论房屋征收补偿中承租人的地位和保障

2019-12-13苑文萍

职工法律天地 2019年8期

关键词：承租人所有权补偿

苑文萍

（315000 浙江金汉律师事务所浙江宁波）

一、引言

近年来随着我国城镇化进程的不断加快，房屋征收的面积和范围也随之显著增加，其牵涉的利益群体也不断扩大。伴随着房屋承租人利益保障制度的缺失，社会矛盾也随之加剧,承租人是一个庞大的群体，依法保护承租人的合法权益成为了一个不可忽视的社会问题。

二、承租人的法律界定

（一）未签书面承租合同的承租人

根据相关法律规定，房屋租赁应当签订书面合同，即以口头形式以及其他形式的租赁合同不符合法律规定形式，是不合法的合同。但实际生活中，由于各方面的原因，以口头形式存在的租承租合同不在少数，如果将此类承租关系的承租人排除在外则严重损害了这些承租人的利益，也势必会引起社会矛盾。因此未签订书面租赁合同的承租人也应被列为房屋征收补偿的对象。

（二）转租关系中的承租人

转租关系分两种，一种是经房屋所有权人同意的转租，根据《合同法》第二百四十条第一款的规定，此时的转租合同并不影响原租赁合同的效力，故在征收补偿时只需对原承租人进行安置补偿即可，而关于转租合同中承租人的纠纷则可以通过民事诉讼等渠道解决。第二种是未经房屋所有权人同意的转租，此种情况下房屋所有权人可以行使解除权，解除其与原承租人的租赁合同，也可以继续履行原合同，由于合同具有相对性，此时都与转租合同中的承租人无关，因此无需将转租关系中的承租人纳入房屋拆迁补偿中承租人的范畴。

（三）不同时点的承租人

以房屋拆迁许可证为基准日，租赁关系分为在基准日前已经终结的租赁关系。在基准日未终结的租赁关系以及在基准日后形成的租赁关系。房屋拆迁补偿中的承租人应当限于在基准日时还未终结的租赁关系中的承租人，而不包括在基准日前已经终结的租赁关系的承租人以及在基准日后才形成的租赁关系中的承租人。

三、承租人的地位

房屋租赁权是具有用益性质的债权，这决定了承租人在拆迁法律关系中的地位具有从属性与独立性。

（一）承租人具有从属性

房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。且不存在拆迁人对房屋所有权人及承租人的重复补偿安置，对承租人的补偿实际上取决于房屋所有权人的让渡。因此在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。

（二）承租人具有独立性

承租人对其承租的房屋具有使用、收益的权利，其独立性不仅体现在权利方面，更体现在义务方面。如承租人与房屋所有人及拆迁人不能就拆迁补偿协议达成一致时，承租人可以提起拆迁裁决申请，请求房屋拆迁主管部门保护自己的合法权益。对拆迁裁决具有独立的提起司法审查的权利，以自己独立的名义提起诉讼或申请行政复议，对生效法律文书具有申请强制执行的权利同时履行生效法律文书的义务等。

四、承租人的权益保障

房屋征收补偿中承租人的权利既有实体上的也有程序上的，保护承租人的合法权益，除了界定承租人的范围，明确承租人的法律地位外，还需要明确承租人的损失进而明确补偿的范围，最后在立法、司法以及承租人自身意识上着手保障承租人权益。

（一）立法上

（1）明确承租人征收补偿的范围。房屋的征收必然会给承租人带来各方面的利益损失，包括：因房屋被征收而不得不搬迁所产生的拆卸、安装、运输家具的费用以及误工费交等因搬迁而导致在原住房添置的物品、装修费用损失等与搬迁具有直接因果关系的费用。对于从事生产经营的承租人所造成的停产停业、可得利益损失，以及可能会因为暂时无法履行合同而导致需承担违约责任等。为充分保障承租人的权益，必须对承租人给予相应的补偿，因此明确补偿的范围事关重要。由于可得利益损失以及因无法履行合同需要承担违约责任所带来的损失不是直接经济损失，具有难以估量性，加之实践中这类补偿难以实现，因此对于除此以外的其他上述损失因其均是政府的征收行为所导致的，且承租人本身并没有过错，因此应当纳入房屋征收补偿中对承租然补偿范围。

（2）明确承租人的权利救济方式。在房屋拆迁补偿过程中，当承租人的权利遭受侵害时可以通过以下方式进行解决：①如果承租人对市、县级人民政府作出的房屋征收有异议的，可以依法申请行政复议或行政诉讼。②若承租人对损失评估机构出具的评估结论有疑义，可以申请复核评估，若对复核结果有异议，则可以向有关专家委员会申请鉴定。③补偿协议签订后，若一方不履行补偿协议约定的义务，承租人可以提起诉讼。④若承租人对补偿协议决定不服，可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。

（二）司法方面

（1）举证责任分担。司法实践中常常存在着因为拆迁问题承租人起诉要求房屋所有权人给予补偿，而房屋所有权人由否认其出租人身份。因此当承租人提起诉讼后应当由承租人承担其与被告之间存在承租法律关系的举证责任，再就被告与补偿款中应属于承租人的部分进行举证，因此补偿协议是至关重要的证据。而在审理中，法官应综合考虑，通过调查取证或者指定出租人提供补偿协议等方式使案件事实接近真实情况，进而做出公正的裁判。

（2）法院重视调解。法院在审理案件过程中，也要重视调解的作用，一方面简化办案程序，加快办案进度，另一方面抚平各方情绪，避免矛盾激化，必要时可以将房管局、拆迁办等相关部门拉入案件审理中，重视案件的社会效果。

（3）承租人自我保障。承租人应当增强自身法律意识，在签订租赁合同时，签订设备设施清单，对房屋征收可能涉及到的一系列问题作出详细规定，同时承租人要注意保留自己作为承租人的身份证据，此外签订合同前，应该检查房屋产权证是否具备，防止因为自身问题引发不必要的纠纷。