谨慎乐观看房地产市场

摘要：“十四五”末期，我国城镇新增常住人口预计会下降到1000万人以下，这对房企来说影响很大，所以十四五期仍然是机会期，因为“十四五”时期还会保持每年新增常住人口在1500万人左右的增速，对房产市场是个巨大的需求空间。

关键词：固优拓新;精准研判;跨界地产

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）10-0032-36 收稿日期：2021-08-27

1 市场：高位下行趋势明显;有量无利时代来临

1.1 前端市场：先行指标增速下行

截至2021年7月份，房屋新开工面积累计同比为-0.9%。2020年全年房屋新开工面积增长为负，上半年增速转正，1～7月份又回到了累计负增长的局面，尤其是7月份达到了最低点。同时，全国房地产开发企业土地购置面积增速也出现了负增长。综合来看，前端市场先行指标下行情况非常明显。这也展示了地产企业面临的压力：一是融资压力，二是对未来行业发展的谨慎局面的判断。

1.2 末端市场：销售同环比双降，下跌趋势扩大

从末端市场来看，2021年7月份的销售面积和销售额出现同比双降的趋势：虽然从2020年11月至2021年7月，全国商品房销售面积和销售额仍旧处于增长态势，但是增速下行趋势十分明显。从销售角度看，今年上半年整体市场表现相当理性，但是8月份前半月整体销售下滑情况十分严重。尤其是三线城市，销售同比下降十分明显。主要原因有三：一是去年下半年销售恢复，基数高导致增速下降;二是7月份的房地产开发行业的整体推盘数量较少;三是融资收紧和房贷收紧。可以判断，下半年房地产信贷仍然偏紧，累计销售增速将进一步下滑。

1.3 房企过去主要依靠杠杆驱动扩张的模式将难以为继

目前开发企业获得资金的支持来源主要是定金及预收款的模式。今年1～7月房地产开发企业的到位资金增速中，利用外资和国内贷款均为负增长，定金和预收款增长速度最快。表现在销售方面，期房销售占房屋销售的比例达到了历史新高，已经接近90%。目前开发企业均在加快销售速度，快速回笼资金，这也是企业能够得到融资支持的最有利保障。过去开发企业滚动开发拿地主要依靠杠杆，这种靠杠杆驱动的扩张模式将难以为继。

当前的市场高位下行趋势已经确定，行业即将进入有量无利的时代。

当下上市公司的ROE （净资产收益率）已经从2019年之前的10%以上下降到个位数水平，一方面在有需求的大型城市，政府限价;另一方面，中小城市由于人口的流失，需求量逐渐降低，但土地、劳动、原材料等成本在大幅上升，挤压开发企业的利润，未来房地产开发企业不得不面对一个问题：在房地产低利润时代，房地产开发企业如何调整自己的经营策略以适应时代发展。

2 政策：执行坚定不移，久久为功;住房保民生，市场防风险

2.1 未来房地产市场调控政策要点

（1）坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;

（2）坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;

（3）坚持发展租赁住房满足新市民和年轻人需求;

（4）坚持稳地价、稳房价、稳预期。

上述4方面政策依旧是未来房地产政策的核心。而从当下的政策落地执行趋势中可以看出，凡中央十八大及十九大出台的政策，虽执行时间有差别，但都将坚定不移执行下去，久久为功。

2.2 房地产市场调控的全方位

2.2.1 金融政策调控：最充分

住房主要是保民生，市场主要是防风险。保障租赁型住房是保民生的最重要手段。防风险：当前房地产市场存在房价过高、开发企业的高杠杆以及地方发展过于依赖土地财政等现状导致存在风险。因此房地产调控是全方位的调控。从供给端，“三线四档两观察”（两观察：拿地资金不超过40%;连续三年现金流为负，企业在拿地中将对资金来源进行穿透式的检查）的规定，限制了开发企业拿地的冲动;同时，银行分五档设置房贷比例上限，进行房贷比例的控制等;从需求端，近期利率上升，二手房贷款根据评定的价格放贷等手段，可以看出金融政策调控已经很充分，接下来更多的金融政策可能不会出台，下一步将对政策进行落实。

2.2.2 土地政策调控：正在推进

今年推出的“两集中”政策，从实施效果来看，并没有达到降地价的目的。目前新的要求：土地溢价率不能超过15%;不能盲目增加底價、以及人、地、房挂钩的政策，即人口增加多的地方要增加土地的供给，这些政策在陆续推进。

2.2.3 税收政策调控：房地产税试点

今年4月份财政部联合建设部开会已经释放信号，下一步将继续推动房地产税试点。

2.2.4 行政政策调控：“五限”加强

限购、限贷、限价、限售、限签，行政政策调控会继续加强。过去的一年中，金融政策是最充分的，行政调控是运用最多的，未来土地政策调控和税收政策调控将陆续出台，房企要有思想准备。

2.3 房企面临的制度环境发生显著变化

房地产行业发展的制度环境已经发生了显著的变化，对此要有清醒的认知。7月23日，八部委发布关于《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

从新举措看，要对存在重大经营风险的企业实施重点监管，加大对违法违规行为的惩处力度;切实发挥发改委、公安、自然资源、税务等多部门在房地产市场各个环节中协同作用;对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

自然资源部召开闭门会议，调整二批次“两集中”土地出让政策，限定土拍溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬高实际房价;到达上限后通过摇号、一次性报价等决定土地归属;加强对房企购地与融资的监管，股东不得违规为房企提供借贷、担保等融资便利。

3 未来：“十四五”仍是机会期，房企“固优拓新”关键期

3.1 “十四五”末城镇化进入拐点

根据第七次人口普查数据显示，2020年我国真实的城镇化率达到了63.89%，我国城镇的常住人口已经达到9亿人。这意味着我国到“十四五”末（2025年），城市化率有可能达到70%。按照城镇化发展的“纳瑟姆”曲线定律，一个国家的城镇化率一旦达到30%就会进入城市化的快速增长时期，城镇化率达到70%的时候速度放缓。1996年以后我国进入了城镇化的快速增长阶段，城镇每年新增常住人口超过1500万人，最多达到2500万人。到了“十四五”末以后，我国城镇人口新增常住人口就会下降到1000万人以下，这對房企来说影响很大，所以“十四五”期仍然是机会期，因为“十四五”时期还会保持每年新增常住人口在1500万人左右的增速，对房产市场是个巨大的需求空间。

3.2 “十四五”是房企固优拓新的关键期

在“十四五”之后，市场需求会发生变化，因此，要利用这五年固优拓新。

3.2.1 固优：坚持开发企业三大优势

房地产之所以经历了20余年的黄金期，是因为有极大红利的叠加，包括住房制度改革的红利，货币超发的红利，城镇化的红利，经济高增长的红利等，这些红利以后都很难再有了。除了红利之外，开发行业的不断成熟，最关键的三大优势是非常重要的，房产企业还需坚持。开发企业三大优势：

一是对市场精准研判。无论是2019年还是2020年，百强房企在五大城市群拿地的比例均达到了70%以上;而同时，流向五大城市群的人口数量占流动人口的65%。地产开发企业拿地和人口流动的趋势是高度吻合的。地产开发企业，尤其是优秀企业的投资和需求紧密结合精准研判，实现了房企的快速发展。

二是对开发节奏的精准控制。2019年末，全国商品房新开工面积增速是销售面积增速的8倍，但在2020年到今年上半年，整个行业的开发节奏出现了巨大的逆转：到今年7月份，全国的房地产的销售面积增速为21.5，新开工面积增速为-0.9，销售面积的增速是开工面积增速的20倍，房企主动或被动的对开发节奏的精准控制很大程度上规避出现大量库存的情况，避免地产行业发展在金融严控下出现难上加难的局面。

三是产品迭代升级不断创造需求。

从无到有，实现住有所居：大城市的新市民、新就业职工、外来务工人员实现可支付居住。

从有到优，匹配住有宜居：绿色健康、服务丰富、配套完善、功能齐全、打造优质多元化宜居生活。

从优到智，迈向住有智居：智能家居、智能社区、高舒适度且低能耗、科技人居的生活方式。

从重物到重人，重视人的精神需求：更加重视定制化、重视邻里关系、文化互动、友好社区、公共空间。

3.2.2 拓新：“十四五”规划期房地产市场机会展望

未来房地产有新的机会，主要在以下5个方面：

（1）人口和产业流入的都市圈。

（2）高人口基数下的县级市城乡融合发展。根据总书记的需求，完成脱贫攻坚之后，下一步农村工作的重点是乡村振兴，这是历史性的转折。乡村振兴一定是以城带乡，部分条件符合的地区城乡融合发展的机会会很大。

（3）整合资源为特征的新型地产。新型地产即跨界地产，传统的地产、产业园、办公等转化为新型的跨界地产将还有机会。

（4）追求美好生活下的普遍改善性新需求。

（5）重视城市更新的政策窗口。近期上海、广州、重庆、成都、北京等地区针对城市更新给予极大的政策支持，这是房企发展可以关注的领域。

4 对策：深入研究+精准策划，创新融资+

布局合作

4.1 三四线城市：深入研究+精准策划

中小房企主要在三四线城市开发。我国三四线城市量非常大，但并非所有的三四线城市都有投资机会。以山东为例，威海最早是山东最好的对外营销、休闲度假的热点城市，但是当下的威海投资机会则需要仔细研究。第七次人口普查数据表明，威海地区15～59岁的人口流失25万人，因此威海地区当下的房地产市场并不向好，深层次的原因是人口的减少。再以淄博为例，淄博2018-2020年土地大量供给，当前土地溢价率极低，但地是不能拿的，供应远超需求。全面深入研究是当前中小房企的弱项。在房地产市场研究过程中，人、房、地的关系是核心关键点，同时应包含精准策划，包含定价策略、房屋户型策略等，实现深入研究+精准策划。

通过市场研究，三四线中的东部都市圈及中西部大城市仍存较大机会。从2019年商品房成交金额TOP10三四线城市的排名情况可以看出，东部都市圈的三四线城市和中西部的大城市依旧存在发展机会。

4.2 三四线开发：质量保障+品牌效应

目前很多的三四线城市的房地产开发产品品质不高，房地产开发图快，且价格不高，产品力不够。如果能在三四线城市打造好的产品，有高质量保障、依靠品牌效应，依旧有较大的发展空间。

4.3 关于融资创新

RC （连片开发）的融资创新模式，该模式创新性地解决了部分融资难题，开发商可实现0.69的净利润，14.8%的ROE，高于传统投资模式下的指标。

模式解析：开发商企业通过同国企及其他产业企业组成合资公司的方式，约定双方各占50%股份;拿地过程中地产开发企业，通过自有30%资金+向合作方20%借款+50%合作方出资（即合作方共出资土地款的70%）的形式支付土地款，而20%的向合作方借款作为股东借款（支付利率8%，不计入有息负债的考核）。在获得地块后将股东借款还清，开发利润根据股权分配。

从上述创新投资模式可以看出，当下在没有杠杆红利的情况下，企业可以通过创新融资获取有管理红利和合作红利。

5 总结

当下房地产行业整体下行、政策收紧、依旧处在高位平台，房地产企业挑战依然巨大，但是未来5年依旧存在城镇化和人口红利期，房企产企业既有机会、也有挑战。

开发房企，尤其是中小型房企，一定要塑造“固优”“拓新”的能力。结合城市人口流动情况进行城市的机会研判、控制开发节奏、迭代创新产品;深入研究三四线城市的节奏性机会、精准策划三四线城市的产品策略、加强三四线城市的产品质量及品牌建设;探索创新融资、挖掘合作红利;抓住十四五期间的发展机遇。

作者简介：秦虹，中国人民大学城市更新研究中心主任。