承租人视角下新租赁准则对零售业的影响浅析

陈德英

（青岛理工大学琴岛学院，山东 青岛 266106）

1.租赁概述

1.1 租赁的定义

出租人将资产使用权在一定时间内让与承租人以获得对价的合同，是新租赁准则的定义。新租赁准则中没有过多强调租金，而是将“使用权资产”和“租赁负债”作为新概念引入其中，租赁的概念由此变得更加严谨。

1.2 经营租赁和融资租赁

旧租赁准则依据租赁资产所有权上的主要报酬和风险是否发生转移分为融资租赁与经营租赁。二者的租赁期限、设备维修保养责任方、期满后处置以及租赁实质均有很大的差异。经营租赁一般租期比较短，承租人只有使用权，在租赁期内需要出租人对租赁资产进行维修维护，到期一般退还给出租人。而融资租赁的租期比较长，承租人对该资产能够实施控制，看作本企业的资产进行管理，需要对租入的资产进行维修维护，期满一般由承租人以比较低的价格购入。

1.3 使用权资产和租赁负债

使用权资产主要记录承租人持有的资产的原值，租赁负债记录承租人尚未支付的租赁付款额的现值，并随着租金的支付逐渐减少，承租人租赁资产时，应当同时确认资产的使用权和租赁责任。

2.租赁准则修订过程

2.1 国际租赁准则修订过程

由于当时租赁准则存在的弊端，加之国际丑闻频频发生，对国际会计准则进行了修订。修订历程如表2-1所示。

表2-1 国际租赁准则修订历程表

2.2 我国租赁准则修订过程

改革开放政策实施后，我国经济发展速度比较快，虽然现代租赁业起步略晚，但有了前人的脚印，也少走了许多弯路，这些年来一直在不断进步发展着。租赁业的发展也推动着我国租赁准则的产生和变革。我国租赁准则修订历程如表2.2.所示。

表2.2 我国租赁准则修订历程表

2.3 新租赁准则主要内容

2018年新租赁准则修订后，新准则最重要的改变是取消了租赁的分类，实行“单轨道”的会计处理，更加注重经济实质而非形式。新准则在出租人会计处理上基本延续现有规定，没有太多改变，更多的修改了承租人的会计处理，逐渐由表外过渡到表内，而且在租赁的定义和识别方面也作了补充完善。

3.承租人视角下新租赁准则对零售业的影响分析

3.1 零售业租赁业务的概述

3.1.1 零售业的发展现状

零售业是离日常生活最近的一个行业，与生活息息相关，它是指向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品及相关服务，随着互联网的发展，信息时代来临，但是互联网是把双刃剑，不但给大家的生活带来便利，也给各行业带来了变革和挑战，零售行业尤甚。

3.1.2 零售业的租赁特点

对于线下零售企业，经营场所是必须考虑的因素之一。企业获得经营场所一可以通过自建的方式取得，该种方式耗时耗财，于公司不划算，成本太高。另外还可以通过租赁的方式获得，企业一般会在中心城区租赁实体门店或者购物中心，且一般都会超过一年，租赁期满后归还租赁资产，不会获得其所有权，换言之，经营租赁更受零售企业的青睐。

3.2 零售业受新租赁准则的影响

3.2.1 零售业财务报表受新租赁准则的影响

1）资产负债表变化及影响。资产负债表中原来经营租赁不列在表中，新租赁准则规定列入表中，会使企业的资产、负债、所有者权益的数额发生变化，从而引起有关财务比率发生变化，比如企业的资产负债率上升，使得企业的偿债水平变低，信用评级下降，不但加大了企业的财务杠杆，还会影响到零售业以后的筹资能力。2）利润表变化及影响。新准则的变化对于营业收入，不会产生直接的影响，但是会使利润总额发生变动。在原来的准则中，租金是一个单独完整的项目，但是承租方的租金在新准则中被拆分成利息费用和折旧费，分别计入利润表的财务费用与营业成本中，其中利息费用逐年降低，会使零售业的利润变得不稳定。3）现金流量表变化及影响。在新租赁准则下，经营性净现金流发生了一定的变化。因为在现金流量表中，支付租金在旧准则下属于经营活动的流出项；而在新准则下属于筹资活动的流出项，这样使经营活动的现金流出减少，从而导致零售业经营活动净现金流量增加。

3.2.2 企业重要财务指标受新租赁准则的影响

1）偿债能力。由于新租赁准则把租赁负债和使用权资产计入了财务报表之内，并且采用单一的会计模型。因此，企业在采用新准则时的资产、负债总额较之前都会有明显的增加，进而使得企业产权比率提高、资产的负债率变高、长期还债能力下降，从而提高了企业债务偿还风险。2）营运能力。判断企业运营能力大小的关键指标之一是总资产周转率。当企业采用旧租赁准则时，总资产和营业收入不会受到租赁业务的影响，所以平稳不变是旧准则下总资产周转率的特征。当采用新租赁准则后，企业进行会计处理时需要用使用权资产模型，当使用权资产增加时，固定资产也会增加，从而使得总资产增加。这就导致了在租赁前期，零售业总资产周转率相对来说会下降，而后期将会逐渐回升。3）获利能力。在获利能力分析方面，新租赁准则下的利息费用需要计入财务费用，因此企业的利润总额发生变动。实际利率法是新准则下计算利息费用的方法，利息费用随着租金的支付会逐渐减少，进而影响到利润总额，因此将会出现利润后置的现象，所以，在租赁前期，企业的获利能力较低，而随着时间的递进，获利能力将会不断提高。

3.2.3 企业经营受新租赁准则的影响

一是税务处理导致的报表影响。企业在新租赁准则下需要确认使用权资产和租赁负债，由于要确认折旧和利息，并且利息存在“前高后低”的情况，从而使利润“前低后高”。会计处理时和税法中对于折旧和利息的处理有所不同，因此会出现一些递延所得税资产，这将影响企业资产负债表和利润表列式。

二是合同处理。由于新租赁准则作出了较多改变，使得合同处理也发生了很多改变。例如一些合同可能本来是作为经营租赁处理，但税法下却是作为融资租赁处理的合同。企业需要详细梳理其带来的潜在税务影响，并做好预案与风险控制，以避免后期给企业带来税务处理上来的不便。

三是影响股价。对公司经营来说，国家法律法规的变化都可能使股价发生变化，租赁准则的变化也不例外。新租赁准则的实施极大可能会降低外部投资者对于企业偿债能力、营运能力和获利能力的评价，使得股价下跌，释放负面信号，影响公司的发展经营。

4.新租赁准则下对零售企业的建议

4.1 发展租赁新模式

新租赁准则不再区分租赁形式，一些企业想继续利用经营租赁进行表外融资的愿望落空，直接购买或者融资租赁对于它们来说是更优的选择，这样还可以增加企业的资产，增加投资机会。

4.2 合理利用新准则，优化租赁合同

在费用的会计处理问题上，新租赁准则对于租期小于12个月或者低价值租赁依然遵循原来准则中的规定，仍然按照经营租赁的规定进行处理。这其实给了零售企业缓冲的机会，在对成本影响较小的情况下，零售企业可以合理利用这项规定，优化租赁合同，以减少变动。

4.3 直接购买

新租赁准则要求统一按照使用权模型进行会计处理，旧租赁准则下经营租赁可在表外披露的优势已经不在。和租赁相同，直接购买资产也会增加资产，并且计提折旧，但不同的是，直接购买的方式不会增加负债，因此不会增加利息费用，其次，如果经营门店是被作为自有资产购入的，其增值性和收益性都会大不相同，甚至会给企业带来更多的投资机会。

4.4 调整商业模式

互联网的逐渐全民化，使得线上购物愈加方便快捷，相比于线下，人们越来越喜爱线上购物。因此，零售企业可以立足当下，顺应时代，抓住发展线上购物的机会。因此零售业需要根据发展要求，调整商业模式。

5.结语

本文以承租人为视角，结合了新租赁准则的发布背景，以及零售行业的发展状况、租赁特点，对于新租赁准则对零售业的影响，从企业的财务报表、相关财务指标以及企业经营这三方面进行了研究，财务报表、财务指标、对企业经营等均受到新租赁准则的不同影响。本文在研究过程中，由于自身对新租赁准则的理解程度不够透彻，存在以下研究缺陷：一是缺少具体案例支持，具体的论据比较少，致使文章的客观性降低；二是文章论述的有些建议过于理想化，它的实践性需要进一步研讨考究；二是由于查阅的资料有所限制，且自身的知识有限，文章总体全面性仍存在不足。