房屋租赁合同中法定优先承租权的相关法律问题研究

邓 潇

贵州民族大学，贵州 贵阳 520025

一、法定优先承租权概述

（一）法定优先承租权的性质

优先承租权指的是在不动产租赁期限即将届满，在租赁合同的期限内承租人没有违约的情况下，出租人的不动产将继续出租，此时的承租人在同等条件下优先承租不动产。关于分析优先承租权的性质可从优先购买权的性质入手，因为一般认为优先承租权与优先购买权两者性质基本相同。

在理论界主要存在三种不同的意见：第一种意见是认为优先承租权是请求权，承租人获得要求出租人优先与自己订立合同的权利；第二种意见认为是形成权，认为优先承租权是承租人的意思为主，该权利的行使需要以出租人与第三人订立租赁合同为基本条件，承租人在出租人与第三人就房屋买卖合同进行磋商时，承租人得以同等条件要求出租人续租房屋给自己，这只需承租人做出同等条件续租的意思表示，而不需要出租人做出接受的承诺；第三种意见认为是物权，该意见认为，由于优先购买权存在对抗第三人的效力，物权才具有对抗的属性，所以优先购买权是物权。以上三种意见以形成权说为通说，但是在实务工作中很长一段时间对于优先承租权多认为是请求权。

笔者认为采取形成权较为合理。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十四条第二款规定的优先承租权是在保护承租人的居权，是对于承租人优先承租权利的强化。［1］出于保护承租人的基本的居住权利与生产经营的权利，如果将优先承租权认定为请求权，那么是否承租人可行使优先承租权的关键在于出租人是否会拒绝承租人的请求，这将会不利于承租人。若对优先承租权赋予物权效力，由于租赁的过程缺乏公示等环节，导致若承租人与第三人已签订租赁合同的情形下，承租人较难对抗第三人，出租人与第三人依然可以签订租赁合同。优先承租权被赋予物权效力，可能会引起承租人，出租人，第三人之间的权利不平衡。将优先承租权认定为形成权，可以有效对承租人、出租人及第三人的利益进行保护。

（二）法定优先承租权涵盖的范围

行使优先承租权的主体为承租人，但是在房屋出租的过程中，首先存在承租人不一定为实际占有房屋进行居住的人的情形，还有承租人的人数不止一个的情形。另外租赁又可以根据租赁用途分为商业租赁与住房租赁，那么这两种用途是否都可适用优先承租权呢？

1.次承租人可适用

次承租人作为实际房屋使用人，可向承租人行使优先于承租人的优先承租权。在转租情形下，次承租人与承租人签订房屋转租合同，实际对租赁的房屋进行占有使用收益，因此次承租人也享有优先承租权。但是次承租人的权利是来源于与承租人签订租赁合同，基于合同的相对性，次承租人的优先承租权应对承租人进行主张，并且优先于承租人的优先承租权。

2.一房数租的承租人可适用

在现实生活中，出租人可能会将房屋租给数个承租人，因此在同一租赁房屋上，可能同时存在数个已生效的租赁合同，此时的数个承租人均享有优先承租权。但是这种情形下若承租人要行使自己优先承租权，将会与第三人（新的承租人）形成竞争关系。这时候关于先后顺序，可参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条的规定：1.承租人对租赁的房屋已合法占有；2.承租人已经办理租赁房屋的登记备案；3.合同成立先后顺序。对于优先承租权受到侵犯的承租人可主张违约责任、请求解除合同。

3.商业租赁与房屋租赁均可适用

商业租赁是指出租方与承租方签订的商业租赁协议，不同于房屋租赁合同对房屋用途是以居住为目的，商业租赁指的是商业主体以营利为目的，租赁用途是为了承租人生产、经营等从事一系列商业性活动。商业租赁具体可分为三种用途：一是租赁用于生产经营的场所；二是融资租赁；三是用于营业的租赁。［2］商业租赁指的是商业经营场所租赁，经营场所的租赁一般指的是承租人支付租金从出租人的手中租赁不动产如门面、仓库，并以此不动产作为承租人的主要活动场所来从事商业性经营活动。商业租赁对于承租人的生产经营具有重要的影响，若商业租赁的承租人不享有优先承租权，出租人将不动产另租他人未告知承租人，导致承租人只能被迫搬离，承租人已经在租赁地形成了长期稳定的生产经营，若另觅新址经营，将会导致承租人的生产经营面临变动。所以优先承租权在商业租赁与房屋租赁的两种租赁情形下均可适用。

二、法定优先承租权的行使条件

（一）房屋租赁合同成立已生效没有无效事由

首先承租人与出租人之间需具有生效的房屋租赁合同，此时处于履行期内即将届满。优先承租权源自于承租人与出租人之间的房屋租赁合同，因此房屋租赁合同若被确认无效或被撤销，说明该合同存在重大缺陷，行使优先承租权所需要基础已不具备，租赁房屋无法继续作为租赁合同的标的，承租人不再具有特殊利益。其次承租人需要是租赁房屋的占有者和使用者，出租人需要是出租房屋的所有权人或具有房屋处分权的人，若出租人无处分权将导致与承租人的房屋租赁合同效力待定。

（二）出租人与第三人缔结房屋租赁合同

优先承租权是承租人相较于其他潜在第三人所具有优先与出租人订立租赁合同的权利。这意味着优先承租权的成立，需要出租人与第三人就订立房屋租赁合同进行磋商。租赁期限即将届满，出租人向包括承租人在内的承租人与潜在第三人提出租赁条件。此时各方尚未签订租赁合同，仍然处于自由磋商的阶段。这时优先承租权的行使条件还未成熟。［3］

（三）满足同等条件

满足同等条件是承租人行使优先承租权所必备的要件。即使承租人与出租人有合同约定的情况下，若有其他承租人出价更高，条件更优或收回房屋自用，出租人可以选择是否将房屋继续租给原承租人。只有在原承租人的续租条件与第三人相类似或更优于其他第三人，原承租人才享有优先续租的权利。但是出于交易便利的考虑对于同等条件的理解，可以认为是承租人与出租人的租赁合同和出租人与第三人的租赁合同的主要条款相同。这主要包括：第一是租金处于同等条件水平，承租人支付的租金与第三人支付的租金可以相同，但是不得低于第三人支付的租金；第二是租金支付的方式，前一条件相当的情形下，可考虑两者的租金支付期限是否基本一致，如一次性支付半年优于一次性支付一个季度的租金；第三是其他重要考虑因素，如承租人的租赁能使得出租人在相邻的其他租赁房屋的租赁情况更好等。

（四）承租人未明确做出放弃优先承租权的意思表示

承租人放弃优先承租权主要存在三种方式：第一种是承租人与出租人在订立租赁之初，已通过合同条款约定放弃享有优先承租权；第二种是承租人在合同履行过程中优先承租权条件成就前，主动放弃行使优先承租权；第三种是房屋租赁到期承租人已具备行使优先承租权的条件，但是承租人明确表示其不再续租。

三、法定优先承租权的行使规范

（一）出租人的通知义务

房屋出租期限届满前，承租人可以开始寻找新的租客，但是出租人应将寻找新租客的情况通知承租人，并且若承租人提出续租要求的情况下，出租人应告知承租人，出租人与潜在第三人就房屋出租的有关租赁条件告知承租人，若承租人愿以同等条件续租，那么出租人应该在合理的期限内，对承租人的续租请求做出回复。

承租人做出续租答复后，出租人做出明确答复的时间应为承租人向出租人提出续租请求后的15日内，若出租人没有于期限内做出决定，承租人可以视为其默认同意承租人续租的请求。

（二）承租人的回复时间

一般而言，出租人寻找新的租客是需要一个过程的，出租人为避免房屋闲置给自己造成的经济损失，可要求承租人在房屋租赁合同履行期满前的合理期限内，提出续租的要求。承租人应当在租赁合同规定的租赁关系结束前几个月内向出租人提出续租的要求，保证出租人在这期间内对自己即将到期的房屋做出处理寻找新的承租人。这个期限可以由承租人和出租人在租赁合同中进行约定或者根据除斥期间的有关规定，以承租人在租期到期前3个月为期限。若3个月内承租人不做出继续承租的意思表示，则在除斥期间届满后，形成权即告消灭。可以视为承租人已经放弃优先承租权。

四、法定优先承租权的阻却事由

（一）权利人放弃优先承租权

优先承租权人已明示放弃或默示放弃。明示放弃是承租人做出明确的放弃优先承租权的意思表示。若通知的内容存在不真实的情形，不影响承租人行使优先承租权。例如出租人报给承租人的租金高于实际出租人与第三人的租金，而导致承租人放弃行使优先承租权。另外，若存在多个第三人时，承租人在明示放弃优先承租权时对于是全部放弃还是部分放弃，［4］必须明确是其放弃对所有第三人的优先承租权还是放弃对个别第三人的优先承租权。默示放弃主要是指通过权利人的行为可以认定其已放弃优先承租权，主要指在有效通知后，除斥期间已经经过而权利人并未行使权利的情形。［5］

（二）不适用优先承租权的情形

不动产作为财产的重要组成，出租人将自己的房屋出租牟利是合法处分自己的财产。租赁房屋期间承租人具有以下行为，将会丧失优先承租权：第一是有严重损害出租人利益的行为，例如拖欠或拒交租金的，破坏租赁房屋，导致房屋价值下降，擅改房屋主体结构，违反与承租人约定房屋用途的；第二是在租赁的房屋内从事违法活动，例如在租赁房屋内从事赌博活动，电信诈骗等违法活动；第三是出租人将房屋交由亲属居住，例如出租人收回房屋是为了给父母居住，此时出租人是以房屋所有权人身份自用房屋；第四是承租人出现生产经营困难，可能无法支付租金，构成预期违约，这种情形需由出租人提供证据证明承租人存在无法支付租金的情形；第五是房屋灭失，不可抗力等因素。如房屋因城市改造面临拆迁或者因为其他不可抗力灭失，因为房屋在客观上已无法继续租赁使用，租赁合同也没有继续履行的必要。

五、立法完善

（一）建立完善的法定优先承租权制度

虽然《民法典》第七百三十四条第二款对优先租赁权作出了确权的规定，但是其优先承租权的具体实施依然缺乏相应的法律制度保障，实务中经常参照优先购买权处理。所以，在确权之后，下一步应该借鉴优先购买权制度的经验，完善相应的优先承租权的法律规定，将次承租人、多个承租人以及房屋租赁与商业租赁的优先承租权等具体情形以法律规定的形式明确下来，完善相应的标准、规范，以单独的优先承租权的法律条文健全优先承租制度。在出租人、承租人、第三人中做到利益平衡，保障租赁市场发展。

（二）确认法定优先承租权的构成要件与行使规则

对优先承租权的构成条件以及优先承租权的行使规范进行明确的确定。尤其是对于出租人通知承租人的时间与承租人的答复时间做出规定，可规定若出租人准备继续出租房屋的，应当提前90日通知承租人。对于承租人需要续租房屋的，承租人可在租赁合同到期前90日内通知出租人，告知承租人续租房屋。出租人在收到承租人续租的通知后，应该做出明确答复，答复时间应为承租人向出租人提出续租请求后的15日内。笔者认为应当采用书面的方式。承租人与出租人在房屋租赁合同签订时，在合同中将租期到期后行使优先承租权的规则进行约定；也可以在房屋租赁期限即将到期90日前，以书面方式告知出租人续租的请求。

（三）对出租人妨碍优先承租权的行为进行明确

主要针对三种出租人妨碍优先承租权的行为：首先是出租人与第三人用黑白合同的方式，以虚假租赁条件使得承租人放弃续租；其次是出租人和第三人串通，提出不合理的续租条件，导致承租人无法接受；最后是出租人以自用的名义不再续租收回房屋后，出租人实际上并未自用而是另寻他人承租房屋。

针对这三种妨碍优先承租权的行为。笔者认为，首先承租人可以对此类行为提起诉讼，要求出租人承担承租人因丧失优先承租权导致的损失；其次若出租人收回自用后将房屋重新出租，这期间出租人的自用期限从承租人搬离租赁的房屋开始计算不满180日的，承租人仍可主张优先承租权。