新形势下中小房地产企业税收筹划及风险防范策略研究

摘要：进入21世纪以后，房地产企业逐渐成为我国的支柱型產业，为调节我国的国民经济做出了巨大的贡献。如今我国经济已经进入了新常态，经济由高速发展进入高质量发展，在此时间点，房地产企业应当紧跟时代变化，做好税务筹划工作，税收筹划是为实现税后受益最大化，使企业科学地安排投资、生产经营和各种财务活动的筹划管理方式，企业进行税收筹划的目的之一是为了降低成本，提升经济效益，房地产企业规模比较大，资金和经济链较长，生产经营活动复杂，因此应当根据实际情况，做好税务筹划工作。

关键词：房地产企业;税收筹划;风险防范;策略探究

引言：税收筹划是一种合法和合理的行为，使企业财务管理的重要组成部分，也是企业降低成本，实现可持续发展的重要前提。在房地产企业中，通过开展税务筹划，能够改变与调整财务行为，提升财务管理的效率，尤其是对于经营性房地产企业，开展税务筹划活动能够有效防范和降低税务风险，降低税务负担，使企业维持正常运转，使企业的经济效益增加。房地产企业是一种高利润企业，实行税务筹划能够合理管控企业资金，持续地提升企业的经营管理能力。

1 房地产企业税收筹划和风险防范的具体背景

房地产企业在经营活动中涉及到多个税种，在进行税务筹划时尤其需要考虑到土地增值税和使用税等税种，有的税种的税收计算方式过于复杂，给实际工作带来了不利的影响。因此应当合理管控税收筹划，运用合适的方法对其进行改进，提升其管理能力。

在房地产企业中，税收筹划具体是指在房地产项目运营和开发的进程中进行整体的税务筹划，尤其在制定销售规划时，通过税务筹划的方法对相关项目的理论进行预测，能够分摊好成本，使得每一个阶段的盈利都能实现大致上的平衡，从而降低税务负担。税收筹划在执行的进程中，还需要根据实际情况制定一个可执行性强的方案，并合理对接每一个部门的业务，使得整体工作实现同步平衡发展。在现阶段由于房地产企业开展税收筹划的时间比较晚，一些员工尚不能形成税收筹划的意识，不能从思想和行动上重视该项工作的开展，再加上不能根据税收筹划制定一个完备的管理机制，直接导致税收筹划工作实践性不足，因此在实际工作中，加快房地产税收筹划工作的调节，能够加快房地产内部自我调控能力，提升其经营发展水平[1]。

当前房地产企业内部的税务风险主要来自于以下的几个方面：一是来自于法律方面的风险，法律方面的风险主要是指在当前的法律条文中并没有对一些税务筹划的经济行为做出明确的法律限定，在实际操作的层面具有一些风险;二是政策方面的风险，政策风险具体是指随着经济的发展，国家为了稳定经济大局对房地产企业做出的一些宏观上的经济调控，政策上的风险随着经济的发展趋势变化而逐渐变动;第三种是财务方面的风险，此种风险属于房地产企业内部的风险，大都体现在资金上，例如，无法偿还借入资金，内部资金周转困难;第四部分是行业内部风险，行业内部风险主要来自于房地产企业内部涉及到的多方面风险，从全局的角度来看，应当对整个行业的风险进行精准把握，对整个行业的的运营思维和运营模式进行深入了解，当前的房地产市场极不稳定，容易出现较为极端的变化，给企业带来了不稳定因素。例如在实务操作中，房地产企业的决策者期望值过高，制定税务筹划方案时没有考虑到企业的实际情况，就会提高税务成本，或者在经营活动期间直接忽视间接和直接成本导致的内部风险[2]。

2 新形势下房地产企业开展税收筹划的作用及意义

2.1 提升企业的市场竞争力

当前房地产企业和经济发展同步协调，已经进入新常态，企业与企业之间的竞争正在逐渐加剧，在此阶段开展税收筹划能够帮助企业获得更多的经济利益，更有利于进一步降低税务负担，维持房地产企业内部协调稳定发展，提升中小房地产企业的市场竞争力，激活其市场潜能，使其获得更快发展。

2.2 提升纳税意识，化解相关风险

房地产企业是我国重要的支柱型行业，每年能够为我国财政提供大量的收入，但是由于房地产企业本身具有特殊的性质，在其实现高利润的同时也会伴随一些高风险，因此各级财政部门对其进行征税工作。因此在新时期房地产企业开展税收筹划，不但能够调节企业内部的税务结构，优化纳税流程，合理避税，更能够提升纳税意识，化解相关风险[3]。

2.3 重新构造企业的运营模式

自从营改增政策实施后，房地产企业为了更好地进行税务筹划，应当运用多种政策手段进行调整，并重新构造企业的运营模式。虽然从整体的角度来看，房地产企业的目标是为了得到更多的经济效益，但是税收筹划并不只是简简单单地对个别税负进行管理，而应当着眼于整个企业发展的大局，注重从整体发展入手，拓展企业的经营与生产业务，完善企业的价值链。因此从整体来看，房地产企业要想获得发展先进，在日益增长的市场竞争中占据一席之地，应当调整发展的战略，一方面要去库存，另一方面要稳增长，尽力去寻求最新的增长点，从这个视角来看，必将重构企业的运营模式，改变传统的、单一的商业模式，不断提升其价值增长的空间[4]。

3 新形势下开展税收筹划及抗风险策略

3.1 在宏观战略上做好管理

3.1.1 合理利用好国家政策

税收筹划工作本身就与政府部门的政策息息相关，具有较强的政策引导性，因此房地产企业要想做好税收筹划工作首先需要了解国家的税务政策，根据国家的税务政策来做出一些具体的调整。当前正处于营改增政策实施初期，有的税务政策明细的规则还没有出台和颁布，再加上房地产企业税收筹划本身就具有一定的复杂性，因此在开展税收筹划前，房地产企业既要密切联系自身实际，又要时刻关注国家的政策动态，认真解读好每一项国家政策，并将其运用到自身的税务调控中来。

3.1.2 就税收筹划开展相关培训

税收筹划工作本身比较复杂，涉及到房地产企业的多项涉税费用，需要考虑到外界的许多的客观因素。因此房地产企业在开展税收筹划时常常咨询外界的税务师事务所，但是咨询机构往往只能给出一些专业的意见和建议，应当如何落实还需要结合房地产企业的具体情况，跟他们的日常工作相结合，并发挥好企业税务筹划人员的作用。因此中小企业房地产应当对税收筹划工作做出相关培训，使得税务筹划人员尽快了解新政策和新形势，使他们能够及时运用新思维和新手段来做好税务筹划工作，提升业务素养，降低相关风险。

3.1.3 提升各部门之间的沟通协作

在实际的房地产企业中，相关管理人员简单地认为税收筹划只是财务部门和税务筹划部门的工作，事实上税收筹划是一种全体性的管理活动，和企业的许多部门都有关联。税收筹划的对象是企业的各种经营和生产性业务，企业内部各种部门和组织主要负责对应业务的开展和运行，因此税务筹划工作需要多个部门参与进来，加强各个部门的沟通协作，税务和财务部门需要与营销、开发和项目策划等部门做好业务对接，以获得更精准、更全面的第一资料，能够分析不同的项目的不同情况，并做出具体的应对策略[5]。

3.2 做好增值税的筹划

营改增政策实施后，增值税逐渐代替营业税成为房地产企业缴纳的主要税种，增值税税率也升到了11%，因此房地产企业应当及时把握新政策，注重营改增之后的增值税变化，增强对增值税税收筹划研究的新方法：首先应当选择合适的计税方式，当前我国增值税有三种计税方式，分别为扣缴计税、一般计税和简易计税，房地产企业应当根据自身遇见的实际情况开展合适的计税方式;其次应当增强对增值税专用发票的管理，在营改增政策实施以后，企业进行税额决定了企业的税负水平，因此应加强增值税发票管理，发票在抵扣环节发挥着重要的职能。一是在日常接受劳务或进口货物时，应关注对方是否具有正常的销售资质，在外界条件具备的前提下，应尽量选择具有增值税一般纳税人资格的企业进行业务合作。二是在与施工企业开展核算时，应尽量获取发票。

3.3 重新调整融资方法

房地产内部的融资方式多种多样，主要有以下几点：发行债券股票、银行贷款和内部积累，在所有的融资方式中，又分为权益性融资和债务性融资，债务性融资虽然成本低，如果在规定的时间内不能还款的话，将会付出更高的本息支出;权益性融资的成本比较高，但不受还款的时间限制。对这两种方法进行综合对比可以发现，债务性融资利息费用虽高，但是在实际的执行中却能够降低企业的税负，优惠性也比较强。但是债务性融资方法比较特别，房地产企业在制定税收筹划时，需要衡量企业的风险承受水平，因此房地产企业应当根据自身实际，选取最合适的融资方法，使融资部门和财务部门加强合作，规范并完善工作流程，并建立對应的沟通机制，对税务筹划的工作进程进行优化，最大限度地降低相关风险。

3.4 优化筹划流程

在新税制施行后，房地产企业应当不断地优化筹划流程，最大限度降低企业内部的书屋负担，促进自身实现可持续发展。当前外界的税收政策发生了较大的改革，房地产企业也应当做出一些调整与改革，对生产和服务条件进行密切关注，对企业的各项支出成本和服务价格进行精准核算和预算，使之处在企业可控的范围内，与企业的实际经营情况相符，并重新对服务市场价格、各种房地产产品重新定义，使其在能够满足市场需要的同时平衡好市场和自身的关系，稳定好房地产商品价格的杠杆，使房地产企业能够不断地继续扩大规模，扩大市场份额，并最终能够行稳致远。为了能够适应新税制变化的需要，并增强抵御风险的能力，在具体的管理中应当加大对绩效考核的重视力度，对成本费用预算等各种指标进行合理编制，以提升内部的经济利润，此外还应建立科学有效的评估和预警机制，对控制目标及计划成本等各项因素进行合理管控，并善于运用激励手段提高成本管理的质量效果，最终能够运用科学的方法来进行税务筹划。

3.5 及时改变经营方法，并引进高素养税务人才

当前房地产行业整体处于一个平稳运转但略有下行的阶段，无论是下游的企业还是个人的购房者对房价的变化都比较关注，就增值税价外税而言，这一部分款项有时会嫁接到上述两类购房者身上，一旦税务费用太高，就会使得企业的盈利空间下降。因此在营改增之后，房地产企业应当对经营方法做出调整，即将增值税税额在下游企业和个人消费者中的比例降低，以减轻对房产销售产生的冲击力度。

在营改增实施后，需要进一步提升房地产企业内部的财务管理质量及税务筹划水平，为了进一步适应新的形势和新的格局，需要引进大量高素质税务人才，将其补充到人才队伍中去。在房地产企业内部，有的企业在运行中发生的增值税业务内容比较少，有的财务人员对增值税的发票管理及纳税申报流程不熟悉，对相关的税务流程不能熟练掌握，这样会给实际的税收筹划工作带来困难，因此应当根据实际情况加快对税务人才的培训，使其对内部的税务流程精准掌握，还应当加大人才的引进力度，将高学历、高素养的税务人才引进企业内部，使他们能够充分发挥自身的能力，贡献自身的力量，为企业的税收筹划工作出谋划策。

3.6 建立税收风险防范与控制体系

税务风险有时是不可避免的，但是可以将其调控在一定的单位内，最大限度地减轻其对企业的冲击和损害。为了有效避免税务风险，应当建立一套集风险防范与控制为一体的安全体系，可以按照以下的工作思路来开展：一是应当建立税收风险的预警机制、税收风险评估机制和税收风险的应对及评价机制，运用这三种机制从源头和根本上对税收风险进行科学管理。首先税务风险预警机制是提前发现税务风险问题，通过企业建立的风险预警模型，对可能出现的潜在风险进行早发现、早整改，将风险扼杀在萌芽状态;建立风险评估机制是对企业已经出现的税务风险进行精准地评估、系统地分析，运用行之有效的分析方法对其危害程度、影响后果进行评估，从而做出定量及定性的判断，及时运用合适的方法及手段进行修正和改善，加强对整体企业的税务控制效果，使企业对税收规划始终沿着正确的轨道前进。

最后一个环节也是重点工作，即在前两个阶段的工作做完以后，首先运用完善的策略来处置和应对风险，将企业出现的税务风险给企业带来的危害降到最低，并做好最终的防范工作，其次就是评价税收筹划风险的控制效果，在具体的评价阶段既要将显性收益考虑进去，也应当通过正确的计算来得出税收筹划使得企业少缴纳或免缴纳了多少税款，还要将隐性收益考虑进去，使企业能够从税收筹划中增强税收意识，为未来的发展赢得一个良好的先机。

3.7 保障信息沟通及交流的通畅

在房地产企业内部，税务信息发挥着重要的作用，因此应当尽力保障信息沟通及交流通道的顺畅。信息沟通交流主要分为两个部分，分别为外部沟通和内部沟通，内部沟通主要是通过企业内部各个部门之间的密切合作对接，共同完成税收筹划工作，内部沟通前文已经阐述过。外部沟通即企业与当地的税务机关等行政部门做好信息交流工作，以保障税收筹划的工作思路不发现偏差，使其始终能够合理合法。近年来房地产市场波动较大，不稳定因素在逐渐增加，税法经常随着国家政府部门相关的政策变动和市场经济的发展情况而变动，尤其是营改增政策实施后，税收政策变化的更是频繁，因此企业在进行税务筹划时，应当密切关注外界的政策变动情况，根据实际工作需要调整自身的税务计划及方案，使其能够始终适应外界形势的改变，并提升自身的税收筹划的质量水平。房地产企业还应当及时更新税务筹划知识，在法律规范及保障的前提下运用税务筹划知识解决发展中遇見的一系列问题，加强自身的抵抗力，降低税务风险，还要与税务机关保持密切沟通，使的税务机关对自身的税务请情况有一个客观、正确的评价，同时房地产企业还应当使自身的税务筹划工作得到税务机关的认可和支持，从而降低税务风险对自身造成的冲击。

4 总结

如今我国经济已经进入了新常态，在新常态背景下，房地产企业应当与时俱进，不断地提升税收筹划的质量效果并有效降低税务风险。当前房地产企业应当对自身的发展状况有一个正确的认知，积极转变经营的理念，运用科学的手段及方法提升税收筹划的水平，有效防范和化解企业的税收风险，不断拓展工作思路，使工作更加完善，提升企业的经济效益和社会效益，使得房地产企业在服务国家经济发展的大局中发挥更加重要的引领作用，为社会主义建设添砖加瓦。

参考文献

[1] 张羽. 房地产企业税务筹划探究[J]. 财讯，2021（17）：77-78.

[2] 牟春玲. 营改增背景下房地产企业税务筹划研究[J]. 财会学习，2021（1）：165-167.

[3] 管来宝. 刍议新税制背景下房地产企业税务筹划对策[J]. 财讯，2021（19）：81-82.

[4] 周悦. 房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究[J]. 中国市场，2021（3）：149-150.

[5] 周倩. 新形势下房地产企业税收筹划风险分析[J]. 财经界，2021（2）：165-166.

作者简介：蔡彪，（1987.10-），男，土家族，重庆人，学历本科，房地产财务。