试析房地产财税制度对住房租赁市场发展的影响

苏 艳

一、引言

改革开放以后，我国社会经济得到快速发展，城镇化水平不断提高。当下我国住房体系依旧存在较大的缺陷，农村住房基本以自建房为主，住房短缺的情况较少。但城镇地区住房基本以居民楼、商品房为主，住房购买成本较高，并非所有人都能买得起。因此，大力发展房屋租赁市场成为解决城镇住房紧张的重要方式，可有效实现住房资源的合理调配。

二、房地产财税制度现状

土地和房产属于我国房地产财税制度的范畴，在房地产财政税收制度中，土地环节主要表现为房地产财税收入，具体包括土地使用权出让收入和转让收入两个方面的内容。在实际应用过程中，房地产财税制度存在较多的问题，主要有以下几个方面：

第一，各地政府过度依赖土地财税。改革开放以后，我国各地政府的财政收入主要来自土地财税。在长期的社会发展过程中，政府变得越来越依赖土地财税，导致各城市城镇工商业发展不平衡性慢慢显现出来，房地产市场发展缓慢。第二，国家对住房保障的投入力度依旧较低，无法保障社会大众的住房需求。近年来，我国房地产市场变化较大，国家进行住房政策改革以后，社会上很大一部分人群通过租赁商品房来满足住房需求。但对于一些弱势群体，这种改革还是无法满足其日常住房需求。因此还需要加大力度为弱势群体提供住房保障，保证社会的平衡发展。第三，房屋租赁税收呈现大幅度增长趋势。自改革开放以来，房地产就表现出量价齐高的架势，当下始终未出现真正意义上的拐点。当前我国房屋租赁税收数额较高且一直呈不断增长的状态，而其他环节的税收却比较少。第四，受市场经营活动的影响，现行的房产税主要针对经营租赁商品用房，在性质上依旧属于流通环节税收。第五，当下我国房地产价格一直处于上升状态，不同期量的房地产价格都会出现多次起伏。政府对上升期和停滞期这两种情况均未采取有效的措施，不利于房屋租赁市场的平稳发展。

三、利用房地产财税制度促进房屋租赁市场发展的有效策略

（一）简化税种，减少住房空置

为了有效应对房屋租赁市场的不平衡发展，国家要尽快改变财税体系过度依赖土地财政制度的局面，降低房产地产的开发力度。国家要采取有效的方式，减少城镇空置住房，避免住房资源的严重浪费，降低住房空置给社会经济带来的负面影响。为促使空置住房能够快速投入市场使用，国家有必要开拓稳定、合理且长期有效的财税渠道。从“流转轻”和“持有重”两个方面出发，制定合理的房地产财税制度。

首先，需要简化房地产流转环节税种，可保留最基本的税种，如契税、增值税以及个人所得税等。对于税率而言，不宜对契税的税率进行大范围的调动，根据房屋租赁市场实际发展情况，可适当减免增值税和个人所得税，或者也可以采取优惠政策，有效简化税种。其次，国家应尽快采取相关措施，加强持有环节的房产税开征，降低非自用情况的发生概率，减少房屋空置的现象，从而可以提高对房屋资源的利用率，避免资源浪费。最后，在这种制度的作用下，房地产投资者要从自身利益考虑，为避免长期缴纳房产税，尽快将自己持有的房产资源出售出去，减少房地产资源的空置浪费，为社会大众提供更多优质的住房资源。另外，只要我国的房地产能够持续稳定发展下去，那么房地产持有者就可以选择将自己的房屋出租出去，或择机出售自己的房屋，为房屋租赁市场提供大量的、优质的房屋资源，改变我国住房空置的情况，可有效提高房屋资源的利用率［1］。

（二）保证租赁住房的稳定供应

一个成熟的房屋租赁市场中，提供租赁住房的主体一般可分为个人和租赁企业两大类群体。对于个人租赁而言，出租者存在稳定性较低、管理水平低下、服务水平不高以及出租行为不规范等问题。租客租用个人的房屋资源时，需要面对的问题比较多，房主无法提供专业的服务，解决租客的问题，导致租客自身利益无法得到保障。相对于个人租赁群体，租赁企业群体工作人员具备较高的素质，服务水平和管理水平均较高，当租客遇到和自身利益冲突的问题时，租赁企业工作人员能够在第一时间赶到现场，解决租客遇见的问题，租客基本利益能够得到有效保障。

在我国，社会租赁住房资源供应的主体大多为个人投资者，很多个人投资者并不具有很强的房屋出租意愿。就算将房屋出租出去了，当租客遇见一些住房问题时，由于房主不具有较高的素质和管理水平，导致租客的基本利益得不到保障。同时，房地产投资经营机构也没有意愿开发或投资住房用于出租，因此造成了房屋租赁市场资源匮乏，市场发展水平不高。针对这种情况，国家需要给房屋租赁投资者以及租赁企业提供一定的政策支持。首先，各地政府要对住房租赁相关税收制度进行简化，例如，对于房屋租赁开发者，政府可对房屋资源开发费用实行逐年折旧抵税的方式，降低开发者的经营成本和开发成本。其次，对于出租年限较长的出租者，政府可适当降低相关税费或者减免相关税费，可有效鼓励投资者长期出租，满足社会大众对房屋资源的租赁需求。

（三）加大社会住房保障力度

为有效推进房屋租赁市场的快速发展，各地政府要采取相关措施，加大对社会住房的保障力度和保障范围，有效提高社会房屋资源的利用率，满足社会大众的房屋租赁需求。加大保障力度和保障范围，并非单纯地增加财政投资，单纯地增加财政投资只会加重政府的压力，且达不到想要的保障效果。因此，为有效加大住房保障力度和覆盖范围，需要国家相关部门合理地设计和完善相关财政税收政策，充分发挥财政税收政策的保障作用［2］。

第一，国家相关部门要及时停止分配一次性支付的经济适用房，完善房屋租住到达一定年限后的产权购买政策。第二，可根据住房享有者的长期收入变化情况，根据个人支付部分的比例提供一定的保障，即住房个人条件符合多久，就提供多久的保障。第三，国家相关房地产管理部门要大幅度降低对实物住房的保障，并扩大房屋补贴范围，保证社会大众的基本利益，使社会大众有房可租、有房可住。

（四）加快房屋租赁立法

在我国当前的房屋租住、购买体系中，买卖优于租赁的情况大有存在，原因是相对于房屋租赁，我国的房屋买卖立法更加完善。为有效改善买卖优于租赁的情况，国家相关部门要加快对房屋租赁方面的立法。第一，要对房屋持有者的租赁行为进行规范，保证房主具有较高的租赁素质，当租客遇见问题时，房主能够出面解决问题。第二，国家相关法律部门要保护房屋租赁存在的法律关系，将房屋租赁的法律关系保护工作落到实处，有效构建和完善房屋租赁体系。

例如，对基于房屋租赁关系产生合同关系的《合同法》进行调整后，可实现对租客有效的法律保护，保障了租客的基本利益，并维持了租客和房屋持有者的和谐关系。

（五）因地制宜发展住房租赁

不同的地区房屋租赁制度不尽相同，因此，各地政府部门要根据当地的房屋租赁市场发展情况和社会群体基本经济情况，制定一套合理的房屋租赁体系制度，并将法律关系融入房屋租赁合同当中，充分保障租房人员和房屋持有者的基本利益，维持房屋租赁市场的稳定。

例如，对于鄂尔多斯房屋租赁市场来说，发展企业自持商品房政策无疑有利于构建完善的房屋租赁体系，在实际的房屋租赁体制实施工程中，需要避免“名为租赁，实为买卖”的情况。鄂尔多斯政府要根据地方经济发展状况和房屋租赁市场的具体情况，因地制宜地完善相关租赁制度，开展租赁活动，保证鄂尔多斯人民有房可住、有房可租，有效推动鄂尔多斯的经济快速增长。

四、结语

为有效解决城镇地区住房紧张的情况，政府部门在建设公租房的过程中，不能只做表面工作，要切实关注社会大众的日后住房问题。积极采取相关措施，改革房地产财税制度，有效促进房屋租赁市场的快速发展，保障社会大众的日常住房需求，提高整体社会居民的幸福指数，从而有效促进社会经济快速发展。