资产评估应用于投资性房地产估价研究

□ 文| 李劲松

投资性房地产估价的工作中，采用资产评估方式应该归纳总结相应的经验，借助直接资本化方式、市场比较方式等有效开展相关的资产评估工作，形成良好的估价模式和工作体系，促使各方面估价工作的高效化、合理性开展，不断提升投资性房地产估价工作中的资产评估效果。

资产评估在投资性房地产中的分析

对于投资性房地产而言，主要就是用来获取租金或者是进行资本增值、二者兼具的房地产，能够独立性计量处理与出售处理，目前我国已经提出关于投资性房地产的规定，就是已经出租的房地产、增值以后需要进行出售的房地产。

在资产评估工作中，可以按照投资性房地产的特点与实际情况开展针对性的评估工作，获取到准确的估价结果，便于进行估价的分析和研究，提升房地产的资产评估准确性与可靠性，确保工作的高效化开展。

资产评估应用于投资性房地产估价中的措施

目前我国在投资性房地产的资产评估方面已经提出了很多方式，主要涉及到收益现值方式、市场价格方式、清算方式等等，每种方法在应用期间都具有一定的实践性，每一种方式的应用也存在局限性，所以在应用期间应该按照内部和外部的影响因素，结合价值评估的特点，全面深入调查实际情况，整合各种资料，确保相关的资产评估的工作效果。具体的评估措施为：

合理采用直接资本化方式

直接资本化属于目前资产评估中较为常见的手段，此类方式在一定程度上能够对投资性房地产进行分析，假设未来某段时间以内的收益，获取到稳定性较高、变动性较小的数据值，采用计算年金的形式分析研究永久性的收益情况，然后将这些数据信息作为基础条件，按照有关的资料、行业行情等预测分析，合理评估未来一年时间段之内的价值，主要的计算公式就是：未来一年的预测收益数据值/资本化率，获取到准确的评估价值信息，科学选择与其收益的数据值，按照具体状况选择评估口径，有效开展各方面的收益评估活动，不能出现过高评估或是过低评估的现象，谨慎并且严格选择价值。

采用市场比较的措施

具体的工作中采用市场比较措施开展评估活动，必须要注重投资性房地产对比资源的寻找，尽可能找到较为类似的房地产，开展对比评估的相关工作。相关的资产评估工作中，应该重点收集相类似房地产市场中的数据信息，在找到较为合适的资料以后，应该对比寻找的房地产数据和等待评估的房地产数据，适当修正两者的不同之处，修正的目的就是能为价格的对比提供基础，更正相关的交易形式与估价日期，更正与修正具体的区域因素与人为因素，重点开展年限修正的工作，在综合评估的情况下，可以全面获取有关的房地产资产评估价值数据信息，提升估价工作的准确性，保证数据值符合标准，形成良好的资产评估模式和体系。

采用收益乘数的措施

收益乘数措施在实际应用的过程中，主要是对直接资本化方式进行转化，使其成为特殊性类型的评估手段。在采用收入乘数措施期间，所获取到的投资性房地产估计数据值主要就是未来阶段的年度预期数据值，可以按照收入乘数、收益乘数的内容计算分析，估计投资房地产的年收入数据值，形成良好的估计工作模式。在使用收益乘数措施期间，应该注重采用总租金方面、潜在总收入方面、有效总收入方面、净收入方面的乘数措施，在土地估价、出租类型公寓房地产估价期间，可以使用毛租金乘数的估算措施，便于开展工作，提升数据信息的客观性，但是此类措施在应用期间非常粗糙，只能进行收益的计算分析，而对于总收入乘数措施在应用的过程中，和总租金乘数措施相比更为全面，但是不会对空置率还有经营方面的费用进行研究分析。在此情况下，应该结合具体的状况，制定完善的数据分析与对比方案，全面分析各项数据信息，保证资产评估的准确性与合理性，有效规避和预防出现投资性房地产的估价问题，促使各方面工作的高效化开展。

结语

综上所述，投资性房地产估价的过程中，应该积极采用资产评估方式，按照实际的评估工序标准和需求，制定完善的资产评估工作方案和计划，统一相关的估价工作标准，形成系统化的资产评估工作模式，尤其可以使用直接资本化措施、市场比较措施、收益乘数措施等等，在各种措施的支持下，提升资产评估的估价准确性，保证可以获取到良好的评估数据值，促使各项估价工作全面实施。