《民法典》视阈下居住权设立的问题研究

2021-11-24钟海兵颜慧雨

法制博览 2021年25期

钟海兵颜慧雨

（萍乡市安源区人民法院，江西萍乡 337000）

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，设立“居住权”这一新型用益物权，是《民法典》物权编中新增加规定的一大亮点。在《民法典》物权编中，以法条的形式明文规定关于居住权的设立方式、形式。专章规定居住权，体现我国社会对居住权制度的迫切需求，具有重大的法律价值与社会价值。本文主要内容就是对居住权相关问题进行探讨。

一、居住权的设立目的

《民法典》物权编设立居住权这一制度的根本目的是解决目前的住房紧张问题，实现“住有所居”的目标。这一制度响应了中央“房住不炒”的政策，有利于维护社会稳定和保障民生，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待［1］。在一些大城市，住房资源极度不平衡，由于拆迁等一系列因素的影响，房屋往往掌握在少数人手中，众多来自外地的工作者难以负担高额的房价，居住在租赁的房屋当中，还要面对房东“涨租”“不租”等一系列问题，不利于社会的稳定。居住权制度的设立就可以缓解这一问题，除了租赁权之外提供多一种住房形式，满足人们长期居住的需求。同时，居住权制度的设立保障了部分弱势群体的基本住房要求，一些老年人和离婚中的弱势群体方的居住权保障将有法可依。

二、居住权实施过程中可能存在的问题

一个新的制度的建立，必然带来许多新的问题。虽然居住权这一概念在《民法典》物权法编草案中多次讨论，并在此次施行的《民法典》中正式设立，但在具体的司法实践中难免有一些法律没有涉及的问题，需要以相关立法解释、司法解释等形式作出规定，发挥法律的规制作用与导向作用。

（一）法院执行难

首先，如果被执行人把自己已经资不抵债的房子设置一个终生“居住权”，或被执行人为逃避债务，将其名下的房产设置居住权，由多人享有，导致其房屋价值减损，即使进行强制拍卖，也会因为房屋有多居住权人导致成交价格低或无人竞拍而流拍的情况发生，难以保障债权人的合法权益。其次，债务人可以在其名下的房产为自己设立居住权，导致债务人身上存在多个居住权，再为了逃避债务将房屋转让，降低了债务人逃避债务的成本，与民法的诚实守信原则相违背。再次，过去在法院执行房产时，仅仅需要查明房屋是否存在抵押、租赁。在居住权设置后，执行时还需查明此房屋是否设立过居住权。居住权的设立，必然会影响到房产交易市场，房产上的多重权利关系导致房产价值减损，增加法院拍卖房屋的执行风险。因此，出台相关立法解释、司法解释及一些相关规定十分必要，对一项权利进行明确的规定与限制。居住权自登记时设立，在设立后需及时地将信息进行公开，供全社会查询，避免居住权成为被执行人的“避风港”。

（二）居住权可能会在婚姻家事领域引发新问题

《民法典》第三百六十七条与三百七十一条规定居住权的设立是以合同或遗嘱遗赠的方式，这与《民法典》第一千零九十条规定，有负担能力的一方需在离婚时给生活困难的一方提供帮助，具体由双方协商，在协商不成的情况下，由人民法院判决会与法典产生矛盾。例如在离婚判决中，法院支持当事人因生活困难的居住权请求，判决当事人享有居住权。而《民法典》规定居住权只能以合同或遗嘱遗赠的方式设立，判决的形式不在当中，相互冲突。因此，需肯定通过判决形式可以设立居住权，并且需在判决中载明居住权的权利人、居住年限等一些细节问题，避免再因此产生纠纷。关于判决设立居住权，需要进一步进行规范，明确范围条件以及如何设立、解除的相关问题。

（三）租赁权使设立居住权的必要性减弱［2］

居住权与租赁权一样，与所有权分离，那么设居住权的房屋，其入学、落户等权益如何归属。一些家长购买房屋的目的就是为了孩子能在更好的环境学习，一些年轻人购买房屋也会考虑到户口以及将来孩子的入学问题。关于“学区房”的居住权问题的落实，现有法律及相关规定中并未明确。取得“学区房”的居住权是否不同于租赁，能根据其居住的期限取得户口、获得更优质的教育资源，这对居住权制度的落地使用有很大的限制。

三、居住权的完善

住房需求是人们生活最基本的需求，居住权的设立是我国《民法典》为解决人们这一需求提供的法律上的有力保障。但是，在基本法中设立居住权，必然会对其他领域的法律制度造成影响，推动其完善。因此，要重视《民法典》中居住权制度与我国其他相关法律制度的衔接以及在司法实践中的落实。

（一）保障部分对公房享有居住权的家庭成员的权益

当前，我国有些政府部门工作人员、事业单位的工作人员能享受到公有房屋的居住权利，这种权利一般是以个人在政府或事业单位工作而使整个家庭都可以居住到单位的公有住房，以家庭为主体而产生的权利。但是，一些公有住房的产权没有进行登记，没有法律制度的明确规定，对于何人能够享有居住公有住房的权利不能明确界定，因此，对一些享有权利的人没有很好的保障。经常发生的一些案例是，作为公职人员在公有住房中居住的父母去世了，公房被征收或公房被单位收回转租，其配偶或子女的居住权无法得到保障，部分法院作出审判时为了回避居住权这一问题，往往一概作出继承人无法继承居住权的判决。但《民法典》的定纷止争功能就是要确定所有权的归属，以及对其他物权起到确认和保护的作用。在《民法典》的物权编中设立居住权这一制度，有助于更好地明确居住房屋的多方对房屋享有的权益，并根据法律的规定更好地保护他们的居住权利。

（二）提升住房利用率，完善住房保障体系

居住权按其设立目的分，可分为社会性居住权和投资性居住权［3］。社会性居住权主要是针对社会上的一些弱势群体起到法律上的保护，而投资性居住权则可以优化房屋所有权与使用权的配置，以提高房屋的利用效率。投资性居住权能以一种新的方式对房屋进行利用，例如，在合作建造房屋等交易时，所有权由主要目的是用来投资的出资者享有，而居住权可以由想解决住房问题的出资者获得。这样可以减轻房屋建造者在建房时的资金压力，仍然保有房屋所有权，同时居住人也不用花费巨额价款购买房屋而能长期地稳定居住，达到了房屋的有效合理利用。

目前我国保障性住房体系有着多层次的特点，建立廉租房、公租房等不同类型的住房来保障中低收入群体的住房问题。但这些保障性住房由于现实存在的种种因素并不能完全解决中低收入群体的住房问题，尤其一些外来务工人员很难享受到实地的住房性优惠政策。与之相比，《民法典》中居住权制度的设立更有利于实现“住有所居”的住房保障目的［4］。居住权可与租赁权相为补充，居住权比租赁权更稳定，相较于租赁权不得超过二十年的期限，居住权的时间限制则可以设置为终身，存续时间最长，并且居住权可以更好地满足权利人的需求，提供更优的保护。当发生第三人侵害房屋的权利的现象时，居住权人可以以物权人的身份向第三人主张物权性救济，比如排除妨碍、消除危险等等。与此同时，居住权的设立也很严格，一是当事人应以书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立；二是除非另有约定，居住权原则上无偿设立，居住权不得转让、继承，否则也不能出租；三是当居住权期限届满或享有居住权的个体死亡，须到指定机构办理注销登记，随后，居住权消灭，则住宅所有人享有住宅的完全支配权［5］。