不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用探析

2020-11-30邹颖

法制博览 2020年10期

邹颖

广东凡立（东莞）律师事务所，广东东莞 523110

现阶段，我国处于快速发展时期，各方面的改革不断深化，这就导致社会环境、市场环境、政策环境等在不断发生变化，这些变化作用于各个行业领域中，会产生一些具体的问题。在房地产行业，房屋买卖双方当事人签订合同往往是基于当前客观环境以及主观意愿，但随着国家政策的调整，会导致客观环境发生一定的变化，而当事人无法准确预见这些变化。此时如果继续履行原有合同，必然会使其中一方的当事人处于不利地位，使合同失去公平。不可抗力与情势变更原则作为合同法中一项重要的依据，是由公平原则衍生而来，根据实际情况适用不可抗力与情势变更原则，可以解决由于外界因素影响导致合同约定权利与义务平衡关系被打破的问题。

一、不可抗力与情势变更原则概述

（一）不可抗力

不可抗力指的是当事人无法预见，无法避免并且无法克服的客观存在的现象，在世界各国的法律中都有关于这方面的阐述，我国也不例外，在《中华人民共和国民法通则》中对此就作出了具体的阐述。在法律层面确定不可抗力原则旨在维护无过错方的利益，同时也是提醒人们在进行交易时，要对未来一段时间可能出现的风险进行预测，并做好心理评估，从而在发生风险后可以合理分担风险损失。《中华人民共和国合同法》当中就有明确规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”关于不可抗力可以部分或者全部免责，需要具备主观与客观两方面的条件，即在当事人主观上对于某种客观现象无法预见，在客观上无法避免和克服，如果导致合同无法正常履行的客观现象是客户可以预见的，或者说可以采取一定的手段避免或者克服，则这一客观现象就不能称之为不可抗力，对于当事人也就不能部分或者全部免除责任。

（二）情势变更原则

一般来说，情势变更原则指的是在当事人双方签订合同之后，出现当事人无法预见且无法克服的问题，从而导致双方当事人签订合同的基础发生变化，使得当事人双方之间的权利义务关系出现重大失衡，合同约定难以履行或者失去履行合同的意义，此时应当允许双方变更或者终止合同约定。情势变更原则是公平以及诚信原则的具象体现，可以使法律更好地适应各种情况，更好地协调合同约定双方的利益关系，规范市场环境，维持经济正常流转。在当事人双方签订合同时，不管双方是否有明确的认知，其签订合同都是以当时双方所处的市场环境、法律环境、社会环境为基础，一旦某些因素导致签订合同的基础发生变化，且这些变化无法被预见以及克服，就会导致合同约定双方的利益关系失衡，此时就需要利用情势变更原则加以调整。但是在实际应用过程中，关于情势变更的界定比较困难，尤其是如何分辨情势变更和商业风险的区别比较困难。

二、不可抗力与情势变更原则二者的比较分析

不可抗力在世界范围内都是一项通用免责条款，属于法定免责情形之一，从其设立目的而言，不可抗力作为免责条款是法律所规定的，旨在维护公平正义；情势变更原则本质上可以将其看做是履行合同的原则之一，其重点在于协调当事人双方因情势发生变化所导致的不平等的利益关系。在双方签订合同之后，如果出现不可抗力的客观现象，则对于合同约定当中一方当事人未能履行的义务可以归于消灭。情势变更原则虽然也可能会导致类似结果，但是根本原因是由于情势的变化导致当事人双方的利益关系出现变化。因此，二者设立的目的存在根本性的差别，不可抗力强调免责，即部分或者全部免除一方当事人应当履行的义务，与另一方当事人是否占据优势，双方是否存在地位落差没有直接关系。而情势变更原则强调协调当事人双方之间不平等的关系，使当事人双方的合同地位重新恢复平等，消除情势变化的影响。

三、不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用

（一）房屋价格涨跌是否适用情势变更原则

在市场环境下，商品价格随时都可能发生涨跌，会受到多种因素的影响，关于房屋价格涨跌是否适用情势变更原则主要是分辨导致房屋价格涨跌的原因，分析是正常价格波动，还是受其他异常因素的影响。根据情势变更原则来看，如果房屋价格涨跌是由于正常的市场行为导致，其很明显不满足情势变更原则的适用情况，就购房这项行为而言，其本质上属于市场交易行为，必然存在一定的风险，房屋价格涨跌就是风险的具体表现，这种风险是可以预见的，因此不适用情势变更原则。如果房屋价格的涨跌是由于市场环境出现异常，比如通货膨胀严重、有人幕后操纵干扰市场或者存在其他异常因素导致房屋价格在短时间内暴涨或者暴跌，此时房屋价格的涨跌与合同双方当事人无关，并且会对当事人履行合同造成严重影响。此时，如果依然按照原有合同约定继续履行义务，很有可能大幅增加一方当事人的负担，另一方当事人则可能获得高额的利益，双方的利益关系明显不对等，此时适用情势变更原则。

（二）信贷政策调整是否适用情势变更原则

这主要涉及到两方面的问题，其一是提高房屋首付款比例以及贷款利率所导致的纠纷，我国政府为了调控房地产市场，限制炒房行为，最大限度地满足刚需，于2011年就出台了相关政策，对于购置的第二套房屋提高首付款比例。需要明确的是，提高首付款比例或者提高贷款利率其本质上并未增加房屋成本，只是当事人需要承担较大的即时支付压力，这对签订房屋买卖合同的基础环境并没有产生影响，对于合同履行也不会产生直接影响。其二是“禁贷令”导致的纠纷，此项政策主要是针对贷款购买第三套房屋的群体，对其购买房屋的行为暂停发放贷款。自2013年实施这一政策以来，很多购房者由于无法获得贷款，难以支付房款，因此向法院提请解除合同。对于这种情况产生的纠纷分为两种情况，一是合同约定双方在签订合同时约定付款方式为按揭付款，此时政策的变化使得签订合同的基础环境出现了变化，其中一方当事人履行合同困难或者无法履行合同，因此适用情势变更原则。二是合同约定双方在签订合同时未对付款方式做出明确的约定，这种情况政策的变化并不会改变签订合同时的基础环境，因此，不适用情势变更原则。

（三）房屋“压红线”是否适用情势变更原则

在房产交易过程中会产生多种纠纷，本文主要讨论的问题是在房产交易过程中，由于房屋坐落土地超出规划的范围，从而导致房屋根据现行的政策无法生成不动产单元号，无法进行不动产变更登记，故房屋也就无法办理过户登记手续，使双方的交易长期处于不稳定的状态，买卖双方的合同目的无法实现。出现这一问题的根本原因是开发商在建设房屋时，实际占地面积超出了已批准的建设用地，而办理不动产登记时，以原有的房屋图纸为准，根据现行的不动产登记政策，超出规划用地范围的房屋无法完成录入登记、无法生成不动产单元号。如果在房产交易过程中遇到这一问题，其是否适用情势变更原则，需要考虑双方当事人签订合同时的基础环境，如果开发商出于商业盈利目的，隐瞒了房屋建设超出规划用地的事实，而双方当事人对于这一事实并不知情，直到办理过户登记手续时才发现这一问题。虽然此问题属于已发生的客观事实，但是从双方当事人的角度来说，其在签订合同时对于这一问题无法预见且无法克服，因此导致双方利益关系失衡，可以适用情势变更原则。如果卖方当事人对于这一事实知情，但是在签订合同时未告知买方当事人，买方当事人在办理过户登记手续时发现这一问题，此时，买方可以根据双方房屋买卖合同追究卖方未尽房屋权利瑕疵担保义务的违约责任。如果双方当事人在签订合同时对此问题均知情，则表明签订合同的基础环境并未发生变化，因此，也就不适用情势变更原则。