房地产开发企业土增清算风险管控

作者简介：王亚娟（1981-），女，汉族，河北石家庄人。主要研究方向：房地产财务管理、土增清算税务研究。

摘要：根据相关税法规定，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。对于房地产开发企业来讲，做好土增清算工作，防控税务风险至关重要。这不仅关系企业税务成本，还影响项目投资利润。因此，本文将针对房地产开发企业土增清算展开探讨，并针对税务风险防范提出合理建议。

关键词：房地产;房企;税务管理;税务风险;土增清算

引言：房地产项目开发投资规模大，建设周期长，成本结构复杂，土地增值税计算难度大。若企业土地增值税筹划存在问题，核算方式不当，会给企业带来税务风险问题。房地产开发企业要想合法减轻税负，实现最终盈利目标，就要采取科学、合理、合法的方式做好土地增值税筹划工作，确保土增清算筹划的合法性。

一、 房地产开发企业土增清算的原则与要点

（一）房地产开发企业土增清算的原则

房地产工程项目开发具有一定特殊性，不同于传统制造业，需要交纳的主要税种是土地增值税[1]。但由于房地产开过程复杂，项目成本种类繁多，涉及到人员成本、土地成本、设备成本、材料成本等众多成本要素，土地增值税核算与筹划具有一定难度，易诱发税务风险。从土增清算原则来看，其一，要准确计算纳税额。房地产开发企业作为纳税人，若具备土增清算条件，要根据土地增值税相关法律法规，准确计算开发项目所需缴纳的税额，进一步明确该项目的纳税行为。其二，提供真实、可靠的财务信息。在纳税时，房地产开发企业土增清算必须要依法进行，并提供纳税相关的财务信息，从而为后续土地增值税清算提供依据。

（二）房地产开发企业土增清算的要点

1.明确土地增值税清算的范围

若房地产开发企业清算条件和范围判断失误，就非常容易诱发税务风险，给企业带来涉税问题，房地产开发企业必须要明确土地增值税清算的条件和范围[2]。目前，根据相关税法的规定，转让土地使用权、房地产项目建设竣工、转让整体未竣工决算项目，以及完成销售的业务都可以进行土地增值税清算[3]。因此，房地产开发企业要在税务法规允许范围内，对相关项目进行土地增值税清算。

2.准确计算各项收入

房地产开发企业必须要准确计算实物收入与其他收入，明确自用房地产及非直接销售收入的获利。具体来讲，计算实物收入与获利的主要依据是：销售发票、立项报告、销售合同、测绘合同以及销售许可证等。若存在非直接收入，如：职工福利购房、债务抵偿、拆迁换建，应将非货币性资产确定为收入[4]。另外，采取预售时，项目建设后，实际面积与约定面积有差异，发生补退房款情况，要根据合同及相关资料，对土地增值税进行调整，确保收入计算的准确性、真实性。

3.明确可扣除金额项目

在房地产开发企业土地增值税清算操作中，明确可扣除金额项目至关重要。实际上，一些企业税务风险的发生，根本原因就是扣除项目确定不合理，造成土地增值税筹划方案得不到税务机关认可。因此，房地产企业要想进行土地增值税清算税务筹划，就要及时掌握相关税法对于扣除项目的规定。根据相关税务法规，转让房地产有关的税金、开发间接费、拆迁补偿费、公共配套设施费、土地使用权成本、新建房屋费用等项目均可扣除[5]。但在实际工作中，要想扣除必须要提供合法凭证，向税务机关证明相关费用的真实性、有效性，而非企业自己伪造。

二、房地产开发企业土地增值税清算时的具体风险点

房地产开发企业在缴纳税费后，可支配生产要素会有所减少，自身经营能力、盈利能力會受到影响。在市场经济条件下，房地产开发企业要对土地增值税进行筹划，选择适合的清算方式，利用优惠政策，为企业争取更多利益。但土地增值税清算税务筹划操作不当，则会诱发税务风险问题。下面本文通过几点来分析，房地产开发企业土地增值税清算时的具体风险点。

（一）项目销售收入未据实认定问题

据实认定项目销售收入，提供可靠财务信息，才能合理合法进行土地增值税清算筹划。实际上，一些企业涉税问题的发生，就是由于土地增值税计算期间，没有正确认定项目销售收入，存在账实不符情况。例如，一些房地产开发企业在项目销售过程中，存在优惠房、福利房。而这些优惠房、福利房因各种因素影响，价格远低于市场行情，且销售收入计入存在问题。如某项目将部分商铺、住宅以较低的价格销售给股东，财务认为此项销售合理，并以实际销售价格计入销售收入。但，如此进行销售收入计入，价格严重低于市场价格，税务机关会认为企业存在隐患收入，造成税款流失的可能性。一旦被认定隐患收入，将受到相应处罚。

（二）项目扣除成本问题

通过对土增清算要点的了解可知道，明确扣除项目非常重要。然而，很多房地产开发企业法律意识淡薄，对税务法规理解不透彻，扣除成本计算上存在诸多问题。具体来讲，在建筑安装工程费用扣除方面，一些房地产开发企业为了减轻税务成本，出具虚假安装合同，虚构安装成本。例如，虚列围墙建造工程，实则采用铁棚栏。在基础设施费用方面，一些房地产开发企业会虚列绿化项目，实则绿化率较低，大量记账却未取得相关票据，扣除项目列支成本不符合实际。而开发间接费用方面，很多相关费用的发生没有详细记录，这给成本核算造成了诸多障碍，非常容易导致扣除项目成本核算错误，诱发税务风险问题。

（三）项目清单单位确定问题

目前各地区税务执行法规标准、要求、办法不同，一些省市以建设用地规划许可证作为项目清单确定依据，一些省市则以预售许可证为依据，没有统一标准。这导致一些房地产开发企业确定清单单位时，易出现错误。例如，某房地产开发企业在分期开发过程中，项目建设用地许可证没有对项目进行分期，而建筑工程规划许可证却进行了分期。在两证出现差异，就会导致房地产开发企业与税务机关对项目清单单位认定产生分歧。若企业按不分期进行税务筹划，而税务机关则认定需要按分期项目清算，企业土地增值税筹划方案就得不到税务机关的认可。