解码华平新基建投资：前瞻布局与长期主义

前瞻布局，长期主义，城市更新

摘要：从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，再到全方位布局住宅租赁，华平投资构建起了后地产时代私募股权投资的超级护城河，正在拼接出更大的地产投资版图。

关键词：前瞻布局;长期主义;城市更新

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）10-0052-55 收稿日期：2021-07-28

日前，華平投资正式牵手锦和集团成立锦和资管，携手打造京沪两地最大的专注于城市更新、物业投资和管理运营的合资平台。从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，华平投资正在拼接出更大的地产投资版图。

1 下一个商机

对于房地产行业来说，投资重在节奏。这是过去数年中形成的共识，已经消逝的房地产投资机会不会再次拥有，踩准节奏、提前布局，才能先人一步。

绸缪桑土，这是华平投资的擅长之处。

早在2008年，国内商业地产发展尚属多元组合初期之时，华平地产投资的资产管理规模中已经有44%属于商业地产，至2013年占比达到81%。亦是同年，华平地产投资结构得到进一步丰富，新经济地产（包括物流基础设施、产业园区、城市更新与数据中心等）占比达到10%，2020年这一比例则达到了70%。

如今，疫情让行业重新审视物流基础设施、数据中心等资产的机遇，投资者络绎不绝。而华平投资长期加码，早在10年前就开始把握机遇。

截至目前，华平投资已累计对亚太区近40家地产领域企业投资超过60亿美元。其中在以物流基础设施、科技和生物医药园区、数据中心、智慧停车为代表的“新经济基础设施”领域，华平投资谋篇布局，目前上述类别投资约占整个地产投资组合规模的2/3。

进入后地产开发阶段，快周转、冲规模已经不奏效，存量运营、资产盘活上升到前所未有的高度。Wind数据显示，过去几年中，城市核心区位土地供给持续下降。仅以上海为例，2014-2019年新增土地供给5年复合增长率为-4.5%。2014-2020年土地总供给中，非核心区占比97%，中央商务区仅为3%。

土地和区位的稀缺，使得核心地段的物业盘活具有更大的现实意义和价值。当然，来自政策的支持，也让这艘巨轮可以顺风而行。

“十四五”规划纲要提出，在新型城镇化建设中，要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

这是首次将城市更新提升到国家战略层面。紧随步伐，不少城市跟进出台了一系列政策。据不完全统计，至少有17个省市积极跟进、完善城市更新相关政策和法规。

基于确定性宏观趋势进行长期规划，这是华平地产投资的不变策略。在近日举行的锦和资管成立仪式上，华平投资合伙人张其奇认为，下一个商机在城市更新领域，而关键点在于合作伙伴。

显而易见，锦和集团是华平投资眼里的契合对象。

1995年，锦和集团创立，起步之初主要涉及房地产经纪代理销售及策划业务。截至目前，锦和集团已经成长为集合资产管理、商用物业运营与管理、地产开发、酒店开发与管理四大板块业务的综合性企业。

基于城市更新和资产管理，华平投资与锦和集团成立锦和资管，专注于城市更新、物业投资和管理运营。目前锦和资管在上海和北京核心区位拥有19个自持物业，资产管理规模达150亿元。

锦和集团董事长郁敏珺透露，目前锦和资管已经锁定了几个项目，在手项目完成后资产管理规模将达到300亿元，预期3年内将达到500亿元。

2 独木不成林

“打造京沪两地最大的资管平台”是双方的愿景。围绕该平台华平投资阐述了更清晰的城市更新发展逻辑。

对于过去一段时间城市更新政策的利好意味着资管元年的开始。由棚户区改造到老旧小区改造，再到“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，中央层面吹响了推动城市更新的号角。

目前，国内资管产业链还缺乏可以相伴成长、共担风险的长期资金。很少有投资人能够像华平投资一样，提供10年以上年限的资金。一直以来，华平投资坚持做“企业家成长伙伴”，采用合作的策略投资房地产行业。

如今在城市更新领域，亦是如此。这一策略给被投资企业带来更大的支持，同时也让华平投资能够超越资产的基础价值而创造可观的企业价值。

未来在锦和资管平台上，华平投资将继续发挥境内外融资和资本运作所长，锦和集团则输出项目获取、创意改造与运营优势，围绕高端服务式公寓、社区商业（含办公物业下的配套商业）、办公为主的文创/科创园区资产进行深度挖掘。

独木不成林，资产管理是实业发展，更是创造价值。华平投资和锦和希望业界可以看到资管的价值，真正理解资管，从而促进产业链上的企业各司其职、协同配合。

除了延续过往以股权投资的角色参与城市更新外，华平投资还从投资人角度，透露了城市更新的另一层投资逻辑，即通过收购端、运营端与资本端的优化创造价值。

在城市更新收购端方面，华平投资分享了其对于城市选择的洞察。

锦和资管立足于京沪两地，一方面是因为这两个城市属于中国的超一线城市，存在很大的发展机遇。除此之外，上海、北京两个城市的核心物业能够抗跌。

基于稀缺性和流动性，北京和上海会成为锦和资管未来5年的重点。在京沪之后，公司也许会将业务进一步拓展至广州、深圳。“我们做的业务不需要通过城市化的连锁发展去扩张，这和地产开发不太一样。”

截至目前，华平投资在中国城市更新领域布局的物业总计超过200万平方米，改造资产规模近400亿元。

针对REITs发行给资产管理行业带来的发展思路，分析指出：“REITs肯定是资本化途径之一，但不一定是唯一的退出途径。”

除了REITs外，核心基金现在也非常火，保险公司就很青睐核心位置的物业，因此核心基金也是一个投资方向。

3 住房租赁的公式

与城市更新一样，长租公寓也同属于华平地产投资的关键赛道。

正如10年前的物流基础设施与5年前的数据中心一样，如今城市更新与住房租赁正处在发展的关键转折点。

过去两三年长租公寓行业才刚刚开始，还有非常长的发展周期。美国前30大上市REITs中有8家是公寓类，相比之下，国内的长租公寓尚处于萌芽阶段。

贝壳研究院发布《新独居时代报告》指出，预计2030年中国独居人口数量将达到1.5～2亿人，独居率将超过30%，其中20～39岁独居青年将增加至4000～7000万人，比2010年增加约1～2倍。

独居人口数量的攀升以及年龄结构的变化，使得租住需求呈现出“聚集化、社交化、多元化”的特征。这也就意味着，新的独居时代需要推陈出新，打造层次更丰富的品质化独居社区，覆盖不同收入、不同年龄段的独居群体。

此次华平投资看中的，则是高端服务式公寓的前景。

锦和资管专注的高端服务式公寓领域，对服务、产品、地段的要求很高，不过溢价也会很高。

截至目前，锦和资管旗下拥有Base佰舍和Tulu途楼两个高端服务式公寓品牌，其中Base佰舍在上海、北京等一线城市核心地段拥有近20家门店。

在锦和资管之前，华平投资还领投了自如和魔方公寓。近年，两者的发展也都非常迅速。目前，自如成长为国内分散式长租公寓的领导者，而后者则在集中式白领公寓上获得不俗的成绩，过去半年内完成了多项并购。

从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，再到全方位布局住宅租赁，华平投资构建起了后地产时代私募股权投资的超级护城河。