房地产项目投资者应关注的财务关键指标

2021-11-24

经营者 2021年7期

（领地集团有限公司，四川成都 610000）

一、财务关键指标简述

企业在运营管理过程中，能够根据一些财务指标数据的定性和定量分析合理决策，公正客观地对经营绩效情况进行评价，提前对一些潜在风险因素进行预测并加以应对，这些财务指标被统称为财务关键指标。财务关键指标能反映企业的偿债能力、盈利能力、营运能力以及发展能力等，一般具有定性和定量相结合、客观性较强等特征。

二、从投资者角度探讨房地产项目经营中财务关键指标的重要价值

对于一个投资者来说，如何确保自己所投资资产保值增值是其关注的重点和核心，而评价资产是否保值增值则主要依靠财务指标实现。房地产项目的投资与其他行业的投资相比，资金规模较为庞大，并且投资回收期较长，易受国家宏观调控政策的影响，潜在风险因素较多，因此从投资者的视角探讨房地产项目经营中的财务关键指标更具有实践意义。一方面，投资者可以通过对财务关键指标的分析，判断项目是否值得投资，从而作出科学合理的决策，降低决策失误带来的风险；另一方面，投资者可以通过对财务关键指标的分析，及时识别所投项目的运营管理绩效以及潜在的风险因素，并采取相应的对策，以确保自身投资的回报率和收益率。

三、投资者在房地产项目经营中需要关注的财务关键指标

在房地产项目经营中，关键财务指标对投资者来说，具有较高的运营管理价值，那么投资者在实务中需要重点关注哪些财务关键指标呢？本文重点对以下三个指标加以分析。

（一）净资产收益率指标

净资产收益率（ROE）也被称为股东权益报酬率，该指标从所有者权益的视角反映了企业的盈利能力，一方面衡量股本的回报率，另一方面衡量企业对所有资产的使用情况，其计算公式是ROE=税后利润/所有者权益。在实际工作中，对ROE 产生影响的财务指标主要有净资产、总资产利润率、权益乘数以及净利润。

房地产项目经营投资者之所以要把ROE指标作为关键财务指标，是因为该指标能够帮助投资者更加直观地了解各项具体财务指标的变动因素，使各财务指标层次分明，帮助其在今后的项目运营管理过程中寻找更好的经营策略，以应对潜存的财务风险。虽然从表面上看，ROE 的变动主要与税后利润和所有者权益直接相关，但是从具体指标层面来看，它通过总资产利润率、权益乘数、净资产和净利润等直接相关指标与总资产周转率、销售净利率等具有较高的关联度，任何一项影响这些具体指标的因素都会对净资产收益率产生较大影响。所以，投资者只要重点关注ROE 指标，充分了解和掌握其发生变动的主要因素，就可以及时掌握所投房地产项目的具体财务状况，并采取相应的对策。

在实际工作中，投资者该怎么判断所投房地产项目的ROE 指标是否在合理范围内呢？虽然从理论上来说，ROE 指标是税后利润与所有者权益的比率，越高越好，但是从实务上来说，税后利润提高或者所有者权益减少都会引起该指标的增加，ROE 指标高并不单单意味着企业税后利润的高，也可能说明企业的所有者权益在减少。因此，ROE 并不是越高越好，还应当综合考量项目的毛利率、财务杠杆、总资产周转率、权益乘数等，从而判断项目未来可能发生的变化，发现较为合理、安全的投资机会。据统计，截至2018年12月底，在深交所、上交所及香港联交所等公开上市的房地产公司，其2019年的净资产收益率均值为9.7%，对投资者具有一定的参考价值。

值得注意的是，ROE 指标没有反映企业的现金流量情况，因此可能掩盖企业面临的流动性风险因素，同时加上其以净利润为基础进行指标计算，可能出现项目粉饰利润数据导致指标计算失真的情况。

（二）内部报酬率指标

内部报酬率（IRR）也被称为内部收益率、内含报酬率等，它主要是指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于0时的折现率，这个折现率也就是投资项目实际可能达到的投资报酬率。在实务中，对内部报酬率的计算主要按照以下步骤进行：先估算一个折现率，然后用这个折现率对所投项目的净现值进行计算，若净现值为正，说明项目的报酬率高于折现率，要调高折现率重新测算净现值，若净现值为负，说明项目报酬率低于折现率，应当调低折现率进行测试，经过多次测试，找出使净现值最接近零的折现率，即内部报酬率。之所以建议投资者关注IRR 指标，主要是因为该指标能够把项目寿命期内的收益与其投资总额进行关联，计算出内部报酬率，直接与行业基准投资收益率进行比对，便可以进行投资决策，特别是在进行负债筹资项目投资时，可以结合IRR 对借款条件进行衡量，较为直观地对可以接受的借款利率高限进行判断。从理论上来说，IRR 指标作为投资者投资决策的主要判断指标，一般越高越好。

值得注意的是，在作独立项目或互斥项目投资决策时，会存在以下几个问题：一是利用IRR 指标判断可能出现失效的情况，主要是因为对一些特殊融资型项目，当第0年的现金流量为正值时，内部报酬率虽能保持不变，但是项目的NPV 仍然会出现负数；二是在现金流量多次改变正负号的情况下，利用IRR 进行判断会出现决策偏差；三是利用IRR 对互斥项目进行决策时，会因为初始投资规模大小问题及现金流入时间不同问题而出现不适用现象，此时应当结合NPV 进行综合判断。

（三）EVA 指标

如何客观公正地对房地产项目的经营绩效进行评价，并以此作为投资决策判断的依据是投资者最关心的问题，同时也是最为复杂、最难以进行量化的问题。在实际工作中，经济增加值是解决该难题的重要财务指标。经济增加值（EVA）=税后净营业利润-加权的平均资本成本×资本总投入额，在计算EVA时所用的财务数据统计口径与平时的财务报表口径存在一定的差异，因此需要对营业外收支、坏账及减值准备、非经常性项目以及长期费用支出等项目进行会计调整，使计算结果更加客观真实。

在实际工作中，能够对EVA 值产生影响的因素主要有收入规模、支出规模、资本结构等，而这些因素都与房地产项目的实际经营状况以及潜在的财务风险因素息息相关。之所以建议投资者把EVA 作为房地产项目经营中应当关注的财务关键指标，主要是以为其具有三方面的优势：一是与传统的评价指标相比，它能够更实际、全面地体现经营业绩，考虑了全部资本成本和机会成本；二是它能够鼓励经营者制定出更利于项目可持续发展的长期经营战略，防止短期经营问题的出现；三是可通过将管理者薪酬与EVA 挂钩，在项目内部形成行之有效的管理层绩效考核体系，促使管理层进行资源优化配置，实现所投项目资本的增值和长期收益。

值得注意的是，投资者在应用EVA 对房地产项目经营绩效进行评价时，需重点关注以下因素带来的不利影响：一是财务信息的真实准确性，虚假的财务信息会对EVA 指标的计算产生较大影响，进而影响评价的客观性和科学性；二是新投资项目的资本成本在EVA 指标计算时作为调整项需剔除，因此EVA 不适用新投资项目的评价；三是我国资本市场发展时间较短，市场成熟度尚不足，仍然存在一定的短板，客观上也会对EVA 指标计算产生一定的影响。