项目成本管控在房地产企业经营管理中的作用

朱文君

摘 要：随着科学技术的进步和社会的发展，过去几年，房地产行业正在经历新的变革。要想在适者生存的过程中脱颖而出，项目成本管控是一个重要的环节。它不仅决定了企业的盈利能力，还能推动新技术的应用和改革。本文首先介绍项目成本管控的概念，房地产企业承接项目的特点，项目成本管控的特点及重要性，以及其具体的原则。然后结合房地产企业项目管理的现状，深入探讨了解当今房地产行业成本管理中存在的主要问题。本文包含一些对提高房地产经营者项目成本管理水平的参考价值，为助力房地产创业者自我发展以及房地产企业家的良好发展提供了些许指引。

关键词：工程项目;成本管控;房地产企业;经营管理

在过去的几年里，随着政府对房地产行业的严格控制，这将房地产行业推向了一个新的发展阶段。房地产企业要生存和发展，首先需要磨练自己的实力，采用先进合理的项目成本管控方法来改善现有的不足。目前房地产经营者在项目成本管控方面处于相对传统的管理水平，包括有两种传统类型的实践。一种是整个过程只关注质量和进度，不注重项目成本管控。另一种是以大型建筑公司的名义成立自己的团队来寻找临时分包商和供应商，从表面上看他们可以有效地进行项目成本管控，但是很容易造成更多的问题。本文将深入探讨这些问题，同时着重探究项目成本管控在房地产企业经营管理中的重要作用。希望内容可用于房地产经营者的项目成本管控，同时希望找到有效的方法来改进房地产企业的项目成本管控现状。

一、项目成本管控在房地产企业经营管理中的概念及特点

（一）项目成本管控概述

房地产项目成本管控是指由企业各种相关部门进行的一套与成本相关的管理活动。在项目实施过程中房地产成本管控包括成本预测、决策、计划、控制、核算、分析和估算。首先，房地产项目成本管控是企业组织管理中复杂系统的互连环节，并有着非常重要的作用。在整个操作过程中需要内部主管部门的全力配合和相关政府机构的配合。其次，工程总承包商和房地产经营者需要建立战略性项目成本管控合作。战术成本管理、成本管理信息系统以及战略成本管理三者共存协助，是一种可以由高级管理人员针对房地产企业的长期发展需求进行规划、实施和评估的行动计划。通过提前收集相关信息进行分析和实地调查，同时根据战略管理目标指导企业管理人员分解项目成本管控任务的全过程，进而选择具体的方法和策略。这样就可以使企业在规定的限度内及时有效地完成战术成本管控任务。房地产企业的项目成本管控信息系统是由一个数据库、项目成本管控模型库以及所有成本管理流程包括加工分析和成本数据导出等共同组成的。

（二）房地产企业承接项目特点

房地产经营者的开发经营活动包括项目审查和可行性分析。一般房地产开发项目包含居住类商品房、商业用房、工业用房等，开发建设过程中需要大量的资金投入以及漫长的开发周期。因此，加强项目成本管控对房地产开发商的长远发展乃至生存具有决定性作用。房地产项目是相互影响并相互关联的多用途系统，这包括施工设计管理、项目计划管理、工程材料处理、采购投标管理、质量管理、目标成本管理、合同管理、现金流管理以及项目进度管理等，系统内的这些管理要求保持合理和平衡才能确保完成房地产项目开发的最终目标。

不同的房地产经营者对工程造价的分类是不同的，所以应根据实际成本确定。虽然项目的具体成本构成不同，但项目建设成本在每个项目中都起着至关重要的作用。项目建设成本一般包括项目开始时的规划设计成本、建设成本、安装成本、基础设施成本、配套设施成本以及项目开发过程中的间接成本。最初的规划和设计成本相对较小，但设计风格是否合理将对后续开发工作的顺利推进起到重要作用。建筑安装工程成本是工程建设成本中最高的部分，它定义了建筑物的整体结构，其中主要包括桩基、土建工程、水电安装、消防工程、电梯、精装修等。建筑物的整体结构确定后应提高基础设施成本，以实现预期的开发成果。其中主要包括开发区内道路、水电气工程、排污排洪、通讯照明、环卫工程、景观绿化工程等，以更好地满足用户的生活体验。基础设施成本对房地产开发项目是必要的，随着人类生活水平的不断提高，当今社会人们对环境的要求越来越高。绿色环境和社区娱乐设施可以提高居民的舒适度。

如今，房地产经营者之间的竞争非常激烈，完善的设施可以支持企业竞争。开发过程中的大部分间接成本包括为组织融资而产生的利息费用和销售费用。房地产经营者有巨大的资金需求，如果资金链断裂，该企业的项目开发工作将无法继续。如果企业的融资方式不合理导致增加了企业的财务成本，将会加重企业的成本负担。对于资金来源主要是银行贷款的企业，利息支出不容忽视。企业的销售费用对企业的收入有明显的影響。为达到公关效果，房地产企业在销售费用上的投入不断增加，但如何实现最好的销售回报是进行项目成本管控的重点。

（三）项目成本管控在房地产企业经营管理中作用及重要性

在实现既定目标的标准下实施有效的项目成本管控，可以减少资源浪费，降低成本，提高企业的经济效益。满足房地产企业利益最大化需要的同时，加强项目成本管控是提高社会资源利用率的一条切实可行的途径。这不仅符合建设资源节约型社会的要求，也促进社会发展。只有持续的成本优化和项目成本管控，房地产企业才会获得最大的经济效益，特别是当房地产开发企业受到土地拍卖竞争支配时。因此，项目是否盈利，只能通过成本管控来实现。但在实际项目中许多房地产经营者忽视了成本管控，或未涵盖控制方法的使用，因此，项目成本无法控制。通过确保项目质量，加强成本控制并提高组织的市场竞争力，一个房地产企业可以保证长期立足于社会。房地产经营者进行项目成本管控的目标不仅仅是将实际成本控制在目标成本内，同时也促进了项目成本的有效降低，实现了企业在同等条件下的更好发展，这与企业的总体战略目标是异曲同工的。

二、房地产企业项目成本管控原则

（一）全面成本控制原则

项目全面成本管控包括全过程控制和全员控制。房地产成本存在于项目开发的全过程，因此在项目的各个阶段都应采取成本管控措施，确保项目整体成本在可控范围内。全员控制手段即各人员、各部门要搞清楚项目成本管控与个人的关系，承担相应责任并进行目标任务细分以实现成本控制的目标。

（二）最低项目成本原则

项目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，满足目标成本要求。只有在项目成本最小化和成本降低的情况下，企业在人力、物力和财力方面的投入才可以被认为是合理的，并且能够避免在项目上投入大量资金。同时在考虑工艺因素的基础上的所有因素以及所有员工因素，我们应该关注当前房地产市场的需求，有效控制房地产成本并确保该项目是以最少的投资运营。

（三）目标成本管理原则

只有预先设计项目的目标成本，才能在项目实施过程中将投资调整到预先确定的目标值。前期规划及项目可行性分析可以及时发现和解决潜在问题，使项目投资更加合理。

（四）动态成本管控原则

项目目标包括安全目标、质量目标、投资成本目标，这些目标的实现都必须综合考虑资源利用和现场协调，尤其是对于短期目标而言。在当前房地产企业进行项目实施的过程中，一些组织忽视了长期目标。因此，房地产企业应将长期目标和短期目标结合起来。在项目实施过程中，设定的目标不仅需要符合企业的短期目标，更应该与企业的长期规划保持一致。同时应该在项目实施过程中及时修改目标以符合当前项目进展。在项目实施过程中根据项目各个阶段的不同问题及时调整计划，这样的动态成本管控才能够有效地控制项目成本。

三、房地产企业项目成本管控存在的问题

（一）动力不足，成本考核困难

目前，房地产企业管理过程中还没有明确的成本估算机制。这包括缺乏奖惩考核机制和KPI评估系统，不能通过分析整体数据合理评估部门和员工的成本管理效率。同时由于房地产企业各部门之间缺乏专业沟通，成本控制权责不明确、效率低和其他情况不时发生，最终导致奖惩变成了装饰品。这极大地打击了部门和员工成本管理的积极性，并导致项目成本管控效率低下。

（二）制度落后，管理体系亟待完善

房地产项目成本管理是长期的、复杂的，这是由工程项目的性质决定的。在工程项目建设期间成本管控经常会出现问题。在实际工作中，大多数房地产经营者往往忽略成本的社会变量，并将直接成本管理视为预先设定的控制任务。在实际工作中政策或市场因素发生变化时，结果将与预定的目标差异较大。因此，无法达到预期的成本管理结果。这主要表现出两种被动行为：一是由于房地产市场的国家政策调控或地方经济政策调整导致销售市场低迷，房地产企业只能根据原始销售价格添加主销售内容，吸引客户并帮助筹集资金从而导致项目成本增加，或者什么都不做导致发展基金的长期积压，这增加了持有成本。在极端情况下，会导致资金链断裂，最终破产。更高的市场价格导致原来的预定成本不能购买相同的产品，因此不得不增加投资资金来执行原计划，导致项目成本稳步上升。其次，房地产开发企业内部经营管理存在许多问题，如奢侈品和浪费、虚假指控贿赂等，这将使组织付出高昂的代价，并可能导致企业发展危机。

（三）从业人员职业素养不足

房地产企业管理应在战略管理的基础上进行战术成本管理。而战略管理的假设是在客观的数据分析下制定成本战略，在此指导下组织实施计划和绩效考核。许多房地产企业领导者缺乏分析战略目标的能力，进行的数据采集和企业优势分析及管理模式往往不合时宜，这往往会导致投资决策失误或战略管理失败。另外，由于早期缺乏对战略管理的支持，项目的目标主要是项目的质量、进度和推广，而忽略了市场需求和品牌模式，结果销售困难，后来又通过降价抢占市场，有的还存在严重的设计缺陷，需要重新返工，这些都会增加了项目成本。部门之间有轻微的交叉，成本管理的任务通常应用于财务，而财务部对项目的内容知之甚少，与项目管理处于不同状态。因此，无法制定有效的成本控制计划，缺乏科学合理的成本控制措施。所以目前房地产经营者急需一支综合管理能力强、能专攻成本管理的团队，但现实是管理人员素质不能满足发展需要，因此必须全面认识到成本和工程以及学习新技术和知识的重要性。

四、结语

总之，房地产企业家项目成本管控是整个企业发展的关键所在，这项工作并不受单个项目经理控制，也不是一个简单的操作，而是由财务部门控制项目成本，多部门联合协作的一个复杂而庞大的系统。随着社会经济的变化和房地产企业内各种管理结构的变化而产生的项目成本管控任务，需要具有前瞻性的领导者通过互联网技术不断收集和分析数据，整合资源并合理管理。同时可以通过人工智能理性引导员工遵循战略目标的建议，不断学习，循序渐进，在企业内部建立可预防、可发展的架构，在项目整体成本管控中发挥作用。房企产业其内部的变革不是一天的事情，需要毅力和长期的努力。我相信随着科学技术的进步，在未来的发展中项目成本管控将更智能、更规范，能够为房地产企业的发展带来更大的效益，贡献更多的力量。

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