租赁房屋承租人优先购买权之损害赔偿

魏巍

摘 要：从保障承租人利益的角度，我国现行法律明确赋予租赁房屋的承租人以优先购买权，但同时也不可避免的出现承租人因优先购买权无法实现而导致承租人利益受损的情形，且依据我国《合同法》，赋予承租人的优先购买权遭受侵害的类型以及其该权利遭受侵害后可要求侵权人承担的损害赔偿的范围并无具体规定。基础目前在立法上的规定缺陷以及为了保护承租人的利益，笔者将对承租人拥有此项权利过程中遭受损害的各种情形以及各自对应的赔偿范围进行拙论。

关键词：租赁房屋承租人;优先购买权

中图分類号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）02-0094-02

一、优先购买权的权利构成

依据《合同法》第230条和《解释）①第21条，对优先购买权的权利构成进行如下解析：

（一）主体为承租人

按照该权利在我国法律中的表述，不难确认享有优先购买权的权利主体是承租人，但是实际中也不乏存在承租人将其租赁的房屋转租于次承租人的情形，那么，此时的优先购买权权利主体是承租人还是次承租人，则应以我国《合同法》第224条为基础分别讨论。

转租的情形有两种，不同的情形会导致相异的结果。在出租人将房屋租赁于承租人后，基于利益需要或者为满足其他人的需要，承租人会将其自己租赁的房屋再行转租于他人，此时如果承租人是经过出租人的同意将房屋转租于他人的，则承租人为第一承租人和转租后的承租人，且均为法律所允许。在转租的情形下，次承租人对于房屋的使用需求大于承租人，承租人在更大程度上为获取转租的利益而租赁房屋。所以，转租后的承租人拥有的优先购买权优先于第一承租人。相反，在承租人擅自将房屋再行租赁的，转租后的承租人所享有的权利不得对抗出租人，其仅仅对第一承租人具有约束力，此时的优先购买权应属于第一承租人。

（二）出租人欲将租赁房屋进行出卖

承租人要想行使其优先购买权，则必须以出租人存在出卖为要件，且承租人不得不受限制的行使权利，要严格遵守《解释》第24条的相应规定。出卖是以支付对价为体现的，故出租人出卖房屋的“出卖”应做扩大解释，实质上与出卖意思一致的行为都应认定为出卖，不应当单纯理解为买卖。实践中存在兼有买卖与赠与的混合赠与，对此，有学者认为混合赠与中的买卖，可作为承租人优先购买权的前提;另一部分学者认为，混合赠与中房屋所有权的转移中存在基于情感因素的赠与，且买卖于赠与的部分无法做清晰的区分，故，混合赠与中承租人无优先购买权。

（三）出租人与第三人成立买卖合同

《合同法》规定，承租人的优先购买权是有前提的，其为承租人与其他购买者在价格、支付方式等一致的情况下拥有优先购买房屋的权利。对此笔者认为，出租人与第三人确定交易条件且交易条件必须在承诺到达要约人时，出租人应将此情况告知承租人，承租人在同等条件下行使其权利。所以，出租人已经与除承租人之外的第三人达成买卖房屋的合同并将房屋变更登记于第三人名下的，承租人可要求出租人承担权利侵害的赔偿责任;若只是签订合同还未变更登记的，则承租人利用其优先购买权可以阻却出租人对第三人的义务履行，导致出租人承担对第三人的违约责任。综上，承租人与第三人的买卖合同只是作为承租人权利行使的前置条件，不会影响合同的效力。

二、优先购买权的性质界定

（一）应为请求权

该种支持者认为出租人在不向承租人通知且未给予承租人购买机会后直接将房屋出卖给除承租人之外的第三人的，承租人可基于保护自身利益而要求承租人作出向其转让房屋的保证，因而将此权利界定为债权。又由于缔约是需要双方协商的，如将该权利认定为请求权则必然导致承租人与出租人为了达成交易而反复协商，这将与该权利本身制定的法理逻辑相违背。

（二）应为形成权

形成权是单单依据权利人的单方行为就可以发生权利变动效果的一种权利。加之《合同法》第230条，优先承买权人可以依据自己的单方意思，形成与出卖人和第三人达成的合同中约定的条件一致的契约，且该契约并不需要出卖人的承诺。有学者认为在通常情况下承租人的优先购买权经常出现被侵害且侵害人为出租人，因此，他们认为认定为形成权不符合法理。对此，笔者持有不同意见，以下三种情形可以理解为形成权确实受到了侵害：①行使形成权条件是否达成的控制权掌握在相对人手中，如相对人没有在期限内通知形成权人，就会出现无法行使权利，进而导致侵害结果;②若房屋不存在，这会直接出现权利侵害;③形成权相对人有意或者恶意的去阻碍该权利的行使也必定会出现权利遭受损害的结果。笔者认为，我们将优先购买权界定为形成权，并不会像其他学者认为的那样存在法律障碍。所顾虑的，承租人优先购买权下的出租人的通知义务属于程序义务，与权利本身的属性无任何关联，因此，通知义务是出租人对承租人优先购买权的附属义务，而不是权利本身要求的义务。

三、优先购买权的损害情形

（一）出租人未通知承租人出卖事宜

出租人是租赁房屋是否出卖以及出卖房屋交易条件的第一信息知情人，承租人是否有机会行使权利取决于出租人是否将出卖房屋的事项告知承租人，告知后承租人才有选择购买的机会。有学者认为，鉴于出租人没有履行通知义务时应承担的责任以及承租人优先购买权的行使在我国法律中无迹可寻，故承租人可以在知晓出卖后随时向出租人主张权利，但将如王泽鉴先生对出租人出卖土地的论述一样更加剧权利实现的难度。

（二）房屋已过户至第三人

承租人优先购买权的赋予目的是保障承租人对房屋使用利益的稳定性，故承租人优先购买权行使的目的是将房屋的所有权转移至其名下，权利的行使与其是否与出租人签订合同不存在直接的代表关系。如出租人同时与除承租人外的第三人以及承租人分别签订房屋买卖合同，但将房屋过户至第三人名下，此时依据物权变动原理之不动产物权变动，房屋所有权转移于第三人，同理，出租人就无法按约定向承租人履行房屋买卖合同，最终造成权利的侵害。

（三）出租人阻碍权利行使

不难发现，在我国的法律中，承租人的优先购买权具有强制性，但仍不可避免在实际中出租人故意以其行为（有意躲避承租人、不予配合房屋变更登记等）阻碍承租人权利的行使，这种行为实际上不会影响承租人优先购买权，但必然会给承租人带来额外的费用支出。

四、承租人优先购买权损害赔偿

《解释》的第21条仅规定出租人未尽通知义务得赔偿承租人的损失，未提及损害赔偿的范围。以下为根据前述承租人受侵害的三种情形对进行的分析。

（一）无法行使权利时的损害赔偿责任

承租人的权利是否受到侵害并不能直接用依据出租人的通知作为判断标准，因为在实际中存在虽然出租人没有告诉承租人出卖房屋的事项，但是承租人在短时间内运用其他方式获取了真实情况，这时的承租人的优先购买权并没有受到侵害，故不应让出租人担责。另外一种情形则为从出租人出卖房屋至完成过户期间，承租人一直没有得知出卖的事实，这种情况下就属于优先购买权无法行使、权利受侵害的情形。

由于实际中会存在承租人故意扰乱交易秩序而主张权利受损，故在判断其权利受损时要先以承租人对出租人出卖的房屋是否具有购买意向为前提，如无购买意向则不存在权利受损，于此，承租人想利用优先购买权受损的理由主张损害赔偿应当首先证明其有受让租赁房屋的需求或者想法，这种想法包括但不限于承租人在出租人出卖房屋之前与出租人通过当面沟通或者电话、邮件或其他有效方式表达其有意购买房屋、对于房屋的价款以及购买的其它条件进行协商等。如果依据承租人出具的证明能确定承租人确实对出租人的出售房屋具有购买能力和购买意愿，就应依据因承租人丧失购买机会而造成的损失进行赔偿，赔偿还应以承租人为了满足居住需求而寻找房源并购买房屋所支付的实际价格与租赁房屋出卖时的实际支付价格的差价为依据，并结合承租人因此多支付的租金以及其他合理费用等综合认定赔偿责任的大小。

（二）权利无法实现时的损害賠偿责任

文章前部分对于承租人不能实现权利的表述，若出现此种情形，即出租人在与承租人签订房屋买卖合同的同时还与第三人进行磋商，在比对价格后选择了第三人，而后与第三人签订买卖合同并完成过户。承租人想要实现其优先购买权该怎么办？这时需要分析第三人的主观情况是否是善意的。若第三人在签订合同及过户时是恶意的，即第三人明知承租人优先购买权的情况，这时承租人得以行使其优先购买权对抗恶意的第三人的行为，不管买卖合同是否合法有效、房屋是否已经过户。承租人实现权利的方式可以选择申请房屋登记部门撤销第三人在标的房产的登记，还可以诉至法院请求将房屋登记到自己的名下。这样，承租人的优先购买权便得以行使。但是，若第三人的主观为善意，这时承租人不可以以享有的优先购买权对抗第三人的善意行为，承租人只能向出租人主张违约的损害赔偿，赔偿的范围依照有关规定依据实际损失和可得利益损失进行确定。对于房屋已经转移所有权到第三人名下时，法律赋予承租人可以不继续租赁，解除租赁合同的权利，这样可以对承租人予以一定程度的保护，让其可以去寻找适合的房源以减少对其造成的损害。

（三）权利行使受阻时的损害赔偿责任

在实际交易中出租人故意阻碍承租人行使权利的情形并不少见，出租人阻碍的情形如故意躲避承租人、不配合办理房屋过户登记等，这些行为在实质上并不会影响优先购买权行使的结果，但是出租人的这种行为必然会在增加承租人为排除多重障碍而付出的时间成本以及其他不必要的投入，还会拖延承租人权利实现的进度。出租人这样的行为可以概括为对承租人的侵权，承租人有权要求出租人停止侵权行为，必要时可以请求法院判令出租人停止侵权，并赔偿承租人因此所支出必要费用。

[ 注 释 ]

①《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.

[ 参 考 文 献 ]

[1]张礼洪.按份共有人优先购买权之实现——<物权法>第101条的法解释和适用[J].华东政法大学《法学》月刊，2009（5）.

[2]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京大学出版社，2015.

[3]最高人民法院民事审判第一庭编著.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用[M].人民法院出版社，2009.