营改增对房地产企业土地增值税清算影响因素的探讨

2020-11-27焦研名

大众投资指南 2020年20期

焦研名

（日照益同有限责任会计师事务所，山东日照 276800）

“营改增”的实施，给房地产企业的纳税和财务核算带来很大的变动，土地增值税的收入确认和税前扣除都和之前“营业税”时期有着明显的不同，从而对房地产企业的经营业绩和利润产生重要影响。随着“营改增”税政的发布，对土地增值税清算和土地增值税税负都产生了影响。如果企业缺乏科学地处理就会使土地增值税和土地增值额上升，导致企业税负增加，管理无效成本增加。因此企业在日常的经营管理中要在符合法律的前提下，最大程度降低土地增值额及土地增值税税额。

一、“营改增”体系下完善土地增值税清算的有效举措

（一）对房地产企业有关税金做出合理预测

在“营改增”税政实施后，房地产企业的财务相关人员要结合企业实际经营情况加强应对涉税问题的相关变化。原来土地增值税和营业税的征收状态，加上“营改增”后增值税对土地增值税的清算所产生作用会使企业的涉税工作更加复杂化。对此，企业财务管理人员要加强对企业自身进行整合与探究，建立起全面的财务分析，确保相关税金预算管理符合企业发展的需求。同时，企业还要集中提升财务人员的专业知识与综合素质，确保相关人员在工作中能认识到“营改增”对企业经营管理产生的影响，进一步为企业的发展奠定坚实的基础，为企业的长远战略目标的实现保驾护航。

（二）建立健全财务发展管理体系

只有对财务管理的控制体系加以完善和健全，才能促进“营改增”模式的加速发展。房地产企业需进一步提升财务管理综合水平，不断完善工程结算、成本管理以及财务会计核算，加强财务成本分析管理，分析对比不同税制对企业税负的影响，选择合适的计税方法。要在销售环节控制涉税风险，分清销售额、销项税额，对增值税纳税义务时间加以控制；通过对增值税进项税抵扣环节进行管理，控制增值税应纳税额。同时，相关财务部门需坚持企业内部流程的优化与完善，不断增强对财务会计税负管理工作的重视程度，在维护增值税征税体系核算效率的基础上，为差异化计税工作的良好运行奠定基础。并且也要在计税体系完成以后，选择对企业发展适宜的框架。

（三）加强增值税发票整合管理

在增值税进项税额抵扣过程中，要以发票管理机制的规范化管理为基础，完善凭票抵扣的控制工作，以不断提升企业的经营管理水平。重视企业的采购过程，通过与一般纳税人的合作，合理取得增值税专用发票，并加以管控，安排专人专管的控制措施，展开对发票认证监督管理工作的有效管理，从根本上杜绝因发票不规范而产生的问题。要想提升企业的纳税申报准确率就必须加强会计核算的规范程度。会计健全的核算对一般纳税人尤其重要，能降低增值税的税负，必须有效合理的取得发票，促进企业合理核算成本，降低因发票问题带来的涉税风险，为全面开展合理税务工作奠定了坚实的基础。

（四）加强“营改增”体系的相关培训

不断强化“营改增”的政策学习，是优化土地增值税清算的有效措施。在“营改增”政策实施前，企业就需要给予高度重视，加强对企业财务人员相关专业知识的学习和培训，由于涉税知识跨度较大，财务人员原来的专业知识和经验不足以应对庞大的知识叠加，同时需要加强企业财务人员与税务管理人员之间的沟通，积极学习并了解“营改增”税收政策的变化，熟知“营改增”税改后对企业土地增值税所产生的影响。强化财务管理人员对“营改增”的认识水准，做到深度细致分析，最大限度地提升进项税额抵扣，进而合理加速抵扣管控，减少企业税负。与此同时，加强对房产开发项目增值税税负变化的相关分析，提升针对项目的土地增值税计税方式和方法的认知水平，落实资金抵扣管控机制，保证在“营改增”模式下相关财务管理工作的有效推进，确保企业财务管理人员对税法的真正了解。对企业税负的测算和预判做到合理合法准确无误。

二、“营改增”对土地增值税清算产生影响的具体要素分析

（一）房地产转让收入不含增值税

土地增值税纳税人在进行房地产转让后所取得的收入属于不含增值税收入，相关单位应根据纳税人持有的清算资料，结合发票、普通住宅明细表以及测绘成果资料等资料对房地产转让收入加以核实。计税的标准因为纳税人选择的增值税计税的方法的不同而存在着差异。采用简易计税方法的均按照“含税销售收入/1+5%”对土地增值税的预征和清算加以确认；采用一般计税方法的均按照含税销售收/（1+11%）（2018年5月1日起改为10%、2019年4月1日起改为9%，以下涉及11%税率的同）进行确认；按照“（含税销售收入-本项目土地价款）/（1+11%）”对土地清算收入进行确认。由此得出结论，在土地价款中扣除销售额，减少销项税额时，土地增值税的结算收入应相应增加。在“营改增”政策实施后，房地产企业纳税人在计算缴纳流转税，由原营业税价内税变为增值税的价外税，所以在对其进行计算时需要先将含增值税的收入调整为不含增值税的收入，所以不含税收入会使得项目土地增值额下降，导致土地增值税的增值幅度有所降低，同时也使得企业应当缴纳的土地增值税税额减少。

（二）土地增值税的调增与扣减

土地价款扣减销售额减少的销项税金需要调增清算收入内。纳税人因按照规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。而根据中华人民共和国财政部的有关规定，在免征增值税的情况下，在确定计税依据时，租金收入、交易价格和房地产转让收入不从增值税中扣除。

（三）扣除土地价款，不扣减土地抵减税额

在进行“营改增”以后，国家税务总局下发《国家税务总局关于根据土地增值税申报修改土地增值税纳税申报表的通知》。通知中详细规定了纳税人取得土地使用权后需要支付的金额。具体包括纳税人取得房地产开发项目所需缴纳的土地出让金（土地价款）和国家规定缴纳的各项相关费用。由此可见，在进行土地增值税的清算时，可以按照发票开具的不含税销售额计算收入，扣除的土地价款也可以按照不扣减土地抵减税额的金额加以计算。对部分自行开发的房地产项目，可按增值税一般计税方法计算，并按规定从项目土地价款中扣除与销售金额相对应的减少的销项税额，不对纳税人在土地增值税清算过程中所确认的土地成本进行调减。

（四）在销项税额中计算抵扣的不计入扣除项目

《土地增值税暂行条例》等有关规定明确指出，允许在销项税额中计算扣除的土地增值税扣除项目，包括涉及的增值税进项税额，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算扣除的，可以列入扣除项目。又因为构成房地产项目的成本费用较为复杂，而且土地成本、建筑安装成本、公共配套成本等构成了可以扣除的开发成本，进而导致土地增值税“税前扣除”结果在“营改增”实施前后不一致，造成土地增值税“税前扣除”的成本和费用有所下降。以土地开发为例，由于土地来源的多样性以及与公共配套的捆绑条件的复杂性，加上劳务、土地开发成本、拆迁补偿等要素难以确定，进而导致此类成本难以取得依法允许抵扣的进项发票。其中含有价款和可抵扣的增值税进项税额，入账的成本费用因进项税额不计入而产生下降。虽然对房地产企业生产有积极影响，但对土地增值税有消极影响。“营改增”实施后，增值税一般计税方法中将进项税额抵扣，不含进项税额；简易计税方法中不得抵扣进项税额的扣除项目金额，含增值税额。

（五）扣除项目金额的确认

相关规定明确指出，在《土地增值税暂行条例》等规定中对土地增值税扣除项目金额相关内容的记载在“营改增”实施后应该依据新的条例进行修改。在具体的操作过程中，应针对纳税人取得的凭证类型加以确认。首先，针对纳税人取得的营业税发票应根据发票所载金额加以确认；其次，针对纳税人取得的增值税专用发票、农产品收购发票以及海关进口增值税专用缴款书等增值税抵扣凭证应按照凭证上所记载的不含增值税金额进行确认。并且在纳税人发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额的情况时，如果经过了税务机关的确认也可以计入扣除项目金额里面。最后，纳税人所取得的增值税普通发票应按照发票所记载的含增值税金额进行确认。

（六）减少扣除项目

在“营改增”政策实施后，土地增值税清算扣除项目与转让房地产有关的税金中不含转让房地产时缴纳的增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确规定，所谓的增值额扣除项目，具体是指营业税和城市维护建设税以及印花税，这三者都是在房地产转让过程中支付。因此，在填写土地增值税纳税申报表时，“与房地产转让有关的税款”一栏应按纳税人转让房地产实际缴纳的税款数额填写。除此之外，营业税可以纳入抵扣项目“与房地产转让有关的税收”的部分，但“与房地产转让有关的税收”的抵扣项目不包括已缴纳的增值税，土地增值税之所以受到影响，与扣除项目的减少不无关系。