浅议银行处置唯一住房思路及风险防范

钟 鹏

处置唯一住房是银行不良资产清收难点，呈现“执行难、清场难、变现难”的特点，影响经营不良资产效率、阻碍不良资产产出效益、降低依法清收效果，是银行清收团队重点关注的风险因素。唯一住房指债务人作为被执行人除此房屋外，无任何可保障其基本居住条件的房屋。唯一住房中保障债务人及其家庭成员基本居住权后超出部分价值可供执行，生活必需居住部分价值可被查封。清收实践中存在债权主张胜诉无法变现情况，处置需把握被执行人及其所抚养家属基本居住权与债权之间的平衡。

一、处置困难原因

（一）易变避债工具

一是失信“老赖”以唯一住房为借口拖延或拒绝执行房产偿还欠款；二是债权双方产生纠纷启动司法程序解决争议时，债务人通过买卖、转让、转移名下房产给善意第三人，造成执行对象唯一住房，提出异议规避执行；三是债务人滥用买卖不破租赁规则，在唯一住房上设立虚假租赁合同，扰乱市场秩序阻碍房产交易逃避处置。

（二）执行不易操作

一是法官执行尺度各异。因对债务人生活必需居住条件理解不同，有的认为需最大限度执行债务人名下唯一住房，严肃法纪；有的认为需优先保障被执行债务人家属基本居住权。二是自由裁量权滥用。自由裁量权范围涵盖置换住房面积、地段、何时执行处置等，缺乏量化操作规定、无公众监督标准，易发生行贿、以权谋私、滥用等违规现象。

（三）社会因素考量

一是追求案件执结效率。唯一住房执行耗费大量人力、物力、时间，法院面对执结率考核，及人少案多现实，易产生执行畏难情绪，拖延甚至搁置符合执行条件的唯一住房处置。二是保障债务人居住权。实际执行中需考虑唯一住房被执行后能顺利解决债务人及抚养家属的居住问题，实现居住权利，维护社会稳定。

二、处置思路探索

（一）判断符合执行标准

一是穷尽各种执行手段。债务人名下无住房、小产权房、违章建筑、农村宅基地上房屋等可执行财产；二是衡量可供执行空间。查看房屋面积大小、房间数量、装修豪华程度等基本情况，是否超出生活必需居住用房要求，超出部分是否存在执行空间；三是处置预期效果明显。住房市场评估价格在满足被执行人及家属基本居住需求后可以覆盖全部或大部分债权，并且债权人同意减免未覆盖部分；

（二）执行维稳得到保障

核实唯一住房是否存在长期空置、出租经营；了解债务人收入、资金来源、家庭成员名下是否拥有其他住房；确保被执行人及家属有能够维持生活必需的居住场所，人均居住面积高于最低住房保障面积，被执行后居所位置参考地区廉租房或公租房地理位置。

（三）监督法官执行标准

一是量化生活必需房屋面积标准，大小可参照人均廉租住房面积标准；二是监督法官自由裁量权使用，了解检察院对民事执行活动监督权限，挤压因自由裁量权引发行贿、谋取自身利益空间；三是熟悉法律救济渠道，保障债权双方异议权利，启动执行听证程序。

（四）采用合理处置方法

一是协议买卖。债权人、债务人、法院等主体协商通过“以大换小”“以优换次”“以近换远”方式置换居住场所，将置换房屋价差偿还被执行人债务，债权人免除超出差价部分债权，同意债务人将部分执行房款购置一套法院认可住房。此法有利于保证债务人基本居住需求，有利于债务人获得新住房所有权。二是强买强迁。执行双方无法达成协商一致，唯一住房符合拍卖、变卖条件，由法院采取强制拍卖、变卖处理，回收现金，用拍卖款与银行欠款之间价差解决被执行人住房问题。三是强制管理。法院选任房屋管理人将房屋出租，用回收租金偿还欠款，可适用于借款人失联，且抵押物有租赁价值情况。

（五）提供合适过渡措施

确保为被执行人提供面积小、租金低、满足被执行人及家庭生活需求特征的周转用房，或参照当地房屋租赁市场平均租金标准从被执行房屋价款中预留五至八年租金，解决执行安置问题。各方提供住房优势比较：法院可与政府协商提供部分廉租或公租房作为被执行人过渡性住房，利于维护司法权威；债权人可与被执行人协商或书面呈交法院认可寻找置换住房，有助于解决法官少、案件多的实际困难，利于实现债权回收；债务人为避免不接受过渡性安置住房，提高执行效率，可自行寻找过渡性用房。

三、处置风险防范

（一）做实贷前尽调

一是评估债务人信用。确认人行征信内容时效，加强银行间信用互通，构建银行内部客户信用查询平台，交流失信客户记录信息，提高判断客户信用水平；同时链接外部工商、税务、公安、司法等个人信用记录系统，全方位定位债务人信用水平。二是核实还款来源真实。检验债务人收入来源可靠性，证明收入资料真实，查询其他还款渠道，保障还款能力，对购房用出租作为主要还款来源，增强风险意识。三是加强现场核查。实地查看抵押物情况，确认抵押物是否带有租赁、存在居住权、唯一房产等对潜在处置存在的影响因素，录像留存抵押物状态凭据。

（二）做细贷中审查

一是核准债务人房产。办理抵押贷款时详细掌握客户名下拥有资产数量，慎重将疑似唯一住房用作抵押，如有两套以上住宅应出示相关证明，如抵押用房与生活用房不属同一房产，争取一并抵押登记，防止生活用房因转卖而丧失保障功能，增加回款保障。二是增加放款约定。约定贷款还清之前不转让抵押房产；约定抵押房屋转让款或名下其他房屋转让款优先偿还银行贷款，追索有贷款房屋转让所获资金流向，为贷款出现风险时留有充足处置回收来源；约定抵押物后续租赁条款，限制其长期租；约定有潜在唯一住房风险房屋价值评估中可扣除相当于房屋租赁市场平均五至八年租金成本。三是探索转移风险。要求债务人向第三方担保机构缴纳担保费，明确担保公司承担连带偿还贷款责任，转移潜在处置唯一住房风险。

（三）做准贷后管理

一是定期进行核查。放款后定时实地核查抵押物，确保住房价值完好，发现抵押物价值降低或不能足额清偿债务及时处置。定时关注借款人收入来源是否稳定，还款能力是否变化，生活状况是否正常，跟踪抵押用房外生活用房的使用、变更情况。二是加强人员管理。树立处置人员防范潜在唯一住房风险意识，开设专业培训，提高预警能力，完善团队建设，充实处置团队，严守法律规章。三是积极争取首封。如相关债权出现不良，积极与法院沟通及时起诉，确保首查首封。