收账款周转率由于主营业务的增多较上一年有大幅度上升，说明在不考虑存货的情况下，W企业的偿债能力逐年有所提高，但由于存在存货销售呆滞以及压价的风险，且房地产企业存货比例通常较高，存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过高，减少企业资产流动性，影响企业整体变现能力。流动负债的增长反映了公司经营状况良好，信誉好，产品市场前景较好且利润较为乐观，但公司短期偿债压力较大。W企业针对该数据中体现的问题，应该积极响应国家“去库存”的政策，减少库存积压的问题，以快速地将积压库存进行销售变现，增强企业资金的利用率和流动性，提高W企业偿债能力，降低企业运营风险。

表1 偿债能力分析

（2）营运风险识别

营运能力是用来衡量企业资产管理效率的财务比率。而应收账款周转率则说明了每一元应收账款投资所带来的相关销售收入。公司的应收账款在流动资产中有着重要的地位，由表2可知，W公司在2010年～2015年应收账款周转率急速上升，说明企业应收账款方面管理效率大大提高，变现能力增强，平均收账使时间逐渐加快，主营业务突出，利润增幅较大，但成本、营业费用与财务费用增幅较大。由此可得，W公司采用了紧缩的信用政策，相关付款条件也过于严谨和受限，也许会对企业销售量的增长造成一定的障碍。同时W公司存货周转率整体呈现出了下降态势，数值一直处于0.4以下，说明W企业存货占用了大部分的流动资金，使得资金流动性下降，变现能力减弱，周转速度较慢，导致企业经营风险上升。总体来说，W企业总资产周转率有一个相对稳定的态势，说明了W企业在销售收入与资产之间的比例结构具备一定的稳定合理性，能够令公司整体发展状态保持稳定良好的态势。2011年到2015年期间存货周转率也呈现出了一个上升态势，说明公司存货流动性能力提高，存货的资金周转速度也有加速，购产销效率平衡度也有提高。企业整体营运能力较强。

表2 营运能力分析

（3）投资风险识别

企业的盈利能力指的是企业获取利润实现资本升值的能力。从表3可知W企业最近几年净资产收益率最低时段是2014年，正是W企业实施战略转型升级的最关键的时间段，与此同时外部环境也有了一变化，导致企业相关利益受到了影响，从2015年开始净资产收益率又呈出现了上升态势，说明W企业在未来收益仍会有一定的增长空间。而销售净利率近几年间下降近3%，说明W企业盈利能力整体下降。而成本费用利润率的逐年下降，也说明了W企业对于成本费用管理效率较为有效，从2011年到2015年每股收益增长快速，说明W企业在此期间运营得当，盈利能力较强。W企业总的盈利能力平稳但稍有降幅，但基于其成功的公司战略转变，W企业在未来盈利空间仍旧会比较大。

表3 投资能力分析

（4）发展风险识别

企业的成长能力指的是企业未来的发展趋势和速度。从表4可以看出，从2011年至2014年，公司的发展能力指标有较为明显的大幅下降态势。尤其是在2014年，三项指标都跌破了10%，说明了公司发展受到了外部大环境影响导致增速放缓，但因为公司具备一定的聚资能力，加上相对成熟的公司管理体系和外部较为宽松的货币政策，该指标在2015年期间重新有了上升态势。W企业的相关成长能力呈现出一定的上升趋势，公司发展潜力也比较强。

表4 发展能力分析

三、W公司财务风险控制

1.筹资风险控制

（1）改善筹集资金方式

W企业短期偿债能力有待加强，存货在流动资产中所占比例较大，实际用于偿债的资金储备不足，企业资金周转压力大。而W企业主要以银行贷款和发行股票为筹集资金方式，因此一旦国家政策以及银行政策发生变化，W企业的筹资渠道将会受到影响。W企业应采用多元化的筹资方式，如申请项目开发贷款，企业合作开发等。

（2）拓宽并创新融资渠道

W企业将银行贷款和发行股票当作资金筹集方式。筹资方法单一，W企业应开辟并创新融资方式。如选择合适的本土企业进行项目合作，而本土企业信任度高，更熟知当地政策与特色，W企业资金雄厚，经验丰富，合作互惠互利，共同成长。

（3）规避法律与汇率变动风险

近年来房地产市场行业政策风险愈演愈烈，例如限购限贷对有购房需求的顾客的强烈打击，土地出让金政策的调整问题，国家对于囤地的严格排查等，当下房地产市场与银行等金融系统深度绑定，负债率在购房者与房地产商中都体现较大，企业应紧跟政策导向，及时调整自身财务战略。

2.投资风险控制

（1）完善投资管理流程

房地产具有开发投资周期长，行业市场多变的弊端。在投资开发期间，房地产企业投入资金仅占全部资金的一小部分，其他部分通产通过银行贷款等融资方式筹集，若银行贷款出现问题就容易出现资金链断裂的问题，因此需要一部分专业人才严格监督投资过程，降低投资风险发生的可能性。W企业应根据市场行情作出相应改变，满足公司发展的需求，降低风险。首先W企业可缩短开发周期，做好投资开发期间管理流程的运转，加快资金的运转速度，降低财务风险发生的可能性。其次，在投资过程中，W企业应做好投资成本的核算工作，加强成本管控，降低投资成本。

（2）转移投资风险

W企业应根据公司理念以及公司优势开展多元化投资开发模式。如物业、营销策划、建材、建筑、家装等行业，以多维投资来分散企业一定的投资风险。同时W企业可大力开展与其他企业合作计划，共同完成商业企划以及商业合作，与其他公司共同承担发展风险。

3.营运风险控制

（1）加强应收账款制度管理

W企业作为房地产企业，库存大，资金周转方面利用率低。近5年来，W企业应收账款周转率呈现出了上升的态势，说明了公司应收账款的收款效率较高， 变现速度较之前有所加快，坏账损失减少的运营现状。但表明公司实行了紧缩的财务政策，导致付款条件过于严苛和受限，而这可能会对企业的销售量提升造成一定的阻碍。所以W企业应增强应收管理制度，加速企业资金回流，提高应收账款的周转效率，减少企业坏账损失，减轻营运风险。

（2）强化费用成本控制能力

W企业作为房地产企业，在项目开展过程中，应强化费用成本控制能力。在项目开发阶段，拿地阶段确认土地是否存在生地拆迁风险、土地现状是否适合开发风险与熟地是否存在政府履约风险，从源头减轻资金开支。在确保项目顺利合规的情况下，注重施工阶段成本风险，考虑工程进度、质量安全、合作单位履约等风险，尽量缩短项目开发周期，减轻人力、物力的资金损耗，同时做好费用成本预算工作，强化费用成本控制能力。

（3）提高对宏观环境变化适应能力

W企业应不断对变化的宏观坏境进行分析研究，把握行业新政策、新技术、新产品以及国家产业政策等趋势规律的变化，及时调整企业自身的财务管理政策方法，规避因经济大环境变化导致的财务风险，配置高精专素质人才，强化各项基础工作，健全企业财务管理相关的规章制度，以面对瞬息万变的经济宏观环境。

4.收益分配风险控制

（1）完善企业资金管理制度

W企业应当在自身发展的前提下，明确自身偿债能力和发展水平。企业在进行收益的分配时一定要遵循适度原则，根据自身实际情况完成收益分配。并且企业资金管理制度要进行完善，形成完整有效的资金收益分配流程，规范收益分配过程，在确保公司能够正常运营和进行投资决策的前提下，合理分配，大力发展。

（2）强化监督制度

发挥财务部门监控作用，严格规范企业财务管理，建立完善企业有关收益分配的监督制度，有效保证企业在资金管理制度上，做到不越权，不滥用权力，同时也确保企业资金合理，准确分配到位，监督好企业资金滥用、超支的情况。房地产市场是一个参与方杂多且建设过程环环相扣的行业，从承包工程公司、勘察单位到设计公司中若有一个环节把控出错，导致产品出现质量问题，都会造成极大的财务风险。W企业应建立与完善企业资金相关的强化监督制度，一方面确保了企业资金的合理合法，另一方面也提高了企业收益分配风险防控能力，维护好企业资金风险控制。

四、总结与建议

在现代市场经济坏境中，企业财务活动的风险程度远超以前，它给企业发展创造机遇的同时也给企业造成极大的威胁与压力，而财务风险管理作为现代企业进行长远发展和日常工作中重要的一个流程，在如今房地产企业经营发展的过程中显得尤为重要。在企业投资活动和日常经济活动中，企业应具有良好的企业财务风险管理意识，同时要求强化企业财务风险管理能力，面对财务风险要有清醒且正确的认知，才能够有效地应对企业环境不确定性带来的财务风险，做到更好更快地推动企业发展与进步，在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地。

本文在结合W公司企业年报以及其他研究者经验的基础上进行分析，通过W企业的经营状况以及财务的风险管理等方面进行具体的分析和研究，总结出W企业在财务风险管理方面的一些改进措施，如改善筹资方式、加强应收账款制度管理、完善企业资金制度等。对于W房地产企业的财务管理分析给出以下建议：

1.还需要进一步加强企业偿债能力，存货在流动资产中所占比率较大，W企业应加大去库存的力度，提高房产销售数量与工作效率，以此来提高企业应对债务的能力。与此同时改善和扩大融资的渠道，来降低企业的融资风险。

2.W企业应投资管理流程，通过企业合作、多行业开发发展等方式进行投资风险的降低，预防财务风险。

3.企业应增强应收账款的制度管理，强化费用成本控制能力。控制企业坏账比例的同时，也要进一步加强企业相关成本控制，提高企业资金的利用率。

4.完善W企业相关的资金管理制度和现金监督机制。企业在进行财务风险管理时，制定一个完整可行的管理机制将会更加有效地提高企业资金利用效率。同时完善企业内部制度，可以在一定程度上降低企业产生财务风险的可能性。